Nhà ở xã hội vốn được thiết kế để hỗ trợ người thu nhập thấp ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, mô hình thuê - mua đang có dấu hiệu biến tướng: nhiều căn hộ sau 5 năm thuê liền được rao bán lại với giá thương mại, chênh lệch hàng tỷ đồng. Câu hỏi đặt ra: Đây là chính sách an sinh hay đã trở thành “mảnh đất” đầu tư sinh lời trá hình?
Từ nhà ở chính sách thành tài sản sinh lời
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với thu nhập ngày càng trở nên khan hiếm, nhà ở xã hội, đặc biệt là loại hình thuê mua, từng được coi là giải pháp thiết thực dành cho người lao động tại các đô thị lớn, hiện đang ghi nhận xu hướng chuyển nhượng với mức giá cao vượt xa giá gốc, tạo nên những khoảng chênh lệch đáng kể.
Diễn biến này không chỉ phản ánh rõ nét sức nóng của nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị, mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về định hướng chính sách của mô hình thuê mua nhà ở xã hội trong thực tiễn triển khai. Liệu đây là một công cụ an sinh đúng nghĩa hay đang từng bước trở thành một kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao cho một nhóm đối tượng cụ thể?
Tại một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội, đặc biệt là đối với hình thức thuê mua, thị trường thứ cấp đang hình thành những giao dịch có mức giá cao gấp nhiều lần so với giá bán ban đầu do chủ đầu tư công bố.
Điển hình là dự án Ecohome 3 tại phường Đông Ngạc, nơi nhiều căn hộ đã được đưa vào sử dụng theo hình thức thuê mua với giá gốc dao động trong khoảng từ 16 đến 17 triệu đồng mỗi mét vuông. Sau năm năm thuê, các căn hộ này bắt đầu được mua lại theo đúng cơ chế, nghĩa là người thuê hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính và được cấp quyền sở hữu căn hộ theo quy định.
Tuy nhiên, ngay sau khi hoàn tất thủ tục mua lại, nhiều căn hộ lập tức được rao bán trên thị trường với mức giá từ 50 đến 60 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương với giá nhà thương mại tại nhiều khu vực lân cận. Như vậy, một căn hộ diện tích khoảng 60 mét vuông từng được thuê mua với tổng giá trị khoảng một tỷ đồng, nay có thể được chuyển nhượng với mức giá lên đến ba tỷ đồng, tạo ra khoản chênh lệch lớn.
Anh Nguyễn Tuấn Mạnh, một kỹ sư điện đang sinh sống tại khu đô thị, chia sẻ rằng anh ký hợp đồng thuê mua từ cuối năm 2019, mỗi tháng trả góp hơn 6 triệu đồng. Đến năm nay, khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được sang tên căn hộ, anh bắt đầu nhận được nhiều lời đề nghị mua lại với giá từ 2,5 đến 2,7 tỷ đồng.
“Tôi thực sự bất ngờ vì mức giá quá cao so với những gì mình đã bỏ ra. Dù mục tiêu ban đầu là để ở, nhưng đứng trước khoản lời vài tỷ đồng, tôi cũng khó lòng làm ngơ,” anh Mạnh nói.
Không riêng anh Mạnh, chị Trần Thị Hồng Ánh, một giáo viên tiểu học, cũng đang rơi vào tình huống tương tự. Chị Ánh thuê mua căn hộ 58 mét vuông từ năm 2020 với tổng giá trị khoảng 950 triệu đồng. Nay khi vừa đủ điều kiện chuyển quyền sở hữu, căn hộ của chị được một nhà đầu tư đề nghị mua lại với giá gần 2,8 tỷ đồng.
“Tôi thực lòng muốn giữ lại vì đã gắn bó nhiều năm, nhưng nếu bán, tôi sẽ có dư một khoản lớn để đầu tư cho con cái học hành hoặc thậm chí về quê mua đất,” chị Ánh chia sẻ.
Ở một góc độ khác, ông Phạm Văn Duy, một người đã hoàn tất thủ tục thuê mua cách đây một năm, không ngần ngại thừa nhận mình lựa chọn hình thức này với mục đích đầu tư từ đầu.
“Tôi biết rõ sau 5 năm sẽ được sang tên, và căn hộ này chắc chắn tăng giá. Với số tiền tôi bỏ ra ban đầu, lợi nhuận sau 5 năm là quá hấp dẫn so với gửi ngân hàng hay các kênh đầu tư khác,” ông Duy nói.
Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua là loại hình cho phép người dân thuê căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định, thông thường là năm năm.
Sau thời gian này, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, người thuê có thể mua lại căn hộ với giá ưu đãi từ chủ đầu tư. Trong thời gian thuê, người thuê không được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất việc mua lại thì được toàn quyền sở hữu và có thể chuyển nhượng theo quy định hiện hành.
Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và chính sách xã hội, cơ chế thuê mua mang tính nhân văn cao và phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp, chưa đủ năng lực tài chính để mua nhà ngay lập tức.
Tuy nhiên, việc thiếu các công cụ kiểm soát sau thời điểm mua lại, tức là không có cơ chế điều tiết khi người dân đã chính thức sở hữu căn hộ và dễ dàng chuyển nhượng lại với mức giá cao, đang khiến mô hình này bị thị trường hóa theo hướng đầu cơ, làm méo mó mục tiêu ban đầu của chính sách.
Nhà ở xã hội vốn được thiết kế để hỗ trợ người thu nhập thấp ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, mô hình thuê - mua đang có dấu hiệu biến tướng (ảnh minh hoạ)
Người có nhu cầu ở thực bị “gạt ra ngoài”
Theo các chuyên gia quy hoạch và phát triển đô thị, một suất mua nhà ở xã hội dạng thuê - mua hiện có giá gốc thấp hơn thị trường tới 40 - 60%, lại không bị ràng buộc thời gian sử dụng sau khi chuyển nhượng, khiến đây trở thành tài sản có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại thiếu vắng các dự án nhà ở giá rẻ, chính điều này đã vô tình “đẩy” nhà ở xã hội vốn được thiết kế để phục vụ nhóm thu nhập thấp đã trở thành một kênh đầu tư ngầm, hấp dẫn và khó kiểm soát.
Trong khi một số người được tiếp cận nhà ở xã hội sớm đã nhanh chóng hưởng lợi từ sự tăng giá phi mã, thì nhiều người có nhu cầu thực sự lại bị đẩy ra ngoài cuộc chơi.
Chị Nguyễn Thị Lan, giáo viên một trường công lập tại phường Cầu Giấy (Hà Nội), cho biết: “Tôi tìm hiểu để mua lại một căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội đã sử dụng 5 năm, nhưng môi giới báo giá hơn 2,5 tỷ đồng. Đó là chưa tính phí sang tên, chi phí làm thủ tục... thì thực chất đâu còn là nhà ở xã hội nữa. Với mức thu nhập của vợ chồng tôi tổng cộng khoảng 20 triệu đồng/tháng, gần như không có cửa tiếp cận”.
Cùng cảnh ngộ, anh Trần Văn Dũng, nhân viên kỹ thuật tại một công ty điện lạnh ở quận Nam Từ Liêm, chia sẻ: “Nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội hai lần đều trượt, tôi đành tìm mua lại trên thị trường thứ cấp. Nhưng giá thì chẳng khác gì chung cư thương mại loại trung bình. Lúc đó tôi mới hiểu, mình là dân thu nhập thấp nhưng đang phải đua với giới đầu cơ để mua nhà vốn thiết kế cho người như mình”.
Theo bà Đỗ Thị Kim Liên, chuyên gia tài chính cá nhân, mô hình thuê - mua nhà ở xã hội đang bị bóp méo mục tiêu gốc. "Một suất nhà ở xã hội nếu mua đúng thời điểm và sang tay sau 5 năm có thể đem lại lợi nhuận 500 triệu đến 1 tỷ đồng, tương đương mức tăng trưởng 50 - 100% là con số mà nhiều kênh đầu tư khác không thể đạt được trong điều kiện thị trường hiện nay", bà Liên nói.
Chính vì vậy, không ít cá nhân đã “săn suất”, thậm chí “mượn tên người thân” hoặc lập công ty để hợp thức hóa điều kiện mua, sau đó chờ đủ thời gian sở hữu để bán lại với giá thương mại.
Một số chuyên gia cảnh báo, nếu hiện tượng này tiếp diễn phổ biến và không có biện pháp kiểm soát, thì nhà ở xã hội sẽ đánh mất hoàn toàn chức năng an sinh ban đầu.
TS. Nguyễn Hữu Đức, giảng viên Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, phân tích: “Khi một chính sách an sinh bị chuyển hóa thành công cụ tích lũy tài sản cho nhóm có khả năng thao túng hệ thống, thì người thực sự cần lại là người cuối cùng được thụ hưởng nếu không muốn nói là bị loại khỏi cuộc chơi. Điều đó tạo ra một vòng lặp bất công và phá vỡ nguyên lý phân phối công bằng mà chính sách nhà ở xã hội hướng tới”.
Cũng theo các chuyên gia thị trường, việc đẩy giá nhà ở xã hội lên quá cao trên thị trường thứ cấp sẽ kéo theo hiệu ứng dây chuyền lên toàn bộ phân khúc nhà ở giá rẻ, tạo ra tình trạng “mất giá trị định danh”, khiến chính quyền khó kiểm soát và người thu nhập thấp mất niềm tin vào các gói chính sách ưu đãi nhà ở trong tương lai.
Quang Anh