Quý II/2025 ghi nhận sự hồi phục rõ nét của thị trường bất động sản cả về nguồn cung, thanh khoản lẫn tín dụng. Với 58 dự án được cấp phép mới, 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh và dư nợ tín dụng bất động sản tăng 36% so với cùng kỳ, thị trường đang cho thấy những tín hiệu tích cực sau giai đoạn dài đóng băng.
Thị trường đón “làn gió mới” với nguồn cung dồi dào
Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, quý II/2025 ghi nhận 58 dự án nhà ở và đất nền được cấp phép mới, với tổng quy mô 16.627 căn/lô nền, tăng 28,9% so với quý I.
Trong đó, có 22 dự án nhà ở thương mại, 16 dự án nhà ở xã hội, 20 dự án đất nền. Cùng với đó, 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tương ứng 52.223 căn/lô nền, tăng gấp rưỡi so với quý I.
Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận 32 dự án hoàn thành, cung cấp hơn 26.500 căn hộ, nâng tỷ lệ thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021–2030 lên 59,6% vào giữa năm 2025 – một bước tiến lớn trong đảm bảo an sinh nhà ở.
Theo đó, khiến thanh khoản tăng mạnh, đất nền vẫn là sản phẩm chiếm ưu thế. Với ghi nhận tổng lượng giao dịch đạt 157.021 lượt, tăng 16,6% so với quý trước. Giao dịch đất nền chiếm gần 80% với hơn 122.500 lượt, cho thấy tâm lý chuộng tài sản có giá trị sở hữu lâu dài, đặc biệt tại các địa phương ven đô. Dù cơn sốt đất nền cuối quý I tuy đã được kiểm soát, nhưng giá tại một số khu vực vẫn tăng từ 3% phản ánh nhu cầu đầu tư còn mạnh mẽ.
Cần lưu tâm và thận trọng khi lượng “tồn kho” tăng nhẹ
Theo đó, dù thanh khoản cải thiện, lượng tồn kho bất động sản vẫn tăng nhẹ, lên tới 25.294 căn/lô nền.
Trong đó, chung cư: 3.287 căn, tăng 40,5% so với quý I, Nhà ở riêng lẻ: 10.290 căn, tăng 9%, Đất nền: 11.717 lô, gần như giữ nguyên.
Đáng chú ý, lượng tồn kho chung cư tăng nhanh nhất, cho thấy sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực, nhất là ở phân khúc trung và cao cấp.
Bên cạnh đó là giá nhà leo thang tại các đô thị lớn, cụ thể, Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước, cao nhất trong gần 10 năm. Một số dự án cao cấp ghi nhận mức giá 180–270 triệu đồng/m² tiệm cận với các thị trường lớn trong khu vực.
Còn tại TP.Hồ Chí Minh giá căn hộ trung bình đạt 89 triệu đồng/m², ổn định so với quý I, nhưng vẫn neo ở mức cao, gây áp lực lớn cho người mua có nhu cầu ở thực. Phân khúc biệt thự, biệt thự liền kề tại hai thành phố lớn cũng ghi nhận mức tăng nhẹ trên 4%, trong khi các vùng vệ tinh tăng chậm hơn, dao động hơn 1%.
Tín dụng bất động sản tăng trưởng nóng chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại và xã hội
Tính đến 31/5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,64 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, phần lớn tín dụng tăng trưởng đổ vào các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, cho thấy định hướng chính sách đã tập trung hơn vào phục vụ nhu cầu thực, thay vì đầu cơ.
Tuy nhiên, mức tăng trưởng nhanh của tín dụng bất động sản cũng đặt ra cảnh báo về rủi ro nợ xấu trong trung hạn, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn đang phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc.
Kênh đầu tư và phát hành trái phiếu bất động sản “nóng” trở lại, đặc biệt là trong quý II/2025: Theo đó, trong tháng 4 có 19 đợt phát hành, tháng 5 có 42 đợt, tháng 6 có 65 đợt phát hành.
Nhóm bất động sản chiếm gần 30% tổng giá trị phát hành, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư dần quay lại sau giai đoạn khủng hoảng niềm tin năm 2022–2023. Các “ông lớn” như Vingroup, Sun Group,… trở lại đường đua huy động vốn với quy mô hàng nghìn tỷ đồng cho các dự án lớn.
Mặc dù có sự khởi sắc như vậy, nhưng giới chuyên gia vẫn cảnh báo cần kiểm soát chặt mục đích sử dụng vốn, tránh tình trạng phát hành trái phiếu để đảo nợ hoặc đầu tư lan man.
Theo đó, trước tín hiệu phục hồi nhưng nhà đầu tư cần cẩn trọng, bởi thị trường vẫn còn những nguy cơ tiềm ẩn như: Tồn kho chung cư cao cấp, giá nhà tiếp tục neo cao vượt khả năng chi trả, tăng trưởng tín dụng nhanh tiềm ẩn rủi ro và trái phiếu “nóng” có thể dẫn đến mất cân đối vốn.
Trong bối cảnh đó, để phục hồi bền vững, cần tiếp tục kiểm soát tín dụng hiệu quả, đẩy mạnh nhà ở xã hội, minh bạch hóa thị trường trái phiếu và gắn tăng trưởng với nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ./.
Hải Bình