Triển vọng BĐS Khu công nghiệp: Câu chuyện tăng trưởng đang thiếu dần yếu tố dẫn dắt

Nhóm phân tích VnDirect nhận thấy các yếu tố tích cực đối với BĐS công nghiệp đang mờ dần tới từ dòng vốn FDI chậm lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và việc FED tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam. Bên cạnh đó, nguồn cung sẽ khan hiếm nguồn từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc do những khó khăn trong thủ tục pháp lý.

Doanh thu 9 tháng thấp hơn kỳ vọng

VnDirect nhận thấy mức tăng trưởng doanh thu thấp hơn dự kiến ở các doanh nghiệp BĐS công nghiệp niêm yết.

Cụ thể, doanh thu quý 3/2022 của PHR đi ngang so với cùng kỳ và không có khoản thu nhập một lần nào được ghi nhận, dẫn đến lợi nhuận ròng quý 3/2022 giảm 16,1% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu giảm 11,5% so với cùng kỳ do doanh thu từ cao su, gỗ/ khu công nghiệp giảm lần lượt 8,1%/30,4% so với cùng kỳ. lợi nhuận ròng 9 tháng đầu năm 2022 tăng 53,5% so với cùng kỳ lên 468 tỷ đồng nhờ một phần tiền bồi thường đất dự án VSIP 3 (289 tỷ đồng), tuy nhiên mới chỉ hoàn thành 45% dự phóng cả năm 2022 của VnDirect.  

Doanh thu quý 3/2022 của SZC giảm 24,3% so với cùng kỳ do: Doanh thu mảng KCN giảm 29,9% so với cùng kỳ từ mức nền cao trong quý 3/2021, doanh thu khu dân cư từ Sonadezi Hữu Phước không được ghi nhận dẫn đến lợi nhuận ròng quý 3/2022 giảm 65,0% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu tăng 17,3% so với cùng kỳ nhờ nhu cầu thuê KCN cao trong 6T22 tuy nhiên SZC đã tăng giá đền bù đất tại KCN Châu Đức. Do đó, lợi nhuận ròng 9 tháng đầu năm 2022 giảm 37,5% so với cùng kỳ, chỉ hoàn thành 42,4% dự phóng cả năm 2022 của VnDirect.

Doanh thu quý 3/2022 của cũng KBC giảm 37,5% so với cùng kỳ xuống còn 203 tỷ đồng do không ghi nhận bất kỳ doanh thu khu công nghiệp và dân cư, nhưng lợi nhuận ròng tăng lên 1.919 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập một lần từ đánh giá lại khoản đầu tư là 1.975 tỷ đồng. Theo đó, doanh thu 9 tháng đầu năm 2022 giảm 58,1% so với cùng kỳ xuống 1.289 tỷ đồng trong khi lợi nhuận ròng tăng 255,1% so với cùng kỳ lên 2.030 tỷ đồng.

BCM báo cáo doanh thu quý 3/2022 tăng 156,4% so với cùng kỳ lên 2.264 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng dự án Uni Galaxy với giá 1.300 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp quý 3/2022 giảm 25,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ xuống chỉ còn 29,8% do biên lợi nhuận gộp của dự án Uni Galaxy thấp, chỉ vào khoảng 14%. lợi nhuận ròng trong quý 3/2022 tăng 318,4% so với cùng kỳ lên 203 tỷ đồng từ mức nền thấp trong quý 3/2021 do các khoản đóng góp từ thiện trong đại dịch COVID-19. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng 9 tháng đầu năm 2022 tăng lần lượt 41,3%/58,0% so với cùng kỳ lên 5.634 tỷ đồng/1.577 tỷ đồng. 

Nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý

Kể từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

VnDirect tin rằng thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. Sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, chỉ có khoảng 700ha đất được đưa vào sửa dụng ở miền Nam trong giai đoạn 2023-26, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai. Trong khi đó mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024-26 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. 

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI tới từ Indonesia

Vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng tốt 15,2% so với cùng kỳ lên 17,5 tỷ USD trong 10 tháng đầu năm 2022. Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022. Việt Nam có sức hút vững chắc nhờ vị trí gần Trung Quốc, giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề.

Tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

Việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ trong năm 2021 và tăng 46% so với cùng kỳ lên 31 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2022.

Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện. 

Sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực. Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện.

Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI. 

Nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh

Tuy nhiên, VnDirect cũng chỉ ra điểm tích cực với ngành khi thương mại điện tử bùng nổ là động lực cho nguồn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh để đáp ứng nhu cầu của ngành Logistics.

Theo báo cáo của CBRE, cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận số lượt khách hỏi thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê của ngành Logistic với tỷ trọng lần lượt chiếm 34%/40%.

Theo Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử (TMĐT) của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. VnDirect cho rằng cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng TMĐT sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho TMĐT cho đến năm 2026.

Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3%-6%.

Chuyên gia VnDirect nhận định nguồn cung lớn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam. Kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ

Đối với thị trường phía Bắc, VnDirect kỳ vọng nguồn cung mới sẽ dẫn dắt tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đạt mức tăng trưởng kép lần lượt 15%/12,8% trong giai đoạn 2022-2026. Tổng nguồn cung nhà kho/nhà xưởng xây sẵn lần lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2… Đối với thị trường phía Nam, VnDirect ước tính tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn trong năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4%/16,7% trong giai đoạn 2022-2026.

VnDirect lưu ý có sự phân bố trái ngược của nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn. Trong khi nguồn cung mới nhà kho đang có xu hướng dịch chuyển về Long An và Đồng Nai thì nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trung Anh