Sở Xây dựng TP.HCM vừa ban hành Thông báo 11410 yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và chủ đầu tư dự án phải nghiêm túc chấp hành quy định về công khai thông tin, minh bạch giao dịch, đồng thời chấm dứt tình trạng “ủy quyền bán hàng” trái phép vốn là nguyên nhân gây rối loạn thị trường thời gian qua. Đây được xem là bước đi mạnh mẽ, hướng tới một thị BĐS minh bạch, có trách nhiệm, bền vững .
Suốt nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại một “vùng xám” mang tên ủy quyền bán hàng. Thay vì trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã ủy quyền cho các sàn phân phối, môi giới, hoặc thậm chí các cá nhân ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hệ quả là hàng loạt vụ việc lừa đảo, tranh chấp pháp lý, “bán chui” dự án, huy động vốn trái phép đã xảy ra. Không ít người dân mua nhà rơi vào cảnh “tiền mất, nhà không có”, bởi hợp đồng đặt cọc ký với bên không đủ tư cách pháp nhân, hoặc dự án chưa hề đủ điều kiện kinh doanh.
Nhận thấy tình trạng này ngày càng phổ biến và gây bất ổn, Sở Xây dựng TP.HCM đã ra Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS, yêu cầu chấm dứt hoàn toàn việc ủy quyền ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Theo đó, chỉ chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp có pháp nhân hợp lệ mới được phép ký kết và giao dịch.
Một trong những điểm quan trọng nhất của thông báo lần này là nghĩa vụ công khai thông tin.
Chỉ được bán dự án khi có xác nhận đủ điều kiện kinh doanh
Báo cáo thông tin dự án, sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh theo Biểu mẫu số 9 Nghị định 94/2024/NĐ-CP;
Thông tin phải gửi đến Sở Xây dựng TP.HCM để được kiểm tra, xác nhận và công bố công khai.
Nói cách khác, chủ đầu tư chỉ được phép rao bán, ký hợp đồng khi dự án đã có văn bản thông báo đủ điều kiện kinh doanh do cơ quan quản lý cấp.
Đây là quy định không mới, nhưng lần này được nhấn mạnh bằng chế tài cụ thể: vi phạm sẽ bị xử phạt hoặc đình chỉ hoạt động theo Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Việc bắt buộc công khai thông tin được coi là “bức tường pháp lý” chặn đứng các dự án ma, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những hiện tượng từng khiến nhiều người mua nhà “tiền mất tật mang”.
Một điểm tiến bộ trong văn bản là quy định doanh nghiệp phải báo cáo tình hình giao dịch ngay sau khi phát sinh, theo Biểu mẫu số 11 của Nghị định 94/2024/NĐ-CP.
Thông tin này giúp Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng nắm bắt diễn biến cung, cầu, giá bán và hoạt động chuyển nhượng trên thị trường.
Đáng chú ý, Sở Xây dựng cũng nêu rõ:
Doanh nghiệp có thể gửi báo cáo bằng văn bản giấy, nhưng trong thời gian tới sẽ chuyển sang báo cáo điện tử qua hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản khi hệ thống này được Bộ Xây dựng hoàn thiện.
Đây là bước chuyển quan trọng trong tiến trình chuyển đổi số ngành xây dựng, tạo điều kiện quản lý tự động, truy xuất dữ liệu nhanh và giảm thủ tục hành chính.
Một khi hệ thống hoàn chỉnh, người dân hoàn toàn có thể tra cứu thông tin pháp lý, tiến độ, tình trạng giao dịch của từng dự án, điều mà trước đây hầu như không thể.
Thông báo số 11410 không chỉ dừng lại ở yêu cầu báo cáo hay minh bạch dữ liệu.
Phần “tinh thần” mạnh mẽ nhất nằm trong đoạn quy định cuối cùng, được Sở Xây dựng in đậm:
“Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về việc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”
Đây là tuyên bố chính thức chấm dứt cơ chế “bán hộ”, “giao phó trách nhiệm” mà nhiều doanh nghiệp từng lợi dụng để huy động vốn trái luật.
Từ nay, mọi hành vi huy động vốn trái phép, chuyển nhượng dự án không đúng quy định đều có thể bị xử lý hành chính, thậm chí đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản.
Quy định mới buộc các chủ đầu tư phải nâng cao năng lực pháp lý và quản trị dự án.
Không thể “chạy trước” thị trường bằng chiêu huy động vốn, doanh nghiệp phải đầu tư nghiêm túc vào tiến độ, hạ tầng và hồ sơ pháp lý trước khi mở bán.
Những doanh nghiệp làm thật, đủ năng lực sẽ được củng cố uy tín; ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém, “bán giấy vẽ dự án” sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.
Thông tin dự án được công khai, minh bạch giúp người mua kiểm chứng dễ dàng và tránh rủi ro bị lừa đảo.
Người dân chỉ cần tra cứu danh mục dự án đủ điều kiện kinh doanh trên website của Sở Xây dựng, thay vì tin vào quảng cáo của môi giới.
Cơ sở dữ liệu được cập nhật liên tục giúp Nhà nước nắm chắc dòng chảy thị trường, phát hiện sớm hiện tượng thổi giá, đầu cơ, hoặc giao dịch ảo.
Đây cũng là cơ sở quan trọng để hoạch định chính sách nhà ở, đất đai và quy hoạch đô thị trong thời gian tới.
Thông báo 11410 không đơn thuần là văn bản hướng dẫn kỹ thuật. Nó là dấu hiệu cho thấy tư duy quản lý thị trường BĐS đang thay đổi:
Từ việc chỉ xử lý từng vụ việc vi phạm, sang quản lý toàn diện bằng dữ liệu, báo cáo và công khai thông tin.
Sự minh bạch không chỉ là yêu cầu pháp lý, mà còn là điều kiện sống còn của một thị trường bất động sản hiện đại.
Khi doanh nghiệp buộc phải báo cáo, người dân được quyền tra cứu, và Nhà nước có dữ liệu quản lý tập trung mọi hành vi gian lận, lách luật sẽ không còn đất sống.
Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS là bước đi mạnh mẽ, thể hiện quyết tâm của TP.HCM trong việc lập lại trật tự, tăng kỷ luật và bảo vệ người mua nhà.
Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, việc siết chặt quy định, chấm dứt ủy quyền trái phép và yêu cầu công khai thông tin là hành động cần thiết, đúng thời điểm.
Một thị trường chỉ bền vững khi niềm tin được củng cố niềm tin vào pháp luật, vào sự minh bạch và vào trách nhiệm của doanh nghiệp.
Và chính sự minh bạch hôm nay sẽ là nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp, ổn định và phát triển lành mạnh trong tương lai.
Đình Sáng