Chủ tịch VARS: Thị trường bất động sản sẽ trải qua thời kỳ tái cân bằng

Theo TS. Nguyễn Văn Đính Chủ tịch VARS, trong 6 tháng cuối năm thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

Giá bán lẻ tăng mạnh 6 tháng đầu năm

Tại Hội thảo “Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022” vừa diễn ra mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin…

Theo ông Đính, chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao.

Thông tin cụ thể về các phân khúc, đối với bất động sản bán lẻ, thị trường bán lẻ duy trì sức tăng trưởng mạnh là một trrong những yếu tố quan trọng cho sức hấp dẫn của bất động sản bán lẻ thời gian vừa qua. Giá mặt bằng bán lẻ tăng mạnh.

Đối với bất động sản công nghiệp, theo ông Đính, thời gian dịch kéo dài và Trung Quốc đóng cửa thị trường là một thách thức với bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên sự phát triển của bán lẻ vả thương mai điện tử là một yếu tố quan trọng thúc đẩy sự khởi sắc của bất động sản kho bãi và logistics thời gian vừa qua. Hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM có tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 90% và giá thuê trung bình lần lượt ở mức 140 USD/m2 - 200USSD/m2.

Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm có lợi thế trong dài hạn, và thể hiện sức hấp dẫn trong thời gian qua, thể hiện qua việc giá tăng liên tục trong thời gian dài. Tuy nhiên đã có những dấu hiệu chững lại và tồn kho tăng, trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng và tín dụng dần thắt chặt, trong khi giá tăng quá cao.

Theo Chủ tịch VARS, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 s/p.

Cùng với đó, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.

Đồng quan điểm này, trải qua cuộc khủng hoảng 2008 - 2010 của bất động sản, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam đánh giá: “Dưới góc nhìn của một người làm trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi nhận thấy vào giai đoạn trước thị trường bất động sản rất phát triển, giá tăng, dự án nhiều, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30-37%.

Tuy nhiên 2022, tín dụng bất động sản siết, trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu - thực tế dòng tiền tín dụng ko đổ vào nữa khiến giá bất động sản chững lại, đi xuống. Các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm - chưa đổ vỡ nhưng giá chững và gảm giá 15- 20%.”

Thị trường bất động sản sẽ trải qua thời kỳ tái cân bằng

Theo vị Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam, hiện, các dự án bị rà soát, nhiều dự án đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội…

Vào thời điểm dịch, nhiều ý kiến cho rằng bất động sản, chứng khoán sẽ đi xuống nhưng trên thực tế giá bất động sản giảm và chững lại do dịch bệnh, các giao dịch không thực hiện được do giãn cách nhưng sau khi dịch bệnh ổn định thì bất động sản lại bùng lên mạnh do nguồn cung yếu, các dịch vụ kinh doanh khác như nhà hàng, du lịch… đều giảm nên dòng tiền đổ dồn vào bất động sản rất lớn.

Bên cạnh đó, nhiều vấn đề liên quan đấu giá đất đã được các cơ quan chức năng xử lý trong thời gian qua, sắp tới sẽ có những vấn đề tái cơ cấu, sửa luật đất đai, bỏ khung giá đất áp theo giá sát giá thị trường… Việc này sẽ giúp thanh lọc thị trường, các đơn vị kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư yếu sẽ phải rời cuộc chơi, còn đối với các đơn vị có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án thì đây sẽ là cơ hội để phát triển.

Đánh giá về tiềm năng của bất động sản 6 tháng cuối năm và tương lai, ông Phan Xuân Cần chia sẻ: “Chúng ta nên nhìn tầm nhìn dài hạn hơn chứ không phải 3 - 5 năm mà phải là 10 - 15 - 20 năm bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác.”

Trong khi đó, với 6 tháng cuối năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”", ông Đính nhấn mạnh.

Hồng Quang