Làn sóng dịch chuyển văn phòng ra vùng ven đang tái định hình thị trường tại Hà Nội và TP.HCM. Sự hạn chế về quỹ đất trung tâm, chi phí leo thang và nhu cầu không gian hiện đại khiến doanh nghiệp ưu tiên các khu vực mới có hạ tầng tốt, giá thuê cạnh tranh và nguồn cung chất lượng cao. Xu hướng phi tập trung này được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.
Đổi trục ra vùng ven
Trong bối cảnh thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt nhất trong nhiều năm, xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm không còn dừng lại ở một giải pháp tạm thời nhằm cắt giảm chi phí. Đây đang trở thành một cuộc tái cấu trúc mang tính dài hạn, buộc cả chủ đầu tư lẫn khách thuê phải điều chỉnh tư duy, tìm kiếm mô hình vận hành linh hoạt và phù hợp hơn với thực tế đô thị đang thay đổi từng ngày.
Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vì thế trở thành một bức tranh nhiều lớp, nơi cuộc đấu không chỉ diễn ra giữa các cao ốc hay các chủ đầu tư, mà đang mở rộng thành một quá trình tái sắp xếp toàn bộ hệ sinh thái. Nhu cầu về chất lượng không gian, tiêu chuẩn tiện ích và khả năng di chuyển thuận lợi khiến cuộc cạnh tranh ngày càng nghiêng về những khu vực có dư địa phát triển mạnh mẽ hơn.
Theo Savills, riêng trong quý III năm 2025, Hà Nội đã ghi nhận gần 2,3 triệu mét vuông sàn văn phòng từ 190 tòa nhà. Công suất thuê tăng lên mức 86 phần trăm, được xem là tín hiệu khởi sắc sau thời gian dài thị trường chịu nhiều sức ép. Tuy vậy, sự cải thiện này không diễn ra đồng đều. Những khu vực trung tâm truyền thống, cụ thể như Hoàn Kiếm hay Ba Đình, vẫn giữ mức giá thuê cao và duy trì vị thế về tính biểu tượng, nhưng gần như không còn khả năng mở rộng do quỹ đất hạn chế và tình trạng giao thông luôn trong tình trạng quá tải.
Làn sóng dịch chuyển văn phòng ra vùng ven đang tái định hình thị trường tại Hà Nội và TP.HCM.
Ngược lại, các khu vực mới như Tây Hồ Tây, Mỹ Đình và Cầu Giấy đang trỗi dậy mạnh mẽ. Lợi thế của các khu này không chỉ nằm ở hệ thống hạ tầng giao thông liên tục được nâng cấp, mà còn ở sự xuất hiện của những dự án văn phòng có tiêu chuẩn cao, được quy hoạch bài bản, tích hợp tiện ích đa dạng và sở hữu mức giá cạnh tranh hơn. Những tòa nhà mới tại đây cũng dễ dàng đáp ứng nhu cầu về diện tích lớn, không gian thoáng mở và công nghệ tòa nhà hiện đại là những yếu tố ngày càng quan trọng đối với các doanh nghiệp đang tăng tốc mở rộng.
Xu hướng phi tập trung còn thể hiện rất rõ trong chuyển động của khách thuê. Thống kê của Savills cho thấy hơn một nửa các diện tích văn phòng mới trong hơn một năm qua nằm ngoài trung tâm, khiến thị phần khu vực vùng ven lần đầu tiên vượt khu trung tâm, đạt 51% tổng nguồn cung.
Hoạt động di dời của doanh nghiệp chiếm tới hơn 70% tổng diện tích giao dịch, trong đó trên một nửa lựa chọn chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là phía Tây Hà Nội. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy quản trị không gian làm việc: thay vì bám cố vào trung tâm, doanh nghiệp đang muốn tối ưu hóa chi phí nhưng vẫn giữ được môi trường làm việc hiện đại, dễ tiếp cận và phù hợp cho sự phát triển lâu dài.
Một số chuyên gia cho rằng sự dịch chuyển này là xu hướng tất yếu của các đô thị lớn khi quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp và chi phí vận hành vượt ngưỡng hiệu quả.
Ông William Gramond, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, cho biết hạ tầng giao thông đang được cải thiện, sự bổ sung của các tòa nhà hạng A mới cùng mức giá hấp dẫn khiến những doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, công nghệ hay sản xuất có thêm lựa chọn tối ưu chi phí mà không phải đánh đổi chất lượng không gian làm việc.
Có thể thấy, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven không chỉ phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường, mà còn cho thấy một giai đoạn phát triển mới, nơi chất lượng đô thị, khả năng kết nối và sự linh hoạt trong vận hành trở thành nền tảng để doanh nghiệp đưa ra quyết định. Đây nhiều khả năng sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo trong những năm tới, đặc biệt khi các khu đô thị mới đang ngày càng được hoàn thiện, tạo ra các cực phát triển mới cho thị trường văn phòng Việt Nam.
Cạnh tranh khốc liệt
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không chỉ phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của khách thuê, mà còn cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường văn phòng cho thuê. Khi lợi thế trung tâm truyền thống dần suy giảm, nhiều chủ đầu tư buộc phải tìm đến những địa bàn mới để bảo vệ thị phần. Tại TP.HCM, dấu hiệu cạnh tranh thậm chí đang nóng lên từng ngày khi các tập đoàn quốc tế bắt đầu tăng tốc thâm nhập thị trường.
Thương vụ United Overseas Australia Ltd (UOA Group) bỏ ra 70 triệu USD thâu tóm quỹ đất hiếm hoi tại quận 3 để phát triển tòa nhà văn phòng hạng A trị giá 120 triệu USD được xem là bước đi mở màn cho một cuộc đua hoàn toàn mới.
Khi 20.000 mét vuông sàn văn phòng dự kiến được tung ra thị trường vào năm 2028, sự xuất hiện của UOA có thể làm đảo chiều cục diện phân khúc cao cấp, nhất là trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy hạng A tại TP.HCM luôn trên 90% và giá thuê duy trì mức 65 đến 70 USD mỗi mét vuông/ tháng.
Sự tiếp cận mạnh mẽ của nhà đầu tư quốc tế cũng là minh chứng cho khả năng thu hút vốn của thị trường văn phòng Việt Nam, đồng thời cho thấy môi trường cạnh tranh đang chuyển dần sang một sân chơi toàn cầu, nơi tiêu chuẩn vận hành và chất lượng dịch vụ phải được nâng lên tầm quốc tế.
Sức ép cạnh tranh không chỉ đến từ những cái tên ngoại quốc. Ngay trong nội bộ thị trường, sự phát triển nhanh của mô hình không gian làm việc linh hoạt đang tạo ra cú hích buộc các tòa nhà truyền thống phải xem lại chiến lược. Năm 2025, International Workplace Group đã đưa vào vận hành cơ sở thứ hai mươi tại Việt Nam và đang chuẩn bị mở rộng thêm 10.000 mét vuông tại TP.HCM.
Xu hướng phi tập trung này được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.
Mô hình cho thuê linh hoạt về diện tích, thời hạn và chi phí khiến co-working trở thành lựa chọn hấp dẫn với doanh nghiệp khởi nghiệp, nhóm công nghệ và văn phòng đại diện của các tập đoàn quốc tế. Việc ngày càng nhiều doanh nghiệp ưu tiên tính linh hoạt khiến phân khúc văn phòng truyền thống mất đi một phần khách hàng tiềm năng, buộc các chủ tòa nhà phải cải thiện dịch vụ, nâng cấp cơ sở vật chất và đưa ra chính sách thuê phù hợp hơn.
Song song với sự trỗi dậy của co-working, một xu hướng khác cũng đang góp phần thay đổi cấu trúc thị trường. Nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển từ hình thức thuê sang sở hữu văn phòng, xem đây là phương án ổn định lâu dài trong bối cảnh giá thuê tại các đô thị lớn liên tục leo thang. Nếu dòng chảy này tiếp tục mở rộng, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ dư cung, tạo thêm áp lực lên các chủ đầu tư đã quen với mô hình cho thuê truyền thống.
Trước sức ép của những thay đổi đó, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang bước vào một giai đoạn sàng lọc sâu rộng. Các tòa nhà đáp ứng tiêu chí xanh, ưu tiên sức khỏe người sử dụng, kết nối thuận tiện với giao thông công cộng và duy trì phong cách quản lý chuyên nghiệp sẽ chiếm ưu thế rõ rệt. Bên cạnh đó, khả năng linh hoạt trong điều khoản thuê, sự sáng tạo trong thiết kế không gian và chất lượng dịch vụ quản lý cũng sẽ trở thành yếu tố quyết định để thu hút khách thuê.
Về dài hạn, thị trường văn phòng Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng khi nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, các mô hình kinh doanh mới xuất hiện và dòng vốn FDI tiếp tục ổn định. Tuy nhiên, lợi thế chỉ thực sự thuộc về những chủ đầu tư kiên trì với chiến lược phát triển bền vững, theo đuổi tiêu chuẩn cao và đặt nhu cầu của khách thuê làm trung tâm trong mọi quyết định.
Quang Anh