Thị trường BĐS tiếp tục bị lệch pha cung - cầu

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2023 gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Khoảng 30% dự án được tháo gỡ

Báo cáo của HoREA cho biết, để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, từ đầu năm đến nay, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì nhiều hội nghị chuyên đề về bất động sản, nhà ở xã hội; ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, chỉ đạo điều hành.

Các thành viên Chính phủ đã trực tiếp làm việc với từng địa phương để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng; đôn đốc thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm. Tập trung thực hiện các giải pháp về cơ cấu lại nợ, giảm lãi suất, tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng; gia hạn, miễn, giảm thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh; từng bước xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm.

Đến nay, tại TPHCM, trong tổng số 148 dự án bị "vướng mắc pháp lý", đã có khoảng 30% dự án được tháo gỡ.

Các biện pháp quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, bước đầu đã tạo được sự chuyển biến rất tích cực có tính lan tỏa từ các bộ, ngành đến các địa phương, đội ngũ cán bộ, công chức và truyền cảm hứng cho cộng đồng doanh nghiệp, người dân, nhà đầu tư để vượt qua khó khăn, nâng đỡ niềm tin thị trường.

Sự lệch pha cung-cầu

Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 tháng đầu năm, HoREA nhận định thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, về tổng thể thị trường vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Xu thế này thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TPHCM , quý I tăng trưởng âm -16,2%; đến 6 tháng đầu năm vẫn tăng trưởng âm -11,58% nhưng đã giảm 4,62% so với quý I; đến cuối quý III tuy vẫn còn tăng trưởng âm -8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm. Đến nay, sau 9 tháng, mức độ khó khăn của thị trường đã giảm 42,3% so với quý I.

Trong 9 tháng, nguồn cung nhà ở tại TPHCM, chỉ có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022) gồm 13.767 căn hộ chung cư (91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (8,4%). Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn, còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp với 5.051 căn và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng như không có thêm nhà ở xã hội. 

Về nguồn cung bất động sản, cũng như trên cả nước, thị trường TPHCM tiếp tục bị "lệch pha cung-cầu", rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở. Tiếp tục mất cân đối, "lệch pha" sản phẩm nhà ở, "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Từ năm 2017 đến nay, giá nhà tăng liên tục và vẫn "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. 

Hiện giá căn hộ bình dân từ 2-3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình thấp, nếu tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà. Và nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội thì người nộp thuế thu nhập cá nhân "bậc 1" (dưới 60 triệu đồng/năm) không được mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân.

Những vướng mắc cần tháo gỡ để phục hồi thị trường

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường bất động sản hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc nhưng nổi lên 8 vướng mắc.

Thứ nhất, vướng thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã "có quyền sử dụng đất" phù hợp với quy hoạch do quy định của Nghị định 31/2021/NĐ-CP về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch. Theo đó, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, là thủ tục khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng, mà "tắc" thì dự án không thể thực hiện tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng khác. Đồng thời cho thấy, việc đưa ra quy định trên chưa thật thấm nhuần tinh thần cải cách thủ tục hành chính, chưa sát với thực tiễn, bởi lẽ trước đây doanh nghiệp được thực hiện song song các thủ tục đầu tư xây dựng, thì nay hầu như phải thực hiện tuần tự, nối tiếp từng thủ tục hành chính một.

Thứ hai, vướng quy định về "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác". Đó là yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư,… Hiện hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở (tức là chỉ có 100% đất nông nghiệp hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mặc dù các doanh nghiệp này đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo sự cho phép của Luật Đất đai 2013. 

Khó khăn trên bắt đầu từ ngày 1/7/2015 khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, trong khi doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để tạo lập quỹ đất. Hiện dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở hiện chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại và đều là dự án rất nhỏ.

Thứ ba, vướng thủ tục "điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư. Có hai nguyên nhân đối với vướng mắc này, một là "vướng trần quy mô dân số"; hai là có nhiều "quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời.

Thứ tư, vướng thủ tục "định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh. Tuy nhiên, hiện Chính phủ đang nỗ lực để ban hành Nghị định sửa đổi hoặc thay thế Nghị định 44.

Thứ năm, vướng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Mặc dù tháng 2/2021, Nghị định 148 có hiệu lực nhưng vẫn còn một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành quy định hướng dẫn thực hiện nên rất nhiều dự án nhà ở thương mại bị "tắc" thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" hoặc "tắc" thủ tục "định giá đất.

Thứ sáu, vướng do quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi "chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng", đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Quy định này chưa bảo đảm "quyền tự chủ kinh doanh" của doanh nghiệp.

Thứ bảy, vướng do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định điều chỉnh hành vi "đặt cọc" để giao kết hợp đồng. Điều này phát sinh "kẽ hở" cho giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" lợi dụng thực hiện hành vi nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.

Thứ tám, vướng một số cơ chế trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội, như: Vướng trong công tác tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; vướng trong việc tiếp cận các cơ chế ưu đãi của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội; vướng do quy định "tiêu chí đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội"; vướng thủ tục "đấu thầu" lựa chọn chủ đầu tư và quy trình đầu tư xây dựng "nhiêu khê" đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

HoREA kiến nghị cần xây dựng quy trình thủ tục "đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội" và quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội theo "thủ tục rút gọn".

Thiên An