Động lực nào cho tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025?

Năm 2025, thị trường bất động sản sẽ phát triển sôi động hơn năm trước trên mọi phân khúc, dù tốc độ không đồng đều, song cũng chưa có đột phá hoặc bùng phát cực đoan. Cơ hội cao hơn thuộc về những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, có vị trí chiến lược và kết nối tốt với các tiện ích và phát triển cơ sở hạ tầng...

Bất động sản 2024: Đột phá chính sách, sàng lọc thị trường

Thị trường bất động sản năm 2024 để lại một dấu ấn không thể quên đối với giới địa ốc, một bước ngoặt lịch sử khi phải chứng kiến hàng loạt thay đổi về chính sách pháp luật, một cuộc thanh lọc chưa từng xảy ra đối với các doanh nghiệp yếu kém và chính nhờ những thay đổi kịp thời trong cơ chế thì cho đến nay, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đã tháo gỡ được 34/64 dự án, triển khai 622 dự án nhà ở xã hội với quy mô 580.109 căn, đã khởi công xây dựng 131 dự án với quy mô 111.687 căn; được chấp thuận chủ trương đầu tư là 412 dự án với quy mô 411.076 căn…

Ba đạo Luật được thông qua và có hiệu lực, có nhiều điểm đổi mới và được đánh giá là sẽ tạo không gian cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời giải quyết các vấn đề khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay. Ngoài những sửa đổi của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 còn giúp luật hóa một số nội dung quan trọng, tạo ra cơ chế thực hiện rõ ràng, nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị.

Cụ thể hơn, các quy định mới về yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; trường hợp giao dịch bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt; tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm về việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế…

Đối với Luật Nhà ở 2023, các giai đoạn của dự án được quy định rõ, gồm: Giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, giai đoạn đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên cơ sở chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, với mục tiêu tổng quát: "Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả".

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản thì 70% liên quan đến pháp lý. Có thể kể đến như: Xác định tiền sử dụng đất, phê duyệt đầu tư dự án, đấu thầu dự án... Chính vì vậy, các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan cần phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì có thể xử lý được nhiều “vướng mắc pháp lý” của dự án bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hiện nay các bộ luật đã chính thức có hiệu lực và đã tháo gỡ những vướng mắc chủ yếu liên quan đến pháp lý trong suốt thời gian vừa qua, tuy nhiên các đạo luật sửa đổi, bổ sung cần một khoảng thời gian để các bên liên quan hiểu và nắm vững các quy định mới. "Thứ nhất, cần có thời gian để toàn bộ thị trường nắm bắt và tuân thủ. Thứ hai, các bên chịu ảnh hưởng của luật cần được tuyên truyền, hướng dẫn đầy đủ. Thứ ba, để thực hiện tốt các quy định của luật, cần phải có thêm các thông tư và nghị định chi tiết nhằm giải quyết các tình huống cụ thể. Do đó, từ khi luật có hiệu lực đến khi thực tế tạo ra ảnh hưởng, sẽ có một khoảng thời gian độ trễ nhất định".

Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến cố thăng trầm, đặc biệt là các sai phạm nghiêm trọng của doanh nghiệp, những lỗ hổng pháp lý và những hành động lạm quyền của cán bộ quản lý nhà nước gây thất thoát và thiệt hại lớn chưa từng có từ trước đến nay. Không những vậy mà còn gây mất niềm tin và uy tín đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, ngay tức khắc chúng ta đã được chứng kiến sự vào cuộc quyết liệt dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, sự sát sao của các Bộ, ban, ngành, địa phương để tháo gỡ những khó khăn trong cơ chế chính sách, xử lý nhiều sai phạm lớn nhất từ trước đến nay, thanh lọc những doanh nghiệp không đủ năng lực, kinh nghiệm và loại bỏ những cán bộ quản lý Nhà nước lạm chức, lạm quyền để nhận hội lộ và tham ô gây thất thoát cho Nhà nước.

Đồng thời, dần mang lại một thị trường bất động sản ổn định, bền vững, công bằng và minh bạch tuy thị trường địa ốc cần thêm thời gian để hòa hợp các đạo luật, nghị định, thông tư… Hơn thế nữa, đã kịp thời lấy lại uy tín và niềm tin đối với các nhà đầu tư nước ngoài và được minh chứng khi đến cuối năm 2024, Việt Nam liên tục ký kết các hợp tác, cho đến nay là 9 đối tác chiến lược toàn diện và 17 hiệp định thương mại tự do trên 60 quốc gia và vùng lãnh thổ.

Nhờ vào sự ổn định của cả hệ thống chính trị, Việt Nam tiếp tục thu hút các dư án FDI, trong đó có nhiều tập đoàn lớn như: Google, Qualcomm, Samsung, LG, AIchip và Tập đoàn NVIDIA… Với sự xuất hiện của các Tập đoàn lớn trên thế giới và các hiệp định đã ký kết thì chắc chắn rằng các đạo luật cần phải hết sức chặt chẽ, đồng bộ và minh bạch, tạo một môi trường công bằng và sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, hiệu quả.

Động lực nào cho tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025?

Triển vọng thị trường bất động sản năm 2025 được định hình trên nền tảng thành quả kinh tế tích hợp năm 2024 và các cơ hội mới, gắn với cải cách thể chế và biến động thị trường chung trong nước và quốc tế, với nhiều điểm nhấn nổi bật.

Trong đó, TS. Nguyễn Minh Phong đã chỉ ra 7 điểm nhấn nổi bật về kinh tế sẽ là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025.

Thứ nhất, về tổng thể, kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ phục hồi tích cực. Đà tăng trưởng kinh tế tích cực và mở rộng thu hút FDI đang và sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở, văn phòng và các dự án bất động sản thương mại, giúp giá trị bất động sản cũng sẽ gia tăng, tạo ra lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Hơn nữa, Việt Nam đang trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực ven đô. Điều này dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở và các loại hình bất động sản khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án căn hộ trung và cao cấp, khu đô thị thông minh và khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt.

Ngoài ra, tình hình lạm phát được kiểm soát và chính sách tiền tệ linh hoạt sẽ là yếu tố tích cực, giúp duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay mua nhà được dự báo sẽ ở mức hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và nhà đầu tư bất động sản.

Thứ hai, bất động sản công nghiệp với nguồn cung và giá thuê tăng trưởng ổn định, đi kèm tỷ lệ lấp đầy cao. Bất động sản công nghiệp và hậu cần năm 2024 và năm 2025 tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Phân khúc này là tâm điểm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, dẫn đầu về số lượng giao dịch trong năm 2024 và có thể của cả năm 2025.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, hiện nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp duy trì ở mức cao, nguồn cung tăng trưởng ổn định từ nhiều dự án khu công nghiệp được phê duyệt và triển khai trên cả nước. Giá thuê tăng trung bình 2-5% mỗi quý năm 2024 tại các thị trường trọng điểm. Lực đẩy chính của xu hướng này đến từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành sản xuất, đặc biệt là xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc.

Bên cạnh đó, với nhiều lợi thế cạnh tranh như vị trí địa lý thuận lợi, môi trường đầu tư ổn định và chi phí sản xuất hấp dẫn, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư và doanh nghiệp trên toàn cầu. Những nỗ lực cải thiện khung pháp lý bất động sản và phát triển hạ tầng đang góp phần giúp thị trường ngày càng hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư quốc tế.

Chính vì vậy, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ là điểm sáng, mở ra cơ hội đầu tư lớn và tiềm năng sinh lời cao cho đầu tư bất động sản đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, các khu vực dịch vụ hỗ trợ và thương mại tại các khu vực này.

Điểm nhấn nổi bật thứ ba là sức bật mới của phân khúc nhà ở xã hội. Hiện trên cả nước đã triển khai 644 dự án nhà ở xã hội với quy mô 580.109 căn, trong đó 96 dự án đã hoàn thành, cung cấp 57.652 căn; 133 dự án đang được khởi công với quy mô 110.217 căn và 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 412.240 căn.

Cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều đẩy nhanh quá trình phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, tại Hà Nội đang triển khai 69 dự án với quy mô khoảng 4,17 triệu m2 sàn, tương đương 73.300 căn hộ. Trong khi đó, Thành phố Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 của thành phố này là 2,5 triệu m2 sàn, tương đương 35.000 căn hộ.

Từ năm 2021 đến nay, thành phố đã hoàn thành 5 dự án với quy mô 2.377 căn nhà ở xã hội và một phần dự án nhà lưu trú công nhân với 368 căn. Hiện tại, thành phố đang thi công 4 dự án, tổng quy mô 2.874 căn.

Ngoài ra, 21 doanh nghiệp đã đăng ký tham gia, dự kiến xây dựng 52.000 căn hộ tại quỹ đất tự tạo lập. Cùng với 8.000 căn từ 7 khu đất mời gọi đầu tư và 10.000 căn từ nguồn đầu tư công, Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu cơ bản đạt 70.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Thứ tư, nhiều dự án đầu tư công lớn được khởi công và sự tăng tốc đô thị hóa tạo động lực lan tỏa cao trên thị trường bất động sản. Ngày 20/12/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Công điện số 137 về việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế năm 2025.

Theo đó, trong năm 2025, cả nước tập trung ưu tiên thúc đẩy mạnh mẽ tăng trưởng kinh tế gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn và có thặng dư cao; tăng tốc, bứt phá, phấn đấu tốc độ tăng trưởng GDP cả nước năm 2025 đạt trên 8% (cao hơn chỉ tiêu Quốc hội giao).

Công điện cũng yêu cầu triển khai hiệu quả các chương trình tín dụng ưu đãi, trong đó có gói tín dụng nhà ở xã hội. Đồng thời, thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản, nhà ở xã hội và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; triển khai hiệu quả gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội; quyết tâm xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội đến hết năm 2025.

Động lực tăng trưởng thứ năm tới từ việc nhiều dự án đấu thầu đất tiếp tục được triển khai. UBND Thành phố Hà Nội dự kiến đến hết năm 2024 sẽ hoàn thành mục tiêu đề ra là thu 25.105 tỷ đồng từ đấu giá đất, tức cao gấp đôi các năm trước (trung bình gần 10.000 tỷ đồng mỗi năm).

Ngay những ngày đầu năm 2025, Hà Nội sẽ tổ chức đấu giá thêm 52 thửa đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài, tại huyện Quốc Oai. Nhiều địa phương khác cũng quan tâm triển khai những kế hoạch đấu giá đất trong năm 2025.

Thứ sáu, nhiều dự án thương mại lớn, cao cấp tiếp tục ra hàng với giá tốt. Thị trường bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong 3 quý đầu năm 2024 ghi nhận 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với tổng số giao dịch của cả năm 2023.

Những nỗ lực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trong thời gian vừa qua là không thể phủ nhận. Nhiều địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Định, Bình Dương đã có những bước tiến đáng kể trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý.

Thứ bảy là nhiều nút thắt pháp lý tiếp tục được giải tỏa, tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản. Giai đoạn 2023-2024, Quốc hội đã thông qua nhiều luật và sửa đổi nhiều luật liên quan tới thị trường bất động sản. Đặc biệt, cuối năm 2024, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 171, thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Thông qua các quy định mới, nhiều nút thắt pháp lý tiếp tục được giải toả, tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các chính sách tài chính và tiền tệ đang được điều hành linh hoạt hơn, bao gồm cả đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, mang lại nguồn lực quan trọng và hỗ trợ hiệu quả cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Về tổng thể, kể từ giữa năm 2024 thị trường bất động sản đã cho thấy sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản tăng trưởng âm (-6,38%) trong cả năm 2023, nhưng đã tăng khoảng 9% trong 11 tháng đầu năm 2024 nhờ có sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền, điển hình là chính sách hỗ trợ người dân, doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh.

Đức Minh(T/H)