Theo báo cáo từ Savills, trong quý 1/2025 thị trường căn hộ tại TP.HCM chứng kiến sự ảm đạm cả về nguồn cung lẫn giao dịch. Toàn quý chỉ có khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm mạnh 70% so với quý trước, dù vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 29% so với cùng kỳ năm 2024.
Hạn chế về nguồn cung mới
Theo đó, hơn một nửa nguồn cung mới tập trung vào giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP Thủ Đức và quận Bình Tân. Toàn bộ nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng B và hạng C, cho thấy sự khan hiếm tiếp tục của phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Cụ thể, nguồn cung mới thuộc hạng C với mức giá dưới 50 triệu VNĐ/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%, đến từ giai đoạn 2 của một dự án tại quận Bình Tân.
Tình trạng hạn chế về nguồn cung mới và việc các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa tái khởi động đã khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 24% so với quý trước, đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp vẫn có mức tăng nhẹ 2%.
Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý đầu năm 2025 cũng chứng kiến sự chậm lại đáng kể trong hoạt động giao dịch. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm mạnh 46% so với quý trước, chỉ đạt khoảng 1.400 căn.
Theo báo cáo từ Savills, trong quý 1/2025 thị trường căn hộ tại TP.HCM chứng kiến sự ảm đạm cả về nguồn cung lẫn giao dịch.
So với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình giao dịch vẫn có những tín hiệu tích cực hơn, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán giãn và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư. Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ 23%.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua hiện nay có xu hướng khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.
Còn theo báo cáo thị trường BĐS quý I của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý đầu năm, số lượng căn hộ mới ở TP.HCM được mở bán đạt khoảng 2.392 căn hộ. So với quý trước thì lượng căn hộ mở bán mới đã giảm khoảng 12% và nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp và hạng sang.
Nguồn cung mới phân bổ đều ra các khu vực và có tỷ lệ lần lượt đạt 15% tại khu Tây, 19% tại khu Nam, 27% tại khu Đông và 26% tại khu trung tâm. Về giá bán, hiện giá căn hộ tiếp tục lập mặt bằng giá mới đạt 4.691 USD/m2 (gần 120 triệu đồng/m2), tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 47% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, giá chung cư TP.HCM vẫn tăng cao nguyên nhân chính đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Trong quý vừa qua, có khoảng 2.392 căn hộ mới mở bán, hầu hết thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 100 triệu đồng/m2. Trái ngược với đà tăng giá, thanh khoản thị trường lại giảm mạnh.
Bà Trang nêu rõ, thị trường chung cư có 1.101 căn hộ được giao dịch thành công, giảm đến 58% so với quý trước. Các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như giãn tiến độ thanh toán đến 3 năm, chiết khấu 10-25% vẫn không đủ để kích cầu khi mặt bằng giá đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà và nhà đầu tư.
Phân khúc căn hộ tiếp tục là lực đẩy chính cho thị trường
Theo nhận định của ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, dù nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM hiện vẫn còn hạn chế, song thị trường đang đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc điều chỉnh quy hoạch và các quy định pháp lý, hứa hẹn sự cải thiện trong tương lai.
Nhìn về triển vọng trong 9 tháng còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ dự kiến vẫn sẽ ở mức hạn chế, ước tính khoảng 7.000 căn. Đáng chú ý, phần lớn (90%) nguồn cung này sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của bảy dự án hiện hữu. Chỉ có bốn dự án mới dự kiến mở bán, chiếm tỷ trọng khiêm tốn 10%.
Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung được kỳ vọng sẽ tươi sáng hơn vào năm 2027, với gần 40.000 căn hộ dự kiến sẽ được tung ra thị trường. Trong đó, TP Thủ Đức được dự báo sẽ dẫn đầu về nguồn cung, chiếm 55%, theo sau là Quận 7 và Bình Tân với cùng tỷ lệ 9%. Về cơ cấu sản phẩm, phân khúc Hạng B và Hạng C dự kiến sẽ chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt là 41% và 45%.
Nhìn chung, thị trường căn hộ TP.HCM đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau. Mặc dù nguồn cung mới và giao dịch trong quý 1/2025 có sự sụt giảm, nhưng những tín hiệu tích cực từ việc phê duyệt quy hoạch và nỗ lực tháo gỡ pháp lý được kỳ vọng sẽ tạo đà cho sự phục hồi của thị trường trong trung và dài hạn.
Dự báo trong quý II, nguồn cung BĐS nhà ở tại TP.HCM và các vùng phụ cận dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi, dao động ở mức khoảng 3.000-4.000 căn. TP.HCM và Bình Dương giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung căn hộ, trong khi phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự vẫn chiếm ưu thế tại các tỉnh giáp ranh.
Phân khúc căn hộ cao cấp giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, thị trường tiếp tục đối diện với tình trạng khan hiếm nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C - phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân.
Sức cầu được dự báo duy trì đà phục hồi, trong đó phân khúc căn hộ tiếp tục là lực đẩy chính cho thị trường. Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ, duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào vẫn lớn. Nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp đã giới thiệu và chuẩn bị mở bán dự án trong quý II.
Tâm An