Nhiều lô đất tại Hà Nội và các địa bàn lân cận được hạ giá rao hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm người mua. Giao dịch chậm khiến nhà đầu tư phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, nhất là những người đang chịu áp lực nợ vay.
Hạ giá hàng tỷ đồng vẫn phải chờ khách
Với người vay tiền mua đất, mỗi tháng chưa bán được tài sản là một tháng tiếp tục chịu chi phí tài chính. Khi giao dịch thuận lợi, khoản chi ấy thường được tính vào lợi nhuận kỳ vọng. Nhưng lúc khách mua thưa dần, tiền lãi vay trở thành sức ép buộc người nắm giữ phải cân nhắc lại giá bán và thời gian chờ đợi.
Anh Minh, một nhà đầu tư tại Hà Nội, đang gặp tình cảnh này. Đầu năm 2024, anh bỏ gần 5 tỷ đồng mua hai lô đất, một tại Kiến Hưng và một ở Hòa Lạc. Trong đó, hơn 3 tỷ đồng là tiền tích lũy, phần còn lại vay ngân hàng. Thông tin về quy hoạch, hạ tầng và triển vọng phát triển đô thị khiến anh tin rằng việc giữ đất sẽ sớm mang lại khoản chênh lệch đáng kể.
Anh dự tính sau khoảng một năm sẽ bán một lô để thu hồi vốn, trả nợ; lô còn lại tiếp tục giữ để chờ tăng giá. Tuy nhiên, phương án này chưa thực hiện được như mong muốn.
Theo anh Minh, khoảng tháng 3–4/2025, môi giới từng đưa ra mức chào mua gần 7 tỷ đồng đối với một lô đất. Vì kỳ vọng giá còn tăng, anh chưa đồng ý bán. Đến khi muốn chuyển nhượng, khách hỏi mua đã ít hơn. Nhiều cuộc trao đổi, thương lượng diễn ra nhưng chưa đi đến giao dịch.
Khoản lợi nhuận từng được kỳ vọng vẫn nằm trên mức giá chào mua, trong khi nghĩa vụ trả nợ tiếp tục phát sinh. Với anh, việc bán được tài sản để cân đối dòng tiền nay trở nên cấp thiết hơn mục tiêu thu lãi lớn.
Áp lực tương tự đang thể hiện qua các tin rao tại một số địa bàn. Dữ liệu được nêu trên Batdongsan.com.vn cho thấy một lô đất 90m² tại khu đấu giá Đoan Bái, thuộc địa bàn Bắc Giang trước đây, được chào bán 1,92 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 65,5% so với mức đỉnh quý IV/2025.
Nhiều lô đất tại Hà Nội và các địa bàn lân cận được hạ giá rao hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm người mua.
Tại khu đô thị Thống Nhất, khu vực thành phố Hòa Bình trước đây, lô đất 118m² có giá rao 1,95 tỷ đồng, giảm khoảng 55% so với một năm trước. Ở Phú Thọ, mức giá đất nền được ghi nhận khoảng 19,1 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với khoảng 35–40 triệu đồng/m² trong quý II/2025.
Tại Hà Nội, diễn biến giá phân hóa theo khu vực và từng tài sản. Đất quanh Phú Cát giảm gần 20% so với cao điểm tháng 4/2025, còn khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30%. Tại khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá phổ biến khoảng 35–45 triệu đồng/m², so với mức đỉnh được ghi nhận là 60,2 triệu đồng/m² vào tháng 8/2025.
Những tài sản có giá trị lớn cũng xuất hiện mức giảm hàng tỷ đồng. Một lô đất 63m² tại Phú Lương, Hà Đông, được chào 10,3 tỷ đồng, giảm 3 tỷ đồng so với trước. Lô đất 48m² trên đường Ngô Thì Nhậm được rao 13,95 tỷ đồng, thấp hơn 2 tỷ đồng.
Ở Hòa Lạc, lô đất 151m² gần trục đường Đại học Quốc gia Hà Nội được giảm 1 tỷ đồng, còn 7,54 tỷ đồng. Tại khu đô thị Nguyên Khê, Đông Anh, lô đất 80m² được chào 7,2 tỷ đồng, thấp hơn 1,5 tỷ đồng so với mức người bán từng mong muốn.
Ghi nhận cuối tháng 9/2026 tiếp tục cho thấy sức ép điều chỉnh giá tại vùng ven Hà Nội. Dữ liệu được dẫn từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá tại Phú Cát giảm khoảng 25,7% so với mức 35 triệu đồng/m² của tháng 9/2025. Một lô đất 100m² được rao 1,96 tỷ đồng, tương đương 19,6 triệu đồng/m². Tại Nội Bài, mức giảm được ghi nhận khoảng 21,6% so với quý III/2025; một lô 112m² đang được chào 3,3 tỷ đồng.
Ở Sơn Đồng, lô đất 78m² từng được rao khoảng 10,14 tỷ đồng nay hạ xuống hơn 7,5 tỷ đồng, giảm trên 2,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Đây là giá chào bán và ghi nhận đối với từng tài sản, chưa thể coi là giá giao dịch thành công hoặc mức giảm đại diện cho toàn thị trường.
Các mức giảm cũng cần được đặt đúng trong từng mốc so sánh. Giá thấp hơn thời kỳ cao điểm không đồng nghĩa thấp hơn giá mua ban đầu. Có người đang giảm phần lợi nhuận mong muốn; có người phải tính tới khả năng bán dưới tổng chi phí đầu tư. Muốn xác định lãi hay lỗ, cần đối chiếu giá mua, chi phí vay, thuế, phí và thời gian nắm giữ.
Tuy nhiên, việc nhiều chủ đất điều chỉnh giá rao cho thấy khả năng tìm đầu ra đang trở thành vấn đề đáng quan tâm. Mức giá từng được chào trong giai đoạn thị trường sôi động khó tiếp tục làm căn cứ nếu người mua hiện tại không chấp nhận.
Người mua tính kỹ hơn, thanh khoản phân hóa theo chất lượng đất
Theo anh Hùng, chủ một sàn phân phối đất nền tại vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận, khách vẫn tìm hiểu sản phẩm nhưng quyết định xuống tiền thận trọng hơn trước. Các yếu tố được cân nhắc kỹ gồm hồ sơ pháp lý, hạ tầng hiện hữu, mức giá và khả năng sử dụng thực tế.
Anh Hùng cho biết những lô đất được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang khó giao dịch. Một số chủ đất phải giảm 20–30%, thậm chí sâu hơn, mới tiếp cận được khách hàng thực sự.
Khoảng cách giữa người bán và người mua vì thế ngày càng rõ. Bên bán thường so với mức giá tài sản từng đạt được hoặc từng được môi giới chào mua. Bên mua lại tính từ hiện trạng lô đất, nhu cầu sử dụng và số tiền phải bỏ ra. Khi hai cách định giá còn cách xa nhau, việc hạ giá qua nhiều lần vẫn có thể chưa đủ để hình thành giao dịch.
Một tài sản giảm hàng tỷ đồng có thể thu hút sự chú ý, nhưng mức giảm chưa trả lời được câu hỏi giá hiện tại đã phù hợp hay chưa. Người mua còn phải xem xét đường vào, kết nối giao thông, điều kiện xây dựng, tiến độ hạ tầng và nhu cầu tại khu vực.
Với những lô đất chưa thể khai thác, thời gian chờ đợi cũng là một phần của chi phí đầu tư. Nếu tài sản không tạo dòng tiền, người nắm giữ phải tự cân đối nguồn trả nợ và các khoản chi liên quan. Vì vậy, khả năng tăng giá trong tương lai cần được xem xét cùng sức chịu đựng tài chính hiện tại.
Đánh giá diễn biến nửa đầu năm 2026, các chuyên gia của VARS nhận định việc điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ. Áp lực tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao và mua vào khi giá đã tăng mạnh.
Theo VARS, những trường hợp giảm giá riêng lẻ chưa đủ để kết luận thị trường đang suy giảm đồng loạt. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch.
Giao dịch chậm khiến nhà đầu tư phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, nhất là những người đang chịu áp lực nợ vay.
Sự phân hóa này cho thấy cùng là đất nền, nhưng khả năng chuyển nhượng có thể khác nhau đáng kể. Một lô đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, có thể sử dụng ngay sẽ được đánh giá khác với tài sản còn phụ thuộc nhiều vào thông tin quy hoạch hoặc công trình chưa triển khai.
TS. Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng tại nhiều nơi, việc giảm giá mới chủ yếu dừng ở giảm phần lãi kỳ vọng, chưa thực sự chuyển sang bán lỗ. Mặt bằng giá còn cao khiến dòng tiền khó quay lại mạnh, đặc biệt với người mua phục vụ nhu cầu ở thực.
Bên cạnh giá mua, nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới tổng chi phí sở hữu và chuyển nhượng. Những thảo luận về chính sách thuế đối với bất động sản có giá trị lớn hoặc bất động sản thứ hai trở đi cũng được đưa vào tính toán. Tuy nhiên, cần phân biệt các đề xuất đang được thảo luận với quy định đã ban hành và có hiệu lực.
Trong bối cảnh giao dịch chậm, người giữ đất phải cân đối giữa số tiền có thể thu về hiện nay và chi phí phát sinh nếu tiếp tục chờ. Với người vay vốn, việc kéo dài thời gian nắm giữ có thể làm phần lợi nhuận dự kiến thu hẹp, ngay cả khi giá bán chưa xuống dưới giá mua.
Đất nền vẫn có nhu cầu trong quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, người mua đang đòi hỏi cơ sở rõ ràng hơn cho mỗi quyết định xuống tiền. Pháp lý đầy đủ, hạ tầng thực tế, khả năng sử dụng và mức giá phù hợp trở thành những yếu tố quyết định sức hút của tài sản. Với người bán, điều chỉnh kỳ vọng theo khả năng giao dịch hiện tại là bước cần thiết để xây dựng phương án thu hồi vốn khả thi.
Bình Minh