Việc “cởi trói” pháp lý cho nhiều đại dự án đang thổi luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản, đánh dấu bước chuyển quan trọng sau thời gian dài chững lại.
Khơi thông pháp lý
Tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản không chỉ đến từ các doanh nghiệp được “cởi trói”, mà còn thắp lại niềm tin cho nhà đầu tư, người mua nhà và toàn bộ chuỗi giá trị trong hệ sinh thái bất động sản – xây dựng – tài chính – vật liệu. Sau một giai đoạn dài “ngủ đông” vì những vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường đã bắt đầu dịch chuyển.
Cú hích lớn đầu tiên là việc Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội chính thức có hiệu lực từ tháng 4/2025. Nghị quyết này được xem là “chìa khóa vàng” mở cửa cho hàng trăm dự án từng bị đình trệ tại các đô thị lớn do vướng mắc liên quan đến pháp lý đất đai, thủ tục đầu tư hoặc hậu thanh tra, kiểm toán. Đây là lần hiếm hoi Quốc hội ban hành một cơ chế mang tính tháo gỡ có đích danh từng nhóm dự án, từng nhóm vướng mắc, với thời hạn rõ ràng và tinh thần “ưu tiên xử lý dứt điểm, không đẩy trách nhiệm”.
Không chỉ dừng lại ở nghị quyết, Nghị định 76/2025/NĐ-CP mới được Chính phủ ban hành tiếp tục tiếp sức cho dòng chảy cải cách. Nghị định này đã cho phép rà soát, điều chỉnh các kết luận thanh tra, kiểm tra tồn đọng là một trong những nút thắt lớn nhất khiến nhiều dự án bị “treo” dù doanh nghiệp không còn sai phạm. Đồng thời, các địa phương cũng được phép linh hoạt tháo gỡ những bất cập về quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn thiện hồ sơ pháp lý đối với các dự án dở dang, thay vì phải “đợi chỉ đạo”.
Tại TP.HCM, nơi từng có tới gần 150 dự án bị đình trệ vì pháp lý, hàng loạt dự án đã bắt đầu tái khởi động. Các dự án của Novaland như Richstar, Botanica Premier, hay dự án cao cấp ở trung tâm quận 1 đang được chính quyền thành phố yêu cầu đẩy nhanh tiến độ để đưa vào vận hành trong quý II/2025. Dự kiến sẽ có hàng nghìn căn hộ được “giải phóng pháp lý”, góp phần bổ sung nguồn cung đang khan hiếm và ổn định thị trường nhà ở.
Không riêng TP.HCM, các địa phương khác như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Dương, Đồng Nai… cũng đang có bước chuyển rõ rệt. Tại Đồng Nai, đại dự án Aqua City với quy mô hàng nghìn hecta đã được điều chỉnh quy hoạch 1/500 sau gần 4 năm bị “treo”. Đại diện chủ đầu tư cho biết, việc gỡ vướng này giúp giải tỏa hơn 20.000 giao dịch còn dang dở, mở đường cho dòng tiền quay trở lại và khơi thông chuỗi cung ứng liên quan.
Bức tranh toàn cảnh cho thấy, câu chuyện tháo gỡ pháp lý không còn là nỗ lực đơn lẻ mà đang dần trở thành một chiến lược tổng lực từ trung ương đến địa phương, từ nghị trường đến thực địa.
Nhiều chuyên gia đánh giá, đây là thời điểm “vàng” để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, lành mạnh hơn. Khi các rào cản pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước sẽ có cơ sở để quay lại, kích hoạt chu kỳ phục hồi bền vững.
Cũng chính trong bối cảnh đó, thị trường đang chờ đợi thêm các chính sách bổ trợ như sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để tạo hành lang pháp lý ổn định, tránh tái diễn vòng luẩn quẩn “bị thanh tra – dừng dự án – đứt thanh khoản”. Vì suy cho cùng, nếu không khơi thông thể chế, thị trường không thể khởi sắc.
Việc “cởi trói” pháp lý cho nhiều đại dự án đang thổi luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản, đánh dấu bước chuyển quan trọng sau thời gian dài chững lại.
Chờ cú hích lớn
Không còn là những tín hiệu phục hồi cục bộ hay mang tính nhất thời, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển động mang tính hệ thống. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Xúc tiến đầu tư, đà hồi sinh hiện nay không bó hẹp ở vài dự án hay địa bàn trọng điểm, mà lan tỏa tới nhiều vùng vệ tinh, tạo thành “vành đai lan sóng” tích cực.
“Sức mua đang dần quay trở lại, không chỉ ở TP.HCM hay Hà Nội hai cực phát triển truyền thống mà còn ở các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hưng Yên… Nơi nào có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và quy hoạch bài bản, nơi đó đang trở lại cuộc chơi”, bà Miền nhận định. Đáng chú ý, tâm lý nhà đầu tư cũng đang thay đổi rõ rệt, thận trọng hơn, tỉnh táo hơn và không còn dao động trước những cơn sốt ngắn hạn như trước đây.
Trong bức tranh ấy, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “xương sống” của thị trường nhờ nhu cầu ở thực cao và ổn định. Tuy nhiên, không còn tình trạng tăng giá đại trà như trước.
Thị trường đang bước vào giai đoạn tái định giá, khi những dự án có pháp lý vững, tiện ích thật, kết nối giao thông tốt mới duy trì được sức hút. Còn những sản phẩm “thổi giá” không đi kèm giá trị sử dụng đang dần bị loại khỏi cuộc chơi. Đây chính là tín hiệu thanh lọc tự nhiên, buộc chủ đầu tư phải thay đổi tư duy phát triển: lấy người mua làm trung tâm, thay vì chạy theo kỳ vọng đầu cơ.
Phân khúc đất nền, từng là “ngòi nổ” cho nhiều cơn sốt ảo, cũng đang hạ nhiệt. FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) đang yếu dần, nhường chỗ cho sự tỉnh táo và cân nhắc. Nhà đầu tư hiện nay không còn chấp nhận bỏ tiền chỉ vì một lời hứa quy hoạch. Họ đang truy tìm giá trị thực, công năng thật, và khả năng sinh lời dài hạn, chứ không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo: sự kỳ vọng sẽ chỉ trở thành phục hồi thực chất nếu đi kèm với một chiến lược chính sách rõ ràng, xuyên suốt và nhất quán. Những nghị quyết, nghị định tháo gỡ gần đây đúng là đã tạo lực đẩy ban đầu. Nhưng nếu không duy trì cam kết thực thi, nếu những “nút thắt mới” tiếp tục xuất hiện từ các tầng nấc quản lý, thì đà phục hồi sẽ nhanh chóng hụt hơi.
Bài học từ quá khứ không ít: đã từng có những dự án được “bật đèn xanh” rồi lại tắc nghẽn vì bất đồng giữa các cơ quan, hoặc do chính sách bị thay đổi nửa chừng. Đó không chỉ là tổn thất với doanh nghiệp, mà còn làm xói mòn niềm tin nhà đầu tư, thứ tài sản vô hình nhưng cực kỳ quan trọng với thị trường.
Nhìn xa hơn, sự phục hồi bền vững chỉ xảy ra khi thể chế đủ mạnh để tháo gỡ pháp lý, dòng vốn đủ dồi dào để tái cấp tín dụng, và hành động chính sách phải đi kèm năng lực tổ chức thực thi. Các ưu đãi về thuế, khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội, cùng với thúc đẩy đầu tư hạ tầng đô thị chính là những "liều thuốc" thị trường đang trông chờ.
Hàng loạt đại dự án đang tái khởi động chính là phép thử cho cả hệ thống – từ trung ương đến địa phương, từ doanh nghiệp đến người dân. Sự kỳ vọng đã trở lại. Nhưng điều thị trường cần hơn lúc này không chỉ là “chìa khóa mở cửa”, mà là cam kết giữ cửa luôn mở, đảm bảo hành lang đầu tư thông suốt, công bằng và minh bạch.
Chỉ khi các điểm nghẽn được giải quyết rốt ráo và lòng tin được khôi phục thực chất, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể bước vào một chương mới, phát triển có kiểm soát, ổn định và bền vững.
Quang Anh