Bất động sản

09:40 10/12/2025

Thị trường TP.HCM và vùng phụ cận tháng 11/2025: Nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh

Thị trường Bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận tháng 11/2025 do DKRA Consulting vừa công bố cho thấy, thị trường có nhiều chuyển biến tích cực khi nguồn cung và lượng tiêu thụ tiếp tục tăng.

Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục khởi sắc

Theo báo cáo, phân khúc căn hộ ghi nhận, nguồn cung sơ cấp tăng ghi nhận tăng nhẹ 6% so với tháng trước nhưng tiếp tục giảm 18% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.HCM chiếm 99% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, còn Bình Dương (cũ) dẫn đầu, chiếm 53% nguồn cung toàn khu vực.

Phân khúc căn hộ hạng B vươn lên chiếm 44% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, tập trung tại P. Thuận An và Dĩ An. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục khởi sắc, ghi nhận tăng 50% so với tháng trước hay gấp 2.0 lần so với cùng kỳ T11/2024.

Thị trường TPHCM và vùng phụ cận tháng 112025 Nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh — Nguồn cung sơ cấp tăng ghi nhận tăng nhẹ.

Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng bình quân 3% – 6% so với các đợt mở bán liền kề trước đó cách từ 1 – 3 tháng, tập trung ở những giai đoạn mở bán tiếp theo các dự án tại khu Đông TP.HCM (cũ).

DKRA Consulting ghi nhận ở phân khúc nhà phố/biệt thự, thị trường có nhiều chuyển biến tích cực khi nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp đạt mức tăng cao nhất kể từ thời điểm đầu năm đến nay, bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận mức tăng lần lượt là 88% và gấp 15.6 lần so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, sự tăng trưởng chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án quy mô lớn, trong khi những dự án sơ cấp khác vẫn còn khá trầm lắng.

Sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể với hơn 4,000 sản phẩm được giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ giao dịch đạt khoảng 38% trên tổng cung sơ cấp.

Song song đó, thị trường mới cũng đạt nhiều khởi sắc, tuy nhiên mức tăng trưởng chỉ mang tính cục bộ khi khu vực TP.HCM (cũ) chiếm đến 96% tỷ trọng nguồn cung và 98% lượng tiêu thụ mới của thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 2% so với tháng trước. Các chính sách bán hàng quen thuộc như: kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ ngân hàng (nợ gốc, lãi vay), tặng phí quản lý 2 - 3 năm, chiết khấu theo phương thức thanh toán (3% - 10%),... được các chủ đầu tư duy trì áp dụng nhằm kích cầu thanh khoản.

Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến từ 2% - 5% so với T10/2025, theo đó nhóm các sản phẩm/dự án thuộc khu đô thị vệ tinh TP.HCM, giao thương kết nối thuận lợi, mang tính thương mại cao,... thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ

Theo DKRA Consulting, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 7% so với cùng kỳ nhưng vẫn duy trì ở mức thấp. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn còn khá khiêm tốn, chỉ tương đương 5% tổng nguồn cung sơ cấp.

Thanh khoản thị trường duy trì ở mức thấp, mặc dù sức cầu có sự cải thiện, nhưng không 􏰀áng kể. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn.

Miền Trung và miền Nam chiếm ưu thế về nguồn cung khi đóng góp 76% vào tổng nguồn cung cả nước. Trong khi đó, miền Bắc dẫn dắt lượng tiêu thụ khi chiếm 77% tổng số giao dịch thành công.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất,... vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn thấp.

Về phân khúc Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, DKRA Consulting cho biết, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 17% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, 100% nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán từ những năm trước, thị trường tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới.

Sức cầu thị trường tăng, song giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án mới nhất định, không phản ánh sức bật của thị trường. Thanh khoản tập trung chủ yếu vào những dự án quy mô lớn với mức giá bán dao động từ 8.0 - 10.0 tỷ Đồng/căn.

Miền Trung tiếp tục là khu vực dẫn đầu khi chiếm 69% tổng nguồn cung, trong khi đó, miền Bắc lại chủ lực về lượng tiêu thụ khi đóng góp 68% vào tổng lượng tiêu thụ sơ cấp cả nước.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và vẫn duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào. Nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay,... tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Mặc dù ngành du lịch ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, tuy nhiên thị trường vẫn đối mặt với áp lực lớn về thanh khoản và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Đối với phân khúc Condotel, nguồn cung sơ cấp giảm 2% so với cùng kỳ. Ngược lại, nguồn cung mới ghi nhận tăng trưởng đáng kể, với mức tăng gấp 2.0 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Sức cầu thị trường có sự cải thiện, lượng tiêu thụ tăng 2.6 lần so với T11/2024, tuy nhiên giao dịch vẫn còn thấp so với giai đoạn 2019 và tập trung ở những sản phẩm với mức giá bán trung bình dưới 3.5 tỷ Đồng/căn.

Theo DKRA Consulting, khu vực miền Trung tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi chiếm khoảng 65% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước. Ngược lại, miền Bắc lại là điểm sáng về tiêu thụ khi đóng góp hơn 69% vào tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Thanh khoản thị trường cải thiện so với cùng kỳ, nhưng vẫn mang tính cục bộ, tập trung chủ yếu ở một số dự án nhất định và chưa thể phản ánh sự phục hồi bền vững của toàn thị trường.

Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng bình quân 10% so với cùng kỳ. Những chính sách cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,... tiếp tục được áp dụng nhằm gia tăng thanh khoản.

Những thách thức về vấn đề pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư,... vẫn là rào cản khiến thị trường chưa thể hồi phục trong ngắn hạn.A

Thiên An