Thị trường bất động sản TP.HCM trong Quý 1/2025 cho thấy sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới. Theo đó, chỉ có khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm mạnh 70% so với quý trước.
Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm
Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý I/2025 cho thấy sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Theo đó, chỉ có khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm mạnh 70% so với quý trước, dù vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 29% so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới tập trung vào giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Toàn bộ nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng B và hạng C cho thấy, sự khan hiếm tiếp tục của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Theo đó, nguồn cung mới thuộc hạng C với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 13% của một dự án tại Bình Tân.
Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm.
Tình trạng hạn chế về nguồn cung mới và việc các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa tái khởi động đã khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 24% so với quý trước, đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp vẫn có mức tăng nhẹ 2%.
Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý đầu năm 2025 cũng chứng kiến sự chậm lại đáng kể trong hoạt động giao dịch. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm mạnh 46% so với quý trước, chỉ đạt khoảng 1.400 căn.
Mặc dù vậy, so với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình giao dịch vẫn có những tín hiệu tích cực hơn, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán giãn và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư. Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỉ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ 23%.
Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỉ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua hiện nay có xu hướng khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.
Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là thách thức lớn trong thời gian tới
Điểm sáng của thị trường là nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn, đạt khoảng 61%. Người mua hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng giao thông phát triển.
Theo các chuyên gia, thị trường TP.HCM dự kiến sẽ có biến động trong quý tới khi một số dự án tạm ngưng bán rục rịch quay lại thị trường, giúp nguồn cung được cải thiện. Tuy vậy, bài toán nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là thách thức lớn trong bối cảnh chi phí phát triển dự án liên tục leo thang.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, nhận định nguồn cung căn hộ hạng C – phân khúc thu hút nhu cầu mua lớn nhất – vẫn đang ở mức rất thấp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quỹ đất tại TP.HCM ngày càng thu hẹp và chi phí phát triển, xây dựng không ngừng gia tăng. Điều này khiến các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào phân khúc trung và cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì phát triển các dự án vừa túi tiền vốn có biên lợi nhuận thấp.
Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý kéo dài trong những năm qua cũng khiến nguồn cung nhà ở mới chưa kịp phục hồi. Tuy nhiên, Savills kỳ vọng rằng, với việc các chính sách và khung pháp lý mới được triển khai, tiến độ phát triển dự án sẽ dần được cải thiện, từ đó góp phần giải bài toán nguồn cung trung và dài hạn cho thị trường.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting và Giám đốc đầu tư DKRA Group, cho biết, phân khúc căn hộ tại TP.HCM giảm so với cùng kỳ năm 2024. Sức cầu của thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục, với lượng tiêu thụ tăng 56% so với cùng kỳ. Mặt bằng giá sơ cấp cũng ghi nhận mức tăng từ 2% đến 5%. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản và giá bán tiếp tục đà hồi phục, đặc biệt tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, bàn giao nhà và có vị trí thuận lợi di chuyển vào trung tâm TP.HCM.
Tuy thị trường còn nhiều thách thức, nhưng sự điều chỉnh về chính sách, kết hợp với nhu cầu thực vẫn duy trì ở mức cao, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững hơn trong thời gian tới.
Tâm An