Thị trường bất động sản đang lấy lại nhịp tăng tốc với dòng tiền quay trở lại, tâm lý mua cải thiện và hàng loạt dự án mới ra mắt. Tuy nhiên, giữa làn sóng bung hàng ồ ạt, các chuyên gia cảnh báo đây không còn là thời “lướt sóng”, mà là giai đoạn nhà đầu tư cần “đánh chắc”, chọn đúng sản phẩm và giữ vững bản lĩnh.
Thị trường tăng tốc
Dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt, tâm lý người mua dần cải thiện và kỳ vọng phục hồi lan tỏa khắp thị trường. Tuy nhiên, giữa làn sóng mở bán ồ ạt, câu hỏi lớn đặt ra là nhà đầu tư sẽ đón nhịp phục hồi ra sao để biến cơ hội thành lợi nhuận thực sự, thay vì bị cuốn theo tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ.
Tại Hà Nội, không khí bán hàng sôi động đã thể hiện ngay từ đầu tháng 10. Dự án The Queen 360 Giải Phóng nhanh chóng thu hút sự chú ý khi chỉ sau một ngày khai trương căn hộ mẫu đã có gần 1.500 lượt khách tham quan.
Khu vực phía Tây thành phố cũng chứng kiến nhịp tăng tốc mạnh mẽ. Dự án Sunshine Grand City đang đẩy nhanh tiến độ để kịp mở bán trong tháng 12. Trên nhiều tuyến phố lớn, không khí “ra hàng” diễn ra rầm rộ khi các chủ đầu tư liên tiếp tổ chức sự kiện giới thiệu sản phẩm mới, đánh trúng tâm lý mua nhà “đón Tết” của người dân.
Ở phía Nam, thị trường TP.HCM cũng sôi động không kém. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý III/2025 có 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm và tăng tới 19 lần so với cùng kỳ 2024. Số lượng căn hộ bán được đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, dù tỷ lệ hấp thụ mới chỉ đạt 68%.
Đáng chú ý, hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu Đông TP.HCM, biến nơi đây thành tâm điểm phục hồi của toàn thị trường. Các đại dự án như Masteri Park Place trong khu đô thị The Global City hay Phú Mỹ Hưng The Sculptura lần lượt được tung ra, thể hiện niềm tin của doanh nghiệp vào chu kỳ phục hồi mới.
Cùng với cuộc đua mở bán là làn sóng ưu đãi chưa từng có. Nhiều chủ đầu tư hỗ trợ vay đến 70% giá trị căn hộ, lãi suất 0% trong 18 đến 36 tháng, ân hạn nợ gốc 3 đến 5 năm và chiết khấu lên tới 18%. Đây được xem là tín hiệu tích cực khi doanh nghiệp chủ động chia sẻ gánh nặng tài chính với người mua, đồng thời thúc đẩy thanh khoản trong ngắn hạn.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung đã được cải thiện đáng kể nhờ nhiều dự án được “tái khởi động” sau thời gian dài đình trệ. Tuy nhiên, sự phục hồi vẫn chưa đồng đều khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, trong khi nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến người mua có nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận thị trường.
Kết quả khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy thanh khoản quý III/2025 tăng so với cùng kỳ, đặc biệt tại TP.HCM. Dù vậy, thị trường miền Bắc vẫn “chậm nhịp” do giá căn hộ đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của người mua. Tại Hà Nội, giá một căn hộ trung cấp hiện dao động từ 80 đến 100 triệu đồng mỗi mét vuông, gần tương đương TP.HCM, khiến nhiều người mua cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Trước thực tế đó, các chuyên gia cho rằng dòng vốn đầu tư đang phân hóa mạnh. Những khu vực có hạ tầng tốt và quy hoạch rõ ràng như Đông Anh, Thường Tín, Phú Xuyên (Hà Nội) hay Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (vùng giáp TP.HCM) đang trở thành điểm đến được giới đầu tư săn đón. Ngược lại, các khu vực có hạ tầng yếu, pháp lý chưa rõ ràng gần như rơi vào trạng thái “đóng băng”.
Thị trường bất động sản đang lấy lại nhịp tăng tốc với dòng tiền quay trở lại, tâm lý mua cải thiện và hàng loạt dự án mới ra mắt.
Từ “lướt nhanh” đến “đánh chắc”
Nếu giai đoạn 2020–2022 được xem là thời kỳ của những thương vụ “lướt sóng” ngắn hạn, thì hiện nay thị trường đang chuyển sang đòi hỏi chiến lược đầu tư bền vững hơn. Mô hình đầu tư ngắn hạn không còn phù hợp, bởi giá bất động sản đã tăng mạnh trong hai năm vừa qua, khiến biên lợi nhuận thực giảm đáng kể.
Theo các chuyên gia, thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh, nhà đầu tư nên hướng tới các sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế, vừa có thể ở, cho thuê, vừa hưởng lợi từ hạ tầng phát triển, đặc biệt tại các khu vực gắn với các dự án trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội hay Vành đai 3 TP.HCM.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định rằng từ năm 2026 trở đi, nguồn cung gia tăng sẽ giúp thị trường tiến gần trạng thái cân bằng. Khi đó, chỉ những dự án “đúng vị trí, đúng thời điểm” mới có khả năng mang lại giá trị sinh lời bền vững. Thay vì “đánh nhanh thắng nhanh”, giới đầu tư đang chuyển dần sang chiến lược nắm giữ tài sản chất lượng trong trung hạn từ hai đến ba năm, chờ đợi hạ tầng hoàn thiện.
Ở chiều ngược lại, vẫn còn một nhóm người mua dễ bị cuốn theo tâm lý FOMO, đặc biệt trong các đợt mở bán ồ ạt. Nhiều người vì bị hấp dẫn bởi chương trình khuyến mãi hoặc quà tặng mà bỏ qua yếu tố then chốt là khả năng tài chính thực tế của bản thân.
Các chuyên gia đánh giá quý IV/2025 là giai đoạn tích lũy hấp dẫn nhất kể từ sau thời kỳ “đóng băng pháp lý” 2022–2023. Thị trường đang hội tụ “ba điều kiện vàng”: nguồn cung dồi dào hơn, tâm lý mua cải thiện và dòng vốn quay trở lại. Đặc biệt, việc các đạo luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua đã góp phần củng cố mạnh mẽ niềm tin pháp lý.
Dù vậy, thị trường vẫn tồn tại nhiều rủi ro tiềm ẩn. Mặt bằng giá vẫn ở mức cao, tín dụng chưa thật sự nới lỏng, trong khi chi phí xây dựng tăng khiến không phải dự án nào cũng đạt được lợi nhuận như kỳ vọng. Một số chủ đầu tư đẩy mạnh truyền thông để “hâm nóng” thị trường, song mức độ hấp thụ thực tế vẫn cần thời gian để kiểm chứng.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhà đầu tư cần bám sát bốn tiêu chí quan trọng: pháp lý rõ ràng, quy hoạch ổn định, mức giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền thực. Đây được xem là “bản đồ dẫn đường” giúp định hướng đầu tư trong giai đoạn tái cấu trúc của thị trường.
Tổng thể cho thấy thị trường đang dần chuyển từ tâm thế phòng thủ sang giai đoạn tái đầu tư có chọn lọc. Dòng vốn mới tuy không ồ ạt nhưng mang tính ổn định và hướng tới giá trị thực.
Cuộc đua bung hàng vào cuối năm 2025 đã mang lại luồng sinh khí mới cho bất động sản Việt Nam, mở ra kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi rõ nét hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành cùng rủi ro. Với doanh nghiệp, đây là giai đoạn khẳng định năng lực triển khai dự án và uy tín thương hiệu. Với nhà đầu tư, đây là lúc đón sóng bằng sự tỉnh táo và bản lĩnh, thay vì hành động theo cảm tính.
Bình Minh