Theo đánh giá từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện nhà ở xã hội đã có tín hiệu khởi sắc, nhưng vẫn còn nhiều thách thức về quỹ đất, nhu cầu, khả năng tiếp cận.
Có nhiều tín hiệu khởi sắc
Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ trước năm 2023, nguồn cung nhà ở xã hội luôn trong tình trạng thiếu hụt, không thể đáp ứng nhu cầu thực tế của hàng triệu công nhân, người lao động đô thị và các đối tượng khác được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, chỉ trong vòng ba năm, kể từ khi đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" đi vào triển khai, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực.
Thị trường nhà ở xã hội vẫn còn nhiều thách thức.
Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, lũy kế đến nay, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó 146 dự án hoàn thành, quy mô hơn 103.000 căn; 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô hơn 127.000 căn; 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô hơn 400.000 căn. Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.
Trong đó, số lượng căn nhà ở xã hội hoàn thành bứt tốc mạnh mẽ. Riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội. Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025 nhưng kết quả này bằng hơn 80% của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Đồng thời, 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra.
Trước đó, ngày 19/8, 22 dự án nhà ở xã hội trên cả nước cũng đã được khởi công. Do đó, VARS IRE cho rằng, tốc độ triển khai đề án sẽ tiếp tục được duy trì, tiến tới hoàn thành kế hoạch xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 và tạo thế, tạo đà cho mục tiêu đề án đến năm 2030.
Những thách thử, rào cản cần đối diện
Bên cạnh những kết quả khả quan, phân khúc nhà ở xã hội vẫn đang đối diện với không ít rào cản.
Cụ thể, thứ nhất, tại nhiều địa phương, việc bố trí quỹ đất chưa đồng bộ với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thực tế. Một số quỹ đất nhà ở xã hội nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng, trường học, bệnh viện…, khiến dự án kém hấp dẫn và khó khai thác. Vì vậy cần rà soát toàn bộ dự án đô thị, nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên để làm rõ việc thực hiện nghĩa vụ bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, đồng thời có chế tài xử lý với những địa phương, chủ đầu tư chưa thực hiện đúng cam kết.
Thứ hai, hiện nay vẫn tồn tại nghịch lý “vừa thiếu, vừa ế”. Trong khi hàng triệu người lao động chưa có nhà ở, nhiều dự án nhà ở xã hội lại gặp khó trong khâu bán hàng do vị trí chưa phù hợp hoặc thủ tục rườm rà, nên cần cải thiện phương pháp khảo sát nhu cầu, có thể thông qua các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập để đảm bảo số liệu khách quan, phục vụ quy hoạch sát với thực tế.
Thứ ba, chi phí marketing và bán hàng nhà ở xã hội hiện bị khống chế ở mức 2%, quá thấp để doanh nghiệp truyền thông hiệu quả đến đúng đối tượng thụ hưởng. Đây là nguyên nhân khiến nhiều người dân chưa nắm bắt đầy đủ thông tin. Nhà nước cần nới lỏng, linh hoạt hơn trong quy định, vừa đảm bảo minh bạch, vừa hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận khách hàng mục tiêu.
Thứ tư, tình trạng mua nhà ở xã hội để đầu cơ, cho thuê hoặc bán lại trái phép vẫn tồn tại, làm méo mó thị trường và ảnh hưởng quyền lợi của người có nhu cầu thực. Vì vậy, ngoài việc tăng cường thanh tra, cần bổ sung quy định: sau thời hạn 5 năm sở hữu, nếu chuyển nhượng nhà ở xã hội thì ưu tiên bán cho đối tượng đủ điều kiện; trường hợp bán cho đối tượng ngoài diện ưu đãi, chủ sở hữu phải hoàn trả lại phần ưu đãi đã được hưởng.
VARS IRE kiến nghị, sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận. Trường hợp chuyển nhượng cho đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, chủ sở hữu khi chuyển nhượng phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng từ chính sách.
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội hiện vẫn chủ yếu được “dồn” về những vị trí kém thuận lợi, điều này vô hình trung làm triệt tiêu sức hút của phân khúc vốn nhắm đến đối tượng thu nhập thấp. Cần có cơ chế buộc các địa phương ưu tiên bố trí quỹ đất tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ và nhìn nhận marketing không chỉ là bán hàng, mà còn là kênh thông tin chính thống giúp chính sách nhà ở xã hội đến đúng người, đúng đối tượng. Nếu doanh nghiệp không đủ nguồn lực truyền thông, chính sách tốt cũng khó đi vào đời sống.
Tâm An