Thị Trường Bất Động Sản tại TPHCM và Vùng Phụ Cận Năm 2025: Còn dư địa phát triển?

Việc sáp nhập tỉnh cũ Bình Dương và Bà Rịa ‒ Vũng Tàu vào TPHCM từ 2025 mở ra một “siêu đô thị” mới với diện tích, quy mô dân số, tiềm lực kinh tế tăng mạnh. Cơ chế hành chính rộng hơn, quỹ đất mở rộng, hạ tầng vùng ven được quan tâm hơn… đã làm thay đổi khá nhiều “luồng gió” trên thị trường bất động sản, đặc biệt nhu cầu nhà ở, đầu tư, kết nối hạ tầng.

Dấu hiệu hồi phục lan rộng

Sau sáp nhập, Thành phố Hồ Chí Minh mới rộng 6.772 km², dân số hơn 13,7 triệu người. Quy mô kinh tế, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của Thành phố Hồ Chí Minh mới là 2,71 triệu tỉ đồng, chiếm gần 24% trong tổng quy mô kinh tế hiện nay. Theo lộ trình, Thành phố Hồ Chí Minh mới đi vào hoạt động từ ngày 15/9/2025 sẽ mang đến những kỳ vọng mới cho người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế.

Hiện nay, xu hướng giãn dân từ Thành phố Hồ Chí Minh sang Bình Dương nói chung, khu Đông Bắc nói riêng ngày càng rõ nét, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh liên tục leo thang và hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện. Khảo sát thực tế cho thấy, giá căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh cao hơn căn hộ vùng vệ tinh trung bình từ 2 đến 5 lần, tùy vị trí. Điều này có nghĩa dư địa tăng giá của chung cư nội đô Thành phố Hồ Chí Minh không còn lớn, còn chung cư khu vực vệ tinh khi được sáp nhập vào Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có sức bật về giá.

Bên cạnh đó, việc mở rộng các tuyến giao thông như Quốc lộ 13, Vành đai 3, đường ven sông Sài Gòn, đường sắt đô thị trên cao số 2 (metro số 2),… cũng giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện cho cư dân "sống Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, làm trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ". Sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, tiện ích và môi trường sống đang biến khu Đông Bắc trở thành điểm đến lý tưởng cho làn sóng giãn dân, đồng thời mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản.

Theo số liệu thống kê của Công ty Cổ phần DKRA Group, ở phân khúc căn hộ, giai đoạn trước sáp nhập chỉ có hơn 12,000 căn hộ được chào bán. Sau khi sáp nhập, nguồn cung đã tăng hơn 60%, trong khi lượng tiêu thụ bứt phá gấp 4.3 lần. Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng thể hiện sức bật mạnh mẽ khi nguồn cung tăng hơn 70% so với quý I/2025 còn lượng tiêu thụ tăng tới 8.2 lần so với giai đoạn trước sáp nhập. Những con số này không chỉ cho thấy mức hấp thụ thị trường cải thiện rõ rệt, mà còn phản ánh niềm tin của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực vào triển vọng thị trường mới.

Theo phân tích từ Công ty Cổ phần DKRA Group, với sự thay đổi này xuất phát từ nhiều yếu tố cộng hưởng. Thứ nhất, sáp nhập địa giới đã mở rộng không gian phát triển và bổ sung quỹ đất lớn, giúp cân bằng phần nào áp lực khan hiếm nhà ở tại lõi đô thị. Thứ hai, việc gắn kết các địa phương có thế mạnh khác nhau đã tạo ra cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn. Thứ ba, động lực từ hạ tầng kết nối giúp rút ngắn khoảng cách và làm gia tăng tính hấp dẫn của khu vực.

Đồng thời, sự bùng nổ nguồn cung và sức cầu sau sáp nhập cũng mở ra kỳ vọng về mặt bằng giá mới. Nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội sinh lời khi dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ vào các vùng cửa ngõ và ven đô, trong khi người mua ở thực tiếp cận được thêm nhiều lựa chọn sản phẩm phù hợp hơn. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng để duy trì đà tăng trưởng này trong trung và dài hạn, các vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ triệt để, đồng thời các dự án hạ tầng trọng điểm phải được triển khai đúng tiến độ. Chỉ khi đó, sự tăng trưởng sau sáp nhập mới thật sự bền vững và mang tính toàn diện cho toàn khu vực.

Với đà phục hồi rõ nét cả về nguồn cung lẫn sức cầu sau khi sáp nhập địa giới hành chính, mặt bằng giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh mới và vùng phụ cận chắc chắn sẽ có những thay đổi đáng chú ý. Trong ngắn hạn, giá bán khó có khả năng giảm, thậm chí có xu hướng tăng lên. Nguyên nhân đến từ tâm lý thị trường đang tích cực, thanh khoản cải thiện rõ rệt và dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh mẽ về các khu vực cửa ngõ, ven đô. Tuy nhiên, sự tăng giá này sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, những dự án kém minh bạch pháp lý hoặc chậm tiến độ xây dựng sẽ khó giữ được sức hút, dù thị trường chung có tín hiệu tích cực.

Xét trong trung và dài hạn, xu hướng tăng giá gần như là tất yếu, nhưng mức độ và phạm vi sẽ phụ thuộc lớn vào nhiều yếu tố. Thứ nhất, chi phí đầu vào cho phát triển dự án: giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công đều đang tăng mạnh. Thứ hai, mặt bằng lãi suất vay mua nhà và lãi suất cho vay doanh nghiệp bất động sản từ bắt đầu điều chỉnh tăng trở lại, tạo thêm áp lực vào giá bán. Thứ ba, động lực hạ tầng sẽ tác động trực tiếp đến biên độ tăng giá ở từng khu vực.

Theo quan điểm các chuyên gia bất động sản, đà tăng giá này sẽ tạo ra sự phân hóa rõ nét: khu lõi trung tâm vẫn duy trì mức giá cao do quỹ đất hạn chế và nhu cầu cao, trong khi các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven sẽ có tốc độ tăng giá nhanh hơn nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm năng khai thác mới. Điều này vừa mở ra cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư, vừa mang lại thêm nhiều lựa chọn cho người mua ở thực.

Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, nhu cầu và giao dịch bất động sản tại các phường mới nhìn chung ghi nhận sự gia tăng đáng kể. Người mua ở thực và nhà đầu tư đều có xu hướng dịch chuyển sự quan tâm sang các khu vực ven đô, giáp ranh trung tâm, nơi quỹ đất còn dồi dào và mặt bằng giá vẫn dễ tiếp cận hơn so với khu lõi đô thị. Bên cạnh đó, kỳ vọng về hạ tầng kết nối liên vùng – từ đường vành đai, cao tốc cho đến các tuyến giao thông công cộng – cũng góp phần thúc đẩy dòng tiền đổ về những phường này, tạo ra sự sôi động trong hoạt động mua bán.

Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng không đồng đều giữa các phường. Những nơi có quy hoạch bài bản, pháp lý dự án rõ ràng và hệ thống tiện ích đi kèm thường ghi nhận thanh khoản nổi bật hơn. Ngược lại, các khu vực còn hạn chế về hạ tầng hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý thì sức hấp thụ thị trường vẫn khá thận trọng. Điều này phản ánh xu hướng phân hóa rõ rệt của thị trường sau sáp nhập: dòng vốn và nhu cầu có xu hướng tập trung vào các khu vực tiềm năng, trong khi những nơi chưa đủ điều kiện nền tảng sẽ mất nhiều thời gian hơn để bắt nhịp.

Thách thức và cơ hội

Chia sẻ với phóng viên Tạp chí Thương Trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (Thuộc DKRA Group) cho rằng: “Mặc dù việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra nhiều cơ hội, nhưng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh mới và vùng phụ cận trong năm 2025 cũng phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức. Trước hết, pháp lý vẫn là bài toán khó. Nhiều dự án vẫn vướng thủ tục kéo dài, khiến nguồn cung thực tế chưa thể giải phóng kịp thời để đáp ứng nhu cầu. Thứ hai, áp lực về chi phí đầu vào ngày càng lớn: giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí nhân công đều tăng, mặt bằng lãi suất đã bắt đầu điều chỉnh tăng trở lại, tạo sức ép kép lên cả phía chủ đầu tư lẫn người mua. Thứ ba, hạ tầng kết nối liên vùng dù được quy hoạch mạnh mẽ nhưng tiến độ thực hiện còn chậm, dẫn đến việc thị trường mới chỉ ghi nhận kỳ vọng, chưa được chuyển hóa thành giá trị thực tế đồng đều trên toàn khu vực”.

Ngoài ra, sự phân hóa cũng là thách thức không nhỏ. Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín sẽ hưởng lợi lớn, trong khi các dự án yếu về nền tảng khó bắt nhịp dù thị trường chung tích cực. Đặc biệt, sự bùng nổ nguồn cung cục bộ tại một số khu vực nếu không gắn với nhu cầu thực có thể dẫn tới nguy cơ dư thừa trong ngắn hạn, tạo áp lực cạnh tranh và rủi ro cho nhà đầu tư. Tất cả những yếu tố này cho thấy thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh mới và vùng phụ cận vẫn cần sự đồng bộ từ chính sách pháp lý, cải thiện hạ tầng và kiểm soát dòng vốn để phát triển bền vững sau sáp nhập.

Theo Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting dự báo, trong những tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tích cực nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục cải thiện, đặc biệt là ở các khu vực mới sáp nhập khi nhiều dự án được khởi động lại hoặc mở bán sau thời gian chờ đợi thủ tục. Sức cầu vẫn ở mức ổn định nhờ dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển từ nội đô ra vùng ven và người mua ở thực cũng có thêm nhiều lựa chọn phù hợp về sản phẩm và mức giá.

Tuy nhiên, sự phân hóa cũng sẽ rõ rệt hơn: các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và gắn liền với hạ tầng đang hoặc sắp hoàn thiện sẽ có thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án thiếu minh bạch hoặc hạ tầng chậm triển khai sẽ gặp khó trong việc thu hút người mua. Bên cạnh đó, giá bán được dự báo tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, mặt bằng lãi suất và kỳ vọng hạ tầng, nhưng sẽ tăng theo từng phân khúc chứ không đồng loạt trên diện rộng.

“Nhìn tổng thể, những tháng cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn thị trường đi vào ổn định hơn sau cú hích từ sáp nhập, với thanh khoản tập trung ở những điểm sáng về pháp lý, quy hoạch và hạ tầng, đồng thời tạo tiền đề cho đà phát triển bền vững trong năm 2026” ông Võ Hồng Thắng, dự báo.

Thiên An