Thị trường bất động sản năm 2022 đã diễn biến với hai 'gam màu' khác biệt

Đánh giá về bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Danh dự Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đã diễn biến với 2 “gam màu" khác biệt: “đầu năm bùng nổ, cuối năm trầm lắng”.

Bất động sản năm 2022: "Đầu năm bùng nổ, cuối năm trầm lắng”

Hôm nay, ngày 3/1, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức Hội thảo “Bắt mạch thị trường Bất động sản 2022 và Dự báo 2023” để nhận xét về toàn cảnh thị trường bất động sản năm vừa qua và dự báo cho năm 2023.

Tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Danh dự Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nền kinh tế Việt Nam đã bước qua năm 2022 với dấu hiệu phục hồi rõ nét sau dịch bệnh COVID-19 được kiểm soát, được nhiều tổ chức quốc tế đánh giá là điểm sáng trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu có nhiều bất ổn. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đã diễn biến với 2 “gam màu" khác biệt: “đầu năm bùng nổ, cuối năm trầm lắng”.

Sau giai đoạn "ngủ đông" vì đại dịch, nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng hồi phục theo những xu hướng hoàn toàn mới mẻ. Cuối năm 2021, đầu năm 2022, nguồn tiền dễ - kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất tìm kiếm một kênh đầu tư khả quan. Chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh khác. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng mạnh.

Với việc dòng tiền dễ bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, hướng vào hoạt động đầu cơ cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc. Tiếp đó là sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại. Đặc biệt, trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do đã tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao.

Vì vậy, đầu năm thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại các địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…. kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, từ cuối quý II năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn.

Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết tình, trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự hoặc một nhân sự kiêm 2 đến 3 công việc để có thể sinh tồn. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 60-70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm.

Thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay).

Thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. Nhìn chung, thị trường BĐS đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”.

Ông Hà thông tin thêm, thời gian tới Nhà nước có thể sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn các dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội,... sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh.. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực.

Thị trường nhiều biểu hiện “bất thường”

Cũng tại Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh Văn phòng VARS thông tin, năm 2022 ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ thị trường bất động sản. Đầu năm thị trường “bùng nổ” (đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”.  Nguồn cung khan khiếm (hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước), rất ít các dự án mới phát sinh.

Cấu trúc nguồn cung nghiên về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm. Phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển. Cầu bất động sản đất ở thực vẫn rất lớn (do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh) nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp) nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu.

Ông Quỳnh cho biết thêm, chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu. Biến động giá: Đầu năm giá tăng mạnh từ 20% đến 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng.

Phân khúc bất động sản công nghiệp: Đầu năm 2022 khôi phục mạnh và ổn định, có thể xem là phân khúc là điểm sáng của thị trường bất động sản. Phân khúc bán lẻ tăng trưởng từ đầu năm đến hết quý 3/2022. Nhưng đến cuối năm cũng có dấu hiệu chững lại.

Đánh giá thực trạng sức khỏe hiện tại của thị trường bất động sản, Chánh văn phòng Nguyễn Mạnh Quỳnh cho biết thêm, nguồn cung hạn chế và không phù hợp. Trong bối cảnh nhu cầu duy trì ở mức cao, nên đã tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất.

Đáng chú ý, trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản. Thị trường tiền tệ bị NHNN thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường. Chính sách đối với thị trường tài chính chưa ổn định. Việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung của thị trường. Thị trường bất động sản thanh khoản yếu, dòng tiền thu hồi khó đang làm nghẹt thở, tắc mạch của thị trường.

Thực tiễn cho thấy, bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến 35-38 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt. Chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Khi đó các thị trường khác liên quan sẽ được cải thiện.

Tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế. Từ đó, đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, vận tải… thậm chí ngành hàng điện tử, tiêu dùng…phục vụ cho người dân mua sắm khi về nhà mới. Song song, đẩy nhanh quá trình sửa luật đang tạo rào cản để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Các đại biểu cũng kiến nghị, Tổ công tác Chính phủ sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý, đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường và tạo sự đình trệ của hoạt động sản xuất, kinh doanh liên quan. Đặc biệt là các dự án có tính phù hợp với nhu cầu thực của thị trường như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Hơn nữa, nên có các chính sách tín dụng linh hoạt đối với các dự án cần thiết, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Các chính sách giúp các doanh nghiệp ổn định các kênh dẫn vốn, để ổn định đầu tư, phát triển là vô cùng cần thiết. Điều hành lãi suất linh hoạt hơn chứ việc áp mức lãi cao với các hoạt động không thực sự cần thiết thời điểm này. Điều chỉnh giảm với các đối tượng có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội. Tạo cơ chế thông thoáng đối với người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm thiếu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn.

Nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn “lực cầu thực” hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013.

Thông tin thị trường, quy hoạch, sử dụng đất cần được công bố công khai và thường xuyên, đảm bảo có chất lượng, dễ tiếp cận, dễ sử dụng. Quản lý nhà nước chặt chẽ, hiệu quả, chống các hoạt động vi phạm pháp luật, lừa dối, đầu cơ, lũng đoạn thị trường, đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi, gây bất ổn cho thị trường bất động sản./.

Hồng Quang