Thị trường BĐS cuối năm: Nguồn cung giảm, lượng giao dịch trầm lắng

Thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2022 ghi nhận nguồn cung bất động sản có xu hướng giảm rõ rệt, giao dịch trầm lắng, thị trường đang đứng trước không ít khó khăn và rủi ro tiềm ẩn.

Lượng giao dịch giảm, giá bán chững lại

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý III/2022 của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% theo quý). Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34%. Nguồn cung chủ yếu đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án. Hàng tồn kho chiếm 66% với khoảng 4.400 căn, lớn nhất kể từ năm 2019 đến nay.

Về thị trường thứ cấp, lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua BĐS.

Đối với phân khúc đất nền, theo khảo sát của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), hiện tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 52%, thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Lượng tiêu thụ trong quý III/2022 chỉ đạt khoảng 550 nền, giảm 77,8% so với quý trước. Một số khu vực có hiện tượng giảm giá bán nhà, đất sơ cấp do nhà đầu tư áp lực tài chính. Dự báo sắp tới giá bán thứ cấp cũng sẽ chững lại và xuất hiện tình trạng giá giảm cục bộ.

Theo dữ liệu của Hội môi giới BĐS (VARS), nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Chuyên đầu tư lướt sóng BĐS tại một số tỉnh lân cận TP.HCM, nhóm đầu tư của chị Kim Hồng (TP.Thủ Đức) đã bị “đứng hình” do ngân hàng kiểm soát tín dụng BĐS. Vốn thường lướt sóng ra hàng trong vòng 3-6 tháng mỗi lần đầu tư, nhóm chị Hồng rất ít khi phải ôm hàng. Tuy nhiên, vừa qua, do thị trường BĐS chậm lại, nhóm có thể bán ra nhưng với mức giá chưa như kỳ vọng, nên nhóm quyết định giữ lại, gồng lãi ngân hàng và kỳ vọng chốt giá cao thời gian tới.

Theo kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty BĐS lớn tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020 - 2022 do Công ty Việt An Hòa công bố, tỷ trọng nhà đầu tư “lướt sóng” trên thị trường BĐS phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%. Nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản của các loại hình BĐS có dấu hiệu xuống thấp, khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần. Cùng với đó là những động thái siết chặt thị trường BĐS từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng BĐS.

Anh Hữu Lộc, một nhà đầu tư đất nền chia sẻ: “Thời gian sốt đất tôi chạy theo thị trường gom đất ở Bảo Lộc, Lâm Đồng, nay thị trường đứng tôi muốn bán mà không được. Tôi rao bán từ tháng 9 thì cũng có khách gọi mà không ai chốt. Giờ muốn bán lấy vốn cũng không ai mua”.

Đánh giá về mức độ hấp thụ thị trường BĐS tại TP.HCM và các vùng phụ cận giảm thời gian qua, Chuyên gia kinh tế Lê Chí Nhân cho rằng, thị trường BĐS hiện đang có độ vênh, chưa mang tính ổn định. Vì vậy, nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng với mọi quyết định xuống tiền trong giai đoạn này. Phải tính toán sau khi mua xong có bán được hay không rồi mới tính đến chuyện lợi nhuận nhiều hay ít để đảm bảo dòng tiền. Nếu các chủ đầu tư không có phương án mới, khả năng thị trường BĐS đến cuối năm 2022 khó ấm trở lại. Thời điểm hiện nay có thể nói giao dịch chậm nhất trong 3 năm trở lại đây.

Giải pháp nào vực dậy thị trường?

Trước những khó khăn của thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương và doanh nghiệp. Đây là quyết định kịp thời giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn đang bủa vây, khơi thông những ách tắc trong triển khai các dự án bất động sản, tạo động lực thúc đẩy thị trường hồi phục.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, thực tế hiện nay, pháp lý vẫn là vấn đề vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp khi triển khai các dự án BĐS. Những vướng mắc về pháp lý khi triển khai các dự án bất động sản chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Tuy nhiên, để gỡ điểm vướng này cần phải chờ đợi việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 được thông qua, đồng thời một số luật liên quan cũng được bổ sung, hoàn thiện.

Bởi thế, một trong những nhiệm vụ của tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ là yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp liên quan báo cáo, cung cấp thông tin, hồ sơ, tài liệu về các dự án BĐS đang triển khai nhưng có khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, kiến nghị giải pháp giải quyết. Đáng lưu ý, tổ công tác được trao quyền hạn rất lớn, chủ động xử lý ngay những tồn đọng, mà không cần phải báo cáo, chờ đợi các bộ, ngành liên quan giải quyết. Việc trao thẩm quyền lớn cho tổ công tác phần nào giải tỏa được những lo lắng của doanh nghiệp, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) kiến nghị tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở có giá vừa túi tiền. Nhất là các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước; dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt.

HoREA cũng kiến nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại gồm: BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank. Đây là các ngân hàng đã được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%/năm.

Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần tín dụng thêm khoảng 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng từ 100.000 - 200.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, để tháo gỡ khó khăn hiện tại, câu chuyện là phải ra được hàng bằng mọi giá. Nhóm người có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng đã có những người muốn mua nhà ở ngay cho rằng thời điểm này đã bắt đầu mua được nên phân khúc căn hộ cung cư mua bán lại vẫn túc tắc có thanh khoản. 

Thực tế, ngay từ thời điểm này, các chủ đầu tư đã huy động mọi nguồn lực để tập trung vào nhu cầu thực. Chẳng hạn Hưng Thịnh đã rút gọn những dự án đang dở dang để tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở. Nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tất cả hoạt động tập trung vào nhu cầu thực.

Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản vẫn cần phải giảm tiếp. Dự báo trong ngắn hạn giá ở hầu hết phân khúc có thể vẫn giảm, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao, thời gian dài buộc phải bán. Khi đó mới đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường. 

Các vướng mắc pháp lý nhiều năm nay chưa được tháo gỡ khiến nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép. Điều này lại diễn ra khá nhiều năm nay tại các thị trường lớn như TP.HCM, Hà Nội với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà ở… làm ảnh hưởng lớn đến tình hình thị trường chung. Nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng tìm đến các thị trường lân cận TP.HCM, Hà Nội để phát triển dự án đã kéo theo sự sôi động của các thị trường vùng ven thời gian qua.

Thiên An