Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “cô đặc” rõ rệt, khi chỉ một số ít doanh nghiệp giữ vai trò dẫn dắt, còn phần lớn vẫn loay hoay với dòng tiền và tăng trưởng “ảo”. Dù thanh khoản và niềm tin có dấu hiệu phục hồi, sự phân hóa ngày càng sâu cho thấy năm 2025 sẽ là chu kỳ mới nhưng đầy cạnh tranh, nơi lợi thế tập trung vào những chủ đầu tư có quỹ đất và tiềm lực mạnh.
Sự cô đặc của thị phần
Thị trường đang bước vào giai đoạn “cô đặc” rõ rệt. Năm 2025 được xem là cột mốc quan trọng, mở ra một chu kỳ mới cho bất động sản nhà ở sau thời gian dài trầm lắng. Những tín hiệu từ quý III và dự báo cho quý IV cho thấy sự phục hồi khá rõ: thanh khoản cải thiện, niềm tin quay trở lại, tín dụng cởi mở hơn và nguồn cung bắt đầu tăng lên.
Khi mùa báo cáo tài chính quý III khép lại, điều nổi bật nhất không nằm ở những con số tăng trưởng ấn tượng mà là sự chênh lệch sâu sắc giữa nhóm doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái “Vin” và phần còn lại của thị trường.
Vinhomes vẫn duy trì vị thế vượt trội với doanh thu 16.420 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 4.435 tỷ đồng. Dù thấp hơn cùng kỳ, mức giảm này không phản ánh sự suy yếu của hoạt động kinh doanh cốt lõi mà chủ yếu do các dự án lớn như Vinhomes Wonder City, Golden City hay Green City mới trong giai đoạn triển khai và chưa ghi nhận doanh thu.
Ở phía đối diện, một số doanh nghiệp công bố mức tăng trưởng “chóng mặt” như Phát Đạt tăng 195 lần, Đất Xanh tăng 28 lần, Nam Long tăng 5 lần hay Khang Điền tăng hơn 4 lần. Tuy nhiên, xét trên giá trị tuyệt đối, những con số này vẫn hết sức khiêm tốn so với Vinhomes.
Doanh thu cao nhất trong nhóm ngoài Vinhomes là Nam Long với 1.877 tỷ đồng và Novaland với 1.683 tỷ đồng, tạo nên khoảng cách rất lớn mà giới phân tích gọi là sự tập trung thị phần vào tay một vài doanh nghiệp dẫn dắt.
Lợi nhuận cũng cho thấy sự khác biệt tương tự. Hodeco đứng đầu nhóm ngoài “Vin” với 538 tỷ đồng, tiếp đến là Khang Điền với 526 tỷ đồng và Nam Long với 234 tỷ đồng.
Những con số này vẫn cách biệt hàng nghìn tỷ đồng so với Vinhomes, khẳng định một thực tế rằng dù thị trường đang phục hồi, cấu trúc quyền lực trong lĩnh vực nhà ở không hề thay đổi. Sự phân hóa thậm chí ngày càng sâu hơn, với lợi thế nghiêng về những doanh nghiệp nắm quỹ đất lớn, tiềm lực tài chính mạnh và khả năng triển khai dự án vượt trội.
Bên cạnh các điểm sáng, nhiều doanh nghiệp khác lại ghi nhận sự suy giảm đáng kể. Trong quý III, CRV sụt 84% doanh thu, SJ Group giảm 79%, Tài chính Hoàng Huy giảm 75%, Địa ốc Sài Gòn giảm 65% và Văn Phú Invest giảm 54%. Lợi nhuận cũng lao dốc ở nhiều nơi: SJ Group giảm 93%, Tài chính Hoàng Huy giảm 75%, Dịch vụ Hoàng Huy giảm 74%, CRV giảm 67%.
Một số doanh nghiệp có lợi nhuận tăng so với cùng kỳ nhưng giá trị tuyệt đối chỉ dừng ở mức vài tỷ đồng, thậm chí chưa tới 10 tỷ đồng. Điều này cho thấy mức “tăng trưởng” của họ chủ yếu đến từ nền so sánh quá thấp của năm trước, chứ không phản ánh sự cải thiện thực chất của hoạt động kinh doanh.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “cô đặc” rõ rệt, khi chỉ một số ít doanh nghiệp giữ vai trò dẫn dắt, còn phần lớn vẫn loay hoay với dòng tiền và tăng trưởng “ảo”.
Còn nhiều thách thức
Không chỉ phân hóa mạnh về doanh thu và lợi nhuận, bức tranh toàn thị trường còn cho thấy nhiều gam màu tối: không ít doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng “ảo”, lợi nhuận đến từ đầu tư tài chính, chuyển nhượng dự án hay tài sản, thay vì hoạt động cốt lõi là bán sản phẩm.
Một doanh nghiệp ghi dấu rõ nhất cho hiện tượng này khi doanh thu chỉ đạt 102 tỷ đồng, giảm 18%, nhưng lợi nhuận lại tăng tới 40 lần nhờ thương vụ bán công ty con, đơn vị sở hữu một dự án du lịch quy mô lớn. Lợi nhuận tài chính lên tới hơn 700 tỷ đồng, gấp 250 lần cùng kỳ, cho thấy sự phụ thuộc gần như tuyệt đối vào hoạt động ngoài ngành chính.
Một doanh nghiệp khác cũng đi theo xu hướng tương tự. Trong quý III, đơn vị này báo lãi 71 tỷ đồng chủ yếu nhờ danh mục đầu tư cổ phiếu trị giá hơn 651 tỷ đồng, với khoản tạm lãi lên đến 159 tỷ đồng.
Đây không phải hiện tượng mới, nhưng đáng lo ngại bởi nó phơi bày áp lực dòng tiền lớn trong ngành. Khi doanh nghiệp phải sống dựa vào “bán con”, “bán tài sản” hoặc đầu tư tài chính, điều đó đồng nghĩa họ đang thiếu dự án để bán, thiếu dòng tiền triển khai những yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Dù vậy, thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc sau giai đoạn 2022–2024: nhu cầu tăng, niềm tin dần trở lại, mặt bằng lãi suất thấp hơn, tín dụng cởi mở hơn và pháp lý nhiều dự án đang được tháo gỡ.
Bước vào quý IV, kỳ vọng dồn vào các đợt ghi nhận doanh thu mới, nhất là khi một số siêu dự án lớn đã giải tỏa vướng mắc và chuẩn bị hoàn nhập nguồn thu đáng kể. Nếu thuận lợi, đây có thể là thời điểm kết thúc chuỗi thua lỗ kéo dài của một số doanh nghiệp lớn.
Nhóm đầu ngành dự kiến vẫn dẫn dắt thị trường, trong khi một số doanh nghiệp tầm trung được kỳ vọng duy trì tăng trưởng tích cực. Ngược lại, những đơn vị không còn dự án tiềm năng hoặc thiếu nguồn lực triển khai sẽ tiếp tục gặp khó, khiến mức độ phân hóa ngày càng sâu. Cuộc đua 2025 có thể chứng kiến xu hướng “kẻ mạnh càng mạnh”, còn nhóm yếu thế tiếp tục loay hoay tìm lối ra.
Ở góc độ đánh giá, một chuyên gia của VIS Rating cho rằng năm 2025 sẽ là giai đoạn hoạt động của các chủ đầu tư cải thiện rõ rệt, với doanh thu bán hàng có thể tăng từ 25 – 50%. Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ rất rõ giữa nhóm có lợi thế cạnh tranh và nhóm có thanh khoản yếu những doanh nghiệp dễ gặp trở ngại trong tái cấp vốn, dẫn đến nguy cơ trì hoãn dự án hoặc buộc phải cơ cấu lại.
Bổ sung quan điểm, một chuyên gia kinh tế cho rằng áp lực nợ trái phiếu và bài toán dòng tiền vẫn là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở. Những thách thức này đòi hỏi doanh nghiệp phải chuyên nghiệp hóa chiến lược phát triển và kinh doanh dự án để tận dụng cơ hội và tạo ra lợi nhuận bền vững trong bối cảnh pháp lý và thị trường đang thay đổi nhanh chóng.
Bình Minh