Theo các chuyên gia, nếu như giá bất động sản không được điều chỉnh giảm về mức phù hợp thì thị trường sẽ "yếu" dần đi dẫn tới tình trạng dư thừa nguồn cung.
Giá bất động sản khó có thể giảm và đang có dấu hiệu tăng cao
Tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong năm 2024 không những kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng tốt mà thị trường cũng tăng trưởng tốt.
Theo đó, ông Đính cho rằng, nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản đã có kết quả tích cực khi thị trường đã có thêm nguồn cung mới. Điều này cho thấy những nỗ lực cải cách, cởi trói của thể chế của Chính phủ cũng như các địa phương đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường.
Cán cân cung - cầu hiện nay cũng đang được điều chỉnh dần khi nguồn cung tăng thì giảm dần áp lực về cầu và theo đó giá bán bất động sản đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, theo chuyên gia, trên thực tế, vẫn còn đó một số băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.
“Do đó, giá bất động sản dự báo khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý cung có thể được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, nhưng ở đây cung được cải thiện nhưng mà giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại - đây là vấn đề khiến chúng tôi hết sức lo lắng”, ông Đính chia sẻ.
Lo thị trường dư cung nếu giá bất động sản không giảm.
Vị này cho biết thêm, thời gian vừa qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào nên mặc dù tăng giá nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tốt. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản không được điều chỉnh giảm về mức phù hợp và dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản thì thị trường sẽ chậm dần và yếu đi. Lúc đó rất có thể thị trường sẽ tồn tại trạng thái dư cung.
“Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.
Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm khơi thông cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể gồm cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.
Doanh nghiệp có nguy cơ sụp đổ
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, một vấn đề lớn đang được đặt ra với thị trường bất động sản là giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực.
Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng này là do phương pháp định giá đất hiện tại. Định giá đất tăng cao, cấu thành giá bán bất động sản tăng đang trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất.
"Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng.
Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ", Chủ tịch GP. Invest nhận định.
Theo ông Hiệp, điều này đặt ra yêu cầu cần thiết cho việc điều chỉnh và hoàn thiện hệ thống pháp lý nhằm kiểm soát giá bất động sản, đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành.
Khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ.
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.
Cũng theo Cục trưởng, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.
Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, thị trường còn đang đối mặt với thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.
Nguyên nhân là do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.
Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.
“Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, đi vào cuộc sống”, ông Hải nói.
Hồng Quang