Thị trường bất động sản năm 2024 có gì 'hot'?

Theo các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ đón nhiều tín hiệu tích cực. Đặc biệt là trong hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn, M&A dự án và các giao dịch tập trung vào phân khúc trung cấp sẽ là xu hướng của ngành. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam sẽ vẫn duy trì hướng phát triển ổn định trong thời gian qua.

Thị trường đã dần hồi phục

Mới đây, tại Hội nghị Tổng kết công tác năm 2023 và triển khai nhiệm vụ năm 2024 ngành xây dựng” ngày 22/12, ông Đậu Minh Thanh - Chánh văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, trong nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng. Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng đã tích cực tham mưu Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ triển khai nhiều giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong 6 tháng cuối năm cho thấy, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm, trong đó lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Nêu dẫn chứng cụ thể, ông Thanh cho hay, nguồn cung bất động sản tính đến hết quý III tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc. Trong số đó, nhà ở thương mại mới hoàn thành 42 dự án với khoảng 15.966 căn (đạt khoảng 46,15% so với năm 2022); nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 5 dự án với quy mô 850 căn hộ; dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 17 dự án, mới bằng 56,67% so với năm 2022.

Giá căn hộ trong thời gian qua liên tục tăng cao do nguồn cung trong những năm gần đây khan hiếm. Tuy nhiên, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác có xu hướng giảm mạnh từ 10-20%, tùy thuộc vào vị trí từng khu vực.

Đối với giao dịch bất động sản, tính đến hết quý III, có khoảng 324.378 giao dịch thành công (đạt khoảng 41,29% so với năm 2022). Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền (chỉ bằng 35,79% so với năm 2022); nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ (chỉ bằng 63,07% so với năm 2022).

Tương tự, về tồn kho bất động sản, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, quý III vào khoảng 18.808 căn; trong đó tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ với 6.554 căn; đất nền của các dự án với 7.190 nền; chung cư 3.196 căn.

“Thị trường bất động sản vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới” - ông Đậu Minh Thanh - Chánh văn phòng Bộ Xây dựng - nói.

Triển vọng lạc quan, M&A dự án sẽ thành "xu hướng"

Trong khi đó, báo cáo ngành ngân hàng được công bố mới đây, chuyên gia phân tích Công ty CP chứng khoán MB (MBS) cho rằng, triển vọng lợi nhuận sau thuế của ngành ngân hàng năm 2024 vẫn khả quan dù áp lực trích lập dự phòng vẫn còn lớn.

Về tín dụng, các chuyên gia kỳ vọng tăng trưởng tín dụng năm 2024 sẽ đạt 13%-14% trong 2024 nhờ tăng trưởng GDP đang thể hiện xu hướng tích cực, lãi suất cho vay giảm mạnh. Bên cạnh đó, Chính phủ ban hành những chính sách hỗ trợ như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, 10/2023/NĐ-CP với mục tiêu tháo gỡ vướng mắc pháp lý các dự án bất động sản và phát triển nhà ở xã hội góp phần thúc đẩy tín dụng cho thị trường này.

Các hoạt động cho vay bán lẻ như cho vay tiêu dùng, mua nhà và mua xe sẽ được kích cầu mạnh mẽ trong môi trường lãi suất thấp.

“Chúng tôi cho rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiến hành giảm giá các sản phẩm nhằm tiếp cận gần hơn với người mua thay vì ưu tiên lợi nhuận nhằm khơi thông dòng tiền khi mà các chính sách đang nới lỏng hơn trước. Điều này giúp kích thích tín dụng cho ngành bất động sản. Tương tự, hoạt động cho vay tiêu dùng và mua ô tô cũng sẽ có chính sách tương tự nhằm tận dụng quãng thời gian lãi suất thấp được duy trì. Chúng tôi kỳ vọng kịch bản này sẽ bắt đầu từ đầu qúy II/2024”, chuyên gia phân tích MBS nhận định.

Báo cáo triển vọng của MBS cũng dự báo phân khúc bất động sản trung cấp sẽ là điểm sáng phục hồi trong năm 2024 khi những tín hiệu tích cực đã xuất hiện trong nửa cuối 2023. Việc thiếu hụt nguồn cung phân khúc giá phải chăng và lãi suất về mức thấp sẽ kích thích nhu cầu tại phân khúc này nhờ nhu cầu ở thực lớn.

Đơn vị này cũng dự báo hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024. Theo đó, để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp niêm yết như CEO Group, Novaland, Đất Xanh, Phát Đạt, Địa ốc Hoàng Quân đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.

Nhóm phân tích cho rằng đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay. Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khóan trở nên rõ nét với kỳ vọng các Ngân hàng Trung ương thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, MBS kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm sau. Nguyên nhân là bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển. 

Lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này dự báo sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam. Ngoài ra, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A sẽ "nóng" hơn.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, hoạt động M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn.

Bất động sản công nghiệp sẽ vẫn được quan tâm trong năm 2024

Trong khi đó, các chuyên gia Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng đánh giá, hoạt động M&A vẫn duy trì được sự quan tâm. Một số chủ đầu tư thay vì nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án đã cố gắng theo đuổi bằng cách kêu gọi các nhà đầu tư cùng góp vốn thực hiện dự án. Nhiều nhà đầu tư ngoại cũng đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Nhóm các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia,... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng từ 20 - 50 triệu USD. Nhóm này thường ưu tiên dự án pháp lý sạch, có tiềm năng trong tương lai, vị trí đẹp và giá bán giảm 10 - 20%.

Ngoài ra, theo VARs, nhà ở và bất động sản công nghiệp vẫn là hai phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm và tìm kiếm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, vướng mắc về pháp lý là rào cản khiến các thương vụ bị “kìm chân”, khiến nhà đầu tư ngoại không có nhiều cơ hội chọn lựa, làm hoạt động M&A phát triển không tương xứng với tiềm năng.

“Thị trường địa ốc khó ghi nhận sự thay đổi đột biến nhưng sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Chuỗi ngày khó khăn và những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong thời gian vừa qua đều nhằm phát triển thị trường theo hướng minh bạch và lành mạnh hơn. Đây sẽ là tiền đề quan trong để các hoạt động khác nói chung và hoạt động M&A có điều kiện thuận lợi để có thể đi đến các bước chốt cuối cùng”, chuyên gia VARs nhận định.

Trong khi đó, chia sẻ tại hội nghị bất động sản Vietnam PropTech Summit 2023 tổ chức trung tuần tháng 12/2023, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam đã chỉ ra một số xu hướng phân kỳ trong ngành bất động sản công nghiệp.

Ông Alex Crane cho biết, tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á. “Tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) chất lượng cao trên khắp cả nước. Sự điều chỉnh thị trường này khiến chúng ta nhớ lại chu kỳ thế hệ đầu tiên trong phân khúc bất động sản văn phòng khoảng 15 năm trước”- ông Alex Crane chỉ ra.

Theo các nghiên cứu của Knight Frank Việt Nam, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018, và tính đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Do đó, những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này - nhất là tại khu vực ngoại thành TP. Hồ Chí Minh nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2 - đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.

“Xu hướng này đã được báo trước và cũng không tạo ra nguy cơ đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Lý do là điều này giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực”- ông Crane bổ sung.

Dự báo về năm 2024, ông Crane lưu ý rằng mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào nước ta. Mặc dù đã ký kết nhiều thoả thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam. Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP. Hồ Chí Minh (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Từ đó, ông Crane cho rằng, bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024. Ngoài ra, việc nhiều nhà đầu tư và chủ đầu tư hợp nhất với nhau trong ngành bất động sản công nghiệp, logistics dù tạo ra thách thức đối với khách thuê bởi lẽ ít chủ đầu tư hơn có nghĩa là ít cạnh tranh hơn, nhưng cũng là một xu hướng còn tiếp diễn trong nhiều năm tới.

Hồng Quang