Thời gian qua, sự khan hiếm nguồn cung, giá bán nhà ở xã hội tại TP.HCM liên tục tăng cao đã khiến ước mơ sở hữu một căn nhà đối với hàng ngàn công nhân lao động trở nên xa vời.
Chênh lệch cung - cầu đẩy giá tăng cao
Tính đến cuối tháng 10/2025, TP.HCM mới chỉ có 4 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với 2.639 căn. Trong khi đó, 13 dự án khác đang trong giai đoạn thi công với quy mô hơn 15.200 căn. Thành phố kỳ vọng đến cuối năm 2025 sẽ có thêm 8 dự án hoàn thành, cung ứng 7.257 căn. Dù vậy, với những con số này, dự kiến cả năm 2025, TP.HCM chỉ hoàn thành được gần 9.900 căn, đạt khoảng 75,9% kế hoạch năm và 82,7% kế hoạch giai đoạn 2021–2025.
Thị trường nhà ở xã hội tại khu vực phía Nam đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng, trong bối cảnh giá bán tăng nhanh, gây thách thức lớn cho mục tiêu an sinh nhà ở của người lao động thu nhập thấp.
Theo kế hoạch giai đoạn 2021–2025, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo từ Sở Xây dựng thành phố, tỷ lệ hoàn thành đến nay vẫn dưới 25% chỉ tiêu. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các tỉnh công nghiệp lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh, nơi nhiều dự án chậm tiến độ dù nhu cầu rất lớn.
Sự chênh lệch giữa kế hoạch và thực thi đã tạo ra một khoảng trống lớn trên thị trường, khiến hàng trăm nghìn công nhân và người lao động khó có cơ hội sở hữu nhà ở ổn định.
Thị trường nhà ở xã hội tại khu vực phía Nam đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng.
Dù là sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhưng nhiều dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện có mức giá dự kiến từ 12–15 triệu đồng/m². Với một căn hộ diện tích 50 m², tổng chi phí sau khi cộng thuế và các khoản phí khác có thể vượt 700 triệu đồng. Đây là một con số đáng kể so với mức thu nhập trung bình của công nhân là 8–10 triệu đồng/tháng.
Trong khi đó, giá căn hộ thương mại sơ cấp tại TP.HCM đã lên tới 60–70 triệu đồng/m². Sự leo thang của giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và giá đất đang dần thu hẹp khoảng cách giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những nguyên nhân then chốt khiến giá nhà ở xã hội bị đẩy cao là do nguồn cung nhỏ giọt, không theo kịp nhu cầu. Từ năm 2021 đến tháng 5/2025, TP.HCM chỉ mới hoàn thành 2.745 căn nhà ở xã hội, đạt chưa đến 50% so với kế hoạch đã đăng ký với Bộ Xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch HoREA cho biết, TP.HCM đã đăng ký phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội theo chương trình quốc gia do Thủ tướng Chính phủ phát động giai đoạn 2021 – 2030. Tuy nhiên, đến hết năm 2025, dự kiến thành phố mới chỉ đạt được khoảng 30.000 căn, và đến năm 2030 cũng chỉ mới nhắm tới con số 80.000 căn. So với mục tiêu ban đầu, kết quả này còn rất thấp và chưa đáp ứng kỳ vọng.
Một yếu tố khác khiến giá nhà ở xã hội tăng mạnh là do mất hoàn toàn phân khúc căn hộ trung bình vốn từng đóng vai trò “cầu nối” giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Từ sau năm 2021, căn hộ tầm trung dần biến mất trên thị trường, khiến áp lực đổ dồn vào phân khúc nhà ở xã hội. Điều này vô hình trung làm “méo mó” thị trường, khiến nhà ở xã hội trở thành đối tượng săn đón của cả những người không thực sự thuộc diện cần hỗ trợ.
Mặc dù Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025 về cơ chế đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên thực tế vẫn cho thấy tình trạng đội giá tiếp tục diễn ra, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội
Tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng từng chỉ rõ về khó khăn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội mà trở ngại đầu tiên đối với nhà đầu tư là tiếp cận quỹ đất. Cùng đó là khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn; thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây dựng còn bất cập; lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt giá tốn nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quá trình đầu tư của doanh nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng thông tin, hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội còn thấp, chưa đủ hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhiều tỉnh, thành phố có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội do có nhiều khu công nghiệp, nhưng số dự án thực hiện lại rất ít. Việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng chưa đạt kết quả như mong đợi do nhiều nguyên nhân; trong đó, có việc một số dự án chưa đáp ứng được yêu cầu và một số doanh nghiệp chưa đủ điều kiện về tín dụng...,
Trước thực trạng trên, UBND TP.HCM đã chủ trì nhiều cuộc họp nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Thành phố đã giải quyết vướng mắc cho 48 dự án và đang đẩy mạnh việc bố trí 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, dự kiến cung cấp khoảng 115.800 căn hộ.
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường khẳng định thành phố sẽ cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và cam kết hoàn thành chỉ tiêu 13.040 căn trong giai đoạn 2025–2030.
Việc giải quyết các nút thắt về pháp lý, vốn và quỹ đất được xem là yếu tố then chốt để hiện thực hóa mục tiêu an sinh xã hội, đảm bảo sự phát triển bền vững cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Trước đó, Thành ủy TP.HCM đã ban hành kế hoạch thực hiện Chỉ thị 34-CT/TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.
Theo kế hoạch, đến năm 2030, Thành phố phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" và chương trình phát triển nhà ở của Thành phố.
Ngoài ra, Thành ủy TP.HCM yêu cầu tập trung rà soát, ban hành kịp thời các quy định, cơ chế, chính sách thuộc thẩm quyền liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. Chính sách hỗ trợ phải công khai, minh bạch, công bằng, đúng đối tượng.
Thành phố cũng hướng tới đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội. Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được tiếp cận dễ dàng, đầy đủ thông tin.
Vào ngày 7/10 vừa qua, Đoàn giám sát Bộ Xây dựng do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh dẫn đầu đã có buổi giám sát tại 5 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM. Tại buổi làm việc, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: “Sau khi giám sát tại các dự án nhà ở xã hội tôi rất phấn khởi khi thấy được tinh thần quyết tâm thực hiện dự án của các chủ đầu tư. Tôi ghi nhận sự quan tâm của chính quyền địa phương trong việc hỗ trợ các chủ đầu tư thực hiện dự án”.
Cũng theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội mà TP.HCM đặt ra là rất lớn. Điều này đòi hỏi TP.HCM phải có giải pháp để thúc đẩy các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị trong thời gian tới, TP.HCM cần phân công, tăng cường công tác kiểm tra để đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Bên cạnh đó, với những dự án gặp khó khăn vướng mắc thì chỉ đạo tháo gỡ. Đồng thời, TP.HCM cần rà soát toàn diện các chương trình phát triển nhà ở xã hội và điều chỉnh quy hoạch, trong đó cần xác định đầy đủ vị trí phát triển nhà ở theo nhu cầu thực tế của người dân và đẩy nhanh phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án.
Thiên An