Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội vẫn chưa "tăng nhiệt"

Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế Hà Nội tăng trưởng 7,8%, cao hơn mức tăng 7,2% của 6 tháng đầu năm 2019. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hoá và dịch vụ đạt 336 nghìn tỷ đồng, tăng 16,5% theo năm. Chỉ số giá tiêu dùng tăng 3,3% theo năm, người tiêu dùng đang dần quay trở lại với việc mua sắm tại cửa hàng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội vẫn chưa "tăng nhiệt".

Biệt thự tăng giá gấp đôi trong vài năm

Mới đây, báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam chỉ ra, trong Quý II/2022, Hà Nội chỉ có 146 căn biệt thự, nhà liền kề mới, giảm 82% theo quý và 84% theo năm. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua, ở mức 993 căn, giảm 34% theo quý và 49% theo năm.

Tuy nhiên, nửa đầu năm 2022 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Trong đó, giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse tăng 22% và giá liền kề tăng 20%. Đáng chú ý, so với năm 2018, giá bán biệt thự Hà Nội đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%.

Theo báo cáo của Savills, trong Quý I/2018, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự hạng A Hà Nội là 65 triệu đồng/m2, đến Quý I/2022, Savills ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự Hà Nội đạt 134 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện mức giá cao kỷ lục là 569 triệu đồng/m2,

Trên thực tế, không chỉ các biệt thự, nhà phố, liền kề đã hoàn thiện và có tỉ lệ lấp đầy lớn tăng giá, mà loạt biệt thự, liền kề và nhà phố bỏ hoang tại Hà Nội cũng đang có mức giá “gây choáng”.

Điển hình là tại quận Nam Từ Liêm, các căn biệt thự, nhà phố, shophouse xây thô, đã bỏ hoang lâu năm thuộc dự án Tổ hợp nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ Tây Hà Nội (đường Sa Đôi, phường Đại Mỗ) vẫn được rao bán ở mức 130 – 160 triệu đồng/m2. Tại Hà Đông, trưởng phòng giao dịch của một văn phòng bất động sản đóng trên địa bàn cho biết, tại Khu đô thị Dương Nội, từ năm 2018 tới nay trung bình mỗi năm giá nhà đất tăng đều từ 20 - 30%.

Ở Khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức), hàng loạt các căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang la liệt, không người ở, nhưng mức giá tại khu đô thị này vẫn tăng gấp 2 lần trong 2 năm dịch bệnh.

Mặc dù giá bán tăng cao, nhưng Savills chỉ ra, lượng giao dịch phân khúc biệt thự giảm 55% theo quý và 72% theo năm khi chỉ có 302 giao dịch được ghi nhận tính đến Quý II. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ ở mức 30%, giảm 14% theo quý và 25% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới chỉ có 14%. Trong đó, huyện Gia Lâm có lượng giao dịch nhiều nhất với 69% thị phần, theo sau là Hà Đông với 15%.

Lý giải về điều này, chuyên gia của Savills nhận định, người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án tại tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, vì nguồn cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội.

Bất động sản bán lẻ Hà Nội vẫn chưa "sốt nóng"

Đối với thị trường bất động sản bán lẻ tại Hà Nội, tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m², tăng 3% theo quý và 7% theo năm sau khi trung tâm mua sắm Vincom Mega Mall Smart City và 2 khối đế bán lẻ khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động. Kể từ năm 2020, không có trung tâm bách hoá mới gia nhập thị trường nhưng nguồn cung trung tâm mua sắm tăng 2% mỗi năm. Khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất là 6%/năm.

Theo Savills, giá thuê gộp tầng trệt đạt 949.000 đồng/m²/tháng, giảm 3% theo quý nhưng tăng 1% theo năm. Giá thuê của các dự án nằm gần ga đường sắt đô thị 2A Cát Linh - Hà Đông tăng tới 10% theo quý, trung bình đạt 2% cao hơn mức 3% của toàn thị trường.

Công suất thuê giảm 3 điểm phần trăm theo quý và giảm 4 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%. Công suất thuê trung tâm mua sắm giảm nhiều nhất do cạnh tranh gay gắt, các dự án mới ra mắt và việc nâng cấp của các dự án.

Khu vực phía Tây có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 30.600 m². Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 12.200 m², tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế Hà Nội tăng trưởng 7,8%, cao hơn mức tăng 7,2% của 6 tháng đầu năm 2019. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hoá và dịch vụ đạt 336 nghìn tỷ đồng, tăng 16,5% theo năm. Chỉ số giá tiêu dùng tăng 3,3% theo năm do sự tăng giá của hàng hóa và dịch vụ, nguyên vật liệu sản xuất và giao thông vận tải.

Người tiêu dùng đang dần quay trở lại với việc mua sắm tại cửa hàng. Theo Báo cáo ảnh hưởng 2022 của Savills, ngành bán lẻ thực tế đang dần chuyển mình từ một nơi giao dịch thành một không gian trải nghiệm tập trung vào nghỉ ngơi, giải trí và xây dựng thương hiệu.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội chia sẻ, nguồn cầu phản ánh niềm tin của người tiêu dùng về thu nhập khả dụng. Nguồn cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang tập trung chủ yếu vào siêu thị, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và các cửa hàng ăn uống. Trong khi đó, thời trang, mỹ phẩm có dấu hiệu chậm lại về nhu cầu mở rộng.

Trong 6 tháng cuối năm, 107.617 m² từ 10 dự án sẽ gia nhập thị trường. Các dự án đáng chú ý gồm Hinode City, Mipec Xuân Thuỷ và Thor Complex. Khu vực nội thành có 4 dự án, theo sau là Khu vực phía Tây với 3 dự án. Đến cuối năm 2022, khối đế bán lẻ sẽ chiếm 69% tổng nguồn cung tương lai và trung tâm mua sắm sẽ chiếm 31%.

Dự báo về thị trường chung trong thời gian cuối năm, Savills cho biết, thị trường sẽ chào đón hơn 2.131 căn đến từ 13 dự án. Tuy nhiên, các dự án này phải đối mặt với việc người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất.

Dẫn chứng là báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội khi lượng quan tâm tới thị trường biệt thự/liền kề giảm 11% theo năm và 14% theo năm cho shophouse.

Mặc dù vậy, lãnh đạo cấp cao của Savills tin tưởng rằng, khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.

Hồng Quang