Số lượng nhà ở xã hội đã hoàn thành hiện vẫn còn khoảng cách lớn so với mục tiêu mà Chính phủ đã đặt ra. Nguyên nhân chính vẫn là những vướng mắc từ thủ tục hành chính – một vấn đề thường xuyên gặp phải trong lĩnh vực bất động sản.
Mới đây, phân khúc nhà ở xã hội đã bước sang một trang mới khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội trong Chương trình phát triển kinh tế - xã hội.
Đây được coi là một bước đột phá quan trọng, mở ra kỳ vọng lớn cho việc giải quyết “bài toán” nhà ở cho người thu nhập thấp, lực lượng đang ngày càng chiếm tỷ lệ cao trong xã hội đô thị hóa nhanh.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2023, cả nước mới chỉ hoàn thành khoảng 301 dự án nhà ở xã hội, tương đương gần 156.000 căn hộ, mới đạt gần 43% so với mục tiêu 363.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2016–2025.
Đáng nói, nhiều địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% trong các dự án phát triển nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội như quy định của Luật Nhà ở.
Chính vì vậy, việc Quốc hội thông qua nghị quyết mới được cộng đồng doanh nghiệp và người dân kỳ vọng như “luồng sinh khí mới”. Nhiều doanh nghiệp không giấu nổi sự mừng rỡ khi thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý được rút ngắn tới 70% so với trước đây, một thay đổi được coi là “chưa từng có tiền lệ” trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.
“Chiều ngày 29/5, các lãnh đạo trong tổng công ty đều rất hồi hộp, nghe ngóng tin tức. Khi Quốc hội chính thức bấm nút thông qua, bản thân tôi cảm thấy hết sức phấn khởi. Việc rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư là một thay đổi mang tính lịch sử đối với phân khúc nhà ở xã hội”, Đại tá Phạm Doãn Tiến, Giám đốc Ban Quản lý các dự án đầu tư, Tổng công ty 319 (Bộ Quốc phòng) hào hứng chia sẻ.
Tuy nhiên, bên cạnh niềm vui đó là những trăn trở thực tế. Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là sự chồng chéo thủ tục giữa Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch - Kiến trúc tại nhiều địa phương.
Có những dự án nhà ở thương mại đã được thẩm định quy hoạch đầy đủ, nhưng khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội – dù giữ nguyên các chỉ tiêu ban đầu – vẫn phải thực hiện lại toàn bộ quy trình xin cấp phép, gây lãng phí thời gian và nguồn lực. Tình trạng này đã từng xảy ra tại TP.HCM và Hà Nội, khiến nhiều doanh nghiệp bị “chôn vốn” hàng năm trời.
Ông Tiến kiến nghị, giống như cơ chế “luồng xanh” trong ngành hải quan, cần xem xét áp dụng hình thức “hậu kiểm” đối với những doanh nghiệp có uy tín, có kinh nghiệm triển khai nhà ở xã hội, thay vì kiểm soát từ đầu tất cả các khâu như hiện nay. Điều này sẽ giúp các dự án sớm được đưa vào khởi công, rút ngắn thời gian tiếp cận thị trường, đồng thời vẫn giữ được sự minh bạch trong quản lý nhà nước.
Pháp lý vẫn là nút thắt đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội.
Thực tế tại các địa phương cho thấy rõ sự khác biệt. Tại Hải Phòng, Đà Nẵng, các thông tin về quỹ đất và định hướng đầu tư được công bố minh bạch trên website của chính quyền, giúp nhà đầu tư chủ động trong kế hoạch triển khai dự án.
Nhưng tại Hà Nội, nhiều quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội sau đấu giá đất vẫn chưa được công khai hoặc bị “găm lại”. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến đầu năm 2024, có tới 175 ô đất đã được quy hoạch cho nhà ở xã hội nhưng chưa được triển khai, trong đó một số đã kéo dài trên 5 năm mà không có tiến triển cụ thể.
“Có những huyện chủ động dành quỹ đất sạch, đủ hạ tầng để làm nhà ở xã hội, nhưng nhiều nơi lại chần chừ chưa báo cáo, thậm chí không hợp tác”, ông Tiến nêu thực trạng. Điều này vừa làm chậm tiến độ thực hiện chính sách, vừa tạo ra sự thiếu công bằng trong tiếp cận cơ hội đầu tư giữa các doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty HUD, cho rằng “chưa bao giờ Chính phủ quyết liệt trong việc tháo gỡ thủ tục hành chính như hiện nay”.
Ông cho biết, nếu những vướng mắc lớn về quy trình và tài chính được xử lý, chỉ trong vòng 5 năm tới, Việt Nam hoàn toàn có thể bổ sung thêm ít nhất 500.000 căn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và người lao động tự do tại đô thị lớn.
Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu đó, HUD kiến nghị cần sớm triển khai một số giải pháp chiến lược: Xây dựng cơ sở dữ liệu thiết kế mẫu áp dụng toàn quốc: Chỉ riêng chi phí thiết kế và thẩm định trung bình cho một dự án nhà ở xã hội dao động từ 2–5 tỷ đồng, nếu có thể chuẩn hóa, tái sử dụng thiết kế, thì mỗi năm ngân sách có thể tiết kiệm hàng trăm tỷ đồng.
Bên cạnh đó cần giảm bớt bước thẩm định, thay vì hai lần thẩm định tại Sở Xây dựng như hiện nay, chỉ cần một lần duy nhất. Việc cắt giảm khâu trung gian có thể rút ngắn từ 3–6 tháng trong mỗi chu trình cấp phép.
Đồng thời đơn giản hóa tiếp cận vốn tín dụng: Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), hơn 60% doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, phần lớn do ngân hàng yêu cầu thẩm định lại hiệu quả đầu tư – một quy trình đã được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn trước đó. Việc này không chỉ trùng lặp mà còn làm chậm quá trình triển khai, làm lỡ “thời điểm vàng” của thị trường.
“Dự án nhà ở xã hội vốn đã bị khống chế lợi nhuận ở mức 10%, nếu thủ tục còn rườm rà, lãi suất vay cao thì nhà đầu tư sẽ không mặn mà. Do đó, phải có cách tiếp cận cởi mở, linh hoạt hơn”, ông Nguyễn Tuấn Anh nhấn mạnh.
Rõ ràng, Nghị quyết mới không chỉ mở ra cánh cửa cơ hội cho doanh nghiệp, mà còn đặt ra yêu cầu cấp thiết về sự đổi mới trong tư duy quản lý, tinh gọn trong hành chính, và sự đồng hành thực chất giữa Nhà nước với doanh nghiệp.
Nhà ở xã hội không thể chỉ là khẩu hiệu, mà phải được biến thành những căn hộ cụ thể, giá cả hợp lý, pháp lý minh bạch, nơi người dân thu nhập thấp có thể an cư lạc nghiệp, góp phần vào sự phát triển bền vững và bao trùm của xã hội.
Quang Anh