Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản dần phục hồi. Theo ông Đinh Minh Tuấn, mức độ quan tâm của người mua tăng trở lại so với quý I/2023, chủ yếu ở các khu vực có hạ tầng tốt và nhu cầu ở thực cao.
Phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc
Theo dữ liệu khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý 4/2025 cho thấy, bức tranh thị trường không đồng nhất. Có tới 48% môi giới ghi nhận giao dịch giảm, chỉ 14% báo tăng và 35% cho rằng thị trường ổn định. Điều này phản ánh sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc.
Trong nhóm sản phẩm giữ nhịp thị trường, chung cư tiếp tục nổi lên khi 37% môi giới cho biết giao dịch tăng, minh chứng cho nhu cầu ở thật vẫn là động lực chính của thị trường. Nhà riêng cũng vận hành ổn định, với 26% môi giới ghi nhận giao dịch tăng và hơn một nửa đánh giá thị trường không biến động lớn.
Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự vốn từng là tâm điểm của nhiều chu kỳ trước thì nay đang hụt hơi khi khoảng 40% môi giới báo giao dịch giảm. Nhà phố cũng không tránh khỏi đà chững lại khi 29% môi giới nói rằng số giao dịch giảm và phần còn lại cho rằng thị trường đi ngang.
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy nhiều tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Dù vậy, khảo sát vẫn ghi nhận điểm sáng khi đa số môi giới đều tin rằng trong 6 tháng tới, chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, nhờ tiềm năng thanh khoản và mức độ phù hợp với nhu cầu thực.
Sự phân hóa của thị trường còn thể hiện rõ ở hai đầu tàu lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM. Theo ông Đinh Minh Tuấn, tại thị trường Hà Nội, động lực phục hồi chủ yếu đến từ nhu cầu ở thật trong nội đô và hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai. Các dự án hạ tầng này giúp kết nối các khu vực mới, đồng thời tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Thị trường vì thế duy trì được mức hấp thụ tốt và tăng trưởng ổn định.
Trong khi đó, TP.HCM lại đang bước vào giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất trong nhiều năm. Các dự án hạ tầng liên vùng như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay loạt cầu kết nối sang Đồng Nai đã tạo ra mô hình phát triển đa cực.
Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, tại TP.HCM, mức độ quan tâm tại khu Đông và các địa bàn giáp ranh Bình Dương (cũ) tăng đáng kể trong năm 2025. Đây là thời điểm mà nhu cầu nhà ở vẫn cao nhưng sự khan hiếm nguồn cung tại trung tâm khiến người mua dịch chuyển sang các khu vực có hạ tầng tốt và giá dễ tiếp cận hơn.
Nguồn cung chung cư tại TP.HCM đã tăng trưởng vượt bậc so với giai đoạn trước. Trong khi trước năm 2015 chỉ có 324 dự án căn hộ tập trung chủ yếu trong vành đai 2, thì hiện nay, khi vành đai 3 và 4 được triển khai, số dự án đã tăng lên khoảng 1.050 - tức tăng gấp 3,2 lần chỉ trong 10 năm. Sự bứt phá này chủ yếu diễn ra ở khu Đông Bắc, nơi quỹ đất còn rộng và hạ tầng kết nối đang hoàn thiện.
Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh: "Trung tâm không còn giữ vai trò duy nhất. Các tuyến vành đai đã tạo ra nhiều cực phát triển mới nhất là khi mà TP.HCM sau sát nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ có lợi thế trong giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay."
Về khuyến nghị đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nhà đầu tư cần dựa vào dữ liệu và các yếu tố nền tảng như hạ tầng, chất lượng dự án và nhu cầu ở thật. Thị trường có thể phục hồi, nhưng phân hóa sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo, khiến việc đầu tư theo tin đồn trở nên rủi ro hơn bao giờ hết
Chia sẻ về thị trường bất động sản năm 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản miền Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi nhưng có sự chọn lọc.
Những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản
Tại hội nghị, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn chỉ ra 4 xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản miền Nam.
Thứ nhất, trong chu kỳ mới, sẽ khó có các đợt sốt đất tăng giá x lần như giai đoạn trước, dòng tiền đã chuyển hướng rõ rệt sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê, thay cho đầu cơ ngắn hạn.
Theo đó, xu hướng của thị trường 2025 tăng trưởng bền vững, có sự chọn lọc và gắn với giá trị sử dụng thực (mức độ tìm kiếm tập trung chung cư và nhà riêng).
"Bất động sản 2025 không phải là câu chuyện của “sốt đất”, mà là câu chuyện của đô thị hóa, hạ tầng và dòng vốn dài hạn, trong đó Miền Nam là tâm điểm của chu kỳ mới", ông Tuấn nhấn mạnh.
Thứ hai, sự hồi phục của thị trường từ “lõi lan tỏa ra các vành đai”. Theo ông Tuấn, sự hồi phục của thị trường diễn ra theo trình tự từ những khu vực trung tâm có mật độ dân cư cao, hoạt động kinh tế mạnh hạ tầng hoàn thiện tạo hiệu ứng lan tỏa ra các vành đai đô thị. Sự tăng giá cũng thể hiện rõ khi chung cư tăng 39%, nhà riêng 9% trong khi đó thị trường đất nền vùng ven cũng chưa hồi phục.
Hiện xu hướng phát triển đô thị tiếp tục bám sát các trục hạ tầng chiến lược. Tại Hà Nội có 700 dự án chung cư tập trung quanh Vành đai 3, 3.5, các trục xuyên tâm, chỉ số giá của các vành đai này đã tăng từ 2-3 lần trong giai đoạn 2021-2025. Tại TP.Hồ Chí Minh có khoảng1000 dự án chung cư tập trung về phía Đông và Bình Dương cũ. Trong tương lai các dự án mới cũng sẽ tiếp tục bám sát Vành đai 3 TP.Hồ Chí Minh, Vành đai 4, cao tốc liên vùng, sân bay Long Thành.
Theo ông Tuấn, hạ tầng không chỉ mở rộng không gian đô thị, mà còn tái phân bổ dân cư, dòng vốn và hoạt động kinh tế.
Thứ ba, một diễn biến của thị trường bất động sản năm 2025 dễ thấy là người trẻ khó mua nhà trung tâm, đô thị vệ tinh trở thành lựa chọn tất yếu. Khả năng sở hữu nhà ở khu vực trung tâm của người trẻ ngày càng hạn chế. Các dự án vệ tinh, khu vực giáp ranh TP.Hồ Chí Minh với mức giá “vừa túi tiền" và kết nối hạ tầng tốt trở thành lựa chọn chính.
Thứ tư, Quyết định thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) được xem là bước ngoặt quan trọng, mở ra cơ hội bứt phá rõ nét cho TP.Hồ Chí Minh trong việc thu hút dòng vốn nước ngoài, các định chế tài chính toàn cầu và nguồn vốn tổ chức dài hạn.
Thiên An