Trung tâm thương mại đứng trước áp lực tự làm mới

Trung tâm thương mại mọc lên ngày càng nhiều, ánh đèn vẫn sáng, nhưng nghịch lý hiện rõ: khách chỉ đông cuối tuần, còn ngày thường vắng lặng. Khi hành vi tiêu dùng đổi khác, mua sắm không còn là động lực chính, mô hình trung tâm thương mại truyền thống buộc phải tự làm mới nếu không muốn trở thành những khối nhà sáng đèn nhưng thiếu sức sống.

Thiếu sức mua

Những năm gần đây, bản đồ bất động sản bán lẻ tại các đô thị lớn liên tục được vẽ lại. Trung tâm thương mại mới nối tiếp trung tâm thương mại cũ, quy mô ngày càng lớn, thiết kế ngày càng hiện đại. Theo các báo cáo thị trường giai đoạn 2024 đến 2025, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã vượt mốc 6,2 triệu mét vuông, tăng khoảng 8–10% so với năm trước.

Riêng trong năm 2024, thị trường ghi nhận thêm hơn 300.000 mét vuông sàn bán lẻ mới, chủ yếu đến từ các trung tâm thương mại quy mô lớn ở khu vực ngoài trung tâm. Nguồn cung tăng nhanh, nhưng bức tranh vận hành phía sau lại không sáng như ánh đèn mặt tiền.

Không ít trung tâm thương mại, từ lõi đô thị đến vùng ven, rơi vào cảnh đèn sáng mà quầy tối. Ngày thường, lượng khách chỉ lác đác, nhiều gian hàng đóng cửa im lìm. Trái ngược hoàn toàn là hình ảnh đông nghịt vào thứ Bảy và Chủ nhật. Sự đối lập ấy đang trở thành trạng thái quen thuộc của thị trường bán lẻ hiện nay.

Thực tế khảo sát cho thấy, lượng khách ngày thường tại nhiều trung tâm thương mại chỉ đạt khoảng 40–50% so với cuối tuần. Với không ít gian hàng, đặc biệt trong lĩnh vực thời trang, phụ kiện và mỹ phẩm, tới 70–80% doanh thu dồn cả vào hai ngày cuối tuần. Mô hình kinh doanh vốn được thiết kế để vận hành liên tục bảy ngày một tuần nay lại hoạt động theo nhịp thời vụ.

Nếu như trước đây, trung tâm thương mại được xem là thiên đường mua sắm, nơi người tiêu dùng đến để chi tiêu, thì nay vai trò ấy đang thay đổi rõ rệt. Các khảo sát hành vi tiêu dùng cho thấy, 60–70% khách đến trung tâm thương mại hiện nay tập trung vào ăn uống, rạp chiếu phim và vui chơi giải trí, trong khi tỷ lệ khách đến với mục đích mua sắm hàng hóa chỉ còn dưới 30%.

Dòng người đổ về khu ẩm thực, quán cà phê, rạp phim, khu vui chơi trẻ em hoặc các không gian trải nghiệm, thay vì dạo quanh các gian hàng như trước. Trung tâm thương mại dần trở thành điểm đến để gặp gỡ và thư giãn hơn là không gian tiêu dùng đúng nghĩa.

Ở chiều ngược lại, các ngành hàng từng được xem là trụ cột của bán lẻ hiện đại như thời trang, phụ kiện, mỹ phẩm và đồ gia dụng đang ghi nhận sự suy giảm rõ rệt. Trong giai đoạn 2023 đến 2025, doanh thu của nhiều ngành hàng bán lẻ truyền thống giảm từ 15–30%, buộc không ít thương hiệu phải thu hẹp quy mô hoặc duy trì cửa hàng chỉ để giữ hiện diện thương hiệu.

Nhiều gian hàng tồn tại không còn với mục tiêu bán được bao nhiêu sản phẩm, mà đơn thuần là có mặt trên bản đồ trung tâm thương mại.

Một thực tế khó phủ nhận là các trung tâm thương mại hiện nay đang phụ thuộc ngày càng lớn vào nhóm ngành ăn uống và giải trí. Tại nhiều dự án mới, diện tích dành cho lĩnh vực này chiếm tới 35–45% tổng diện tích cho thuê, cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt trong cấu trúc khai thác.

Rạp chiếu phim, nhà hàng và quán cà phê trở thành lực hút chính để giữ chân khách. Tuy nhiên, đây lại là nhóm ngành có biên lợi nhuận không cao, chi phí vận hành lớn và mức độ đào thải khốc liệt. Nhà hàng liên tục đóng mở, thương hiệu thay đổi nhanh, vòng đời kinh doanh ngắn.

Để giữ được khách thuê, nhiều trung tâm thương mại buộc phải áp dụng các chính sách ưu đãi như giảm 10–30% giá thuê, miễn tiền thuê từ 3–6 tháng, thậm chí chia sẻ doanh thu với một số mô hình ăn uống và giải trí.

Khi phần lớn lưu lượng khách chỉ tập trung ở các tầng ẩm thực và rạp chiếu phim, giá trị thương mại của những khu bán lẻ còn lại lập tức suy giảm. Không gian được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng hiệu suất khai thác không tương xứng.

Thực tế cho thấy, dù tỷ lệ lấp đầy tại nhiều trung tâm thương mại vẫn đạt 85–90%, nhưng con số này không phản ánh đầy đủ sức khỏe kinh doanh. Gian hàng có thể còn đó, nhưng dòng tiền tạo ra ngày càng mỏng.

Sự đối lập giữa ánh đèn rực rỡ cuối tuần và không khí trầm lắng suốt năm ngày còn lại đang phơi bày rõ nghịch lý của bất động sản bán lẻ. Trung tâm thương mại vẫn đông người, nhưng không còn đông sức mua. Vẫn sáng đèn, nhưng thiếu dòng tiền bền vững.

Trong bối cảnh hành vi tiêu dùng thay đổi mạnh mẽ, mua sắm trực tuyến ngày càng thuận tiện, việc đi trung tâm thương mại để mua đồ không còn là nhu cầu thiết yếu. Người tiêu dùng đến đây nhiều hơn để trải nghiệm, gặp gỡ và giết thời gian, thay vì chi tiêu cho hàng hóa vật chất.

Điều đó đặt ra bài toán lớn cho thị trường bất động sản bán lẻ. Khi mua sắm không còn là động lực chính, khi doanh thu phụ thuộc nặng vào hai ngày cuối tuần, khi trung tâm thương mại phải sống nhờ ưu đãi và hỗ trợ khách thuê, mô hình vận hành truyền thống rõ ràng đang chịu áp lực tái cấu trúc mạnh mẽ.

Nếu không thay đổi, nhiều trung tâm thương mại sẽ tiếp tục tồn tại trong trạng thái quen thuộc, sáng về hình ảnh nhưng yếu về doanh thu, những khối nhà rực rỡ ánh đèn nhưng sức sống thật lại ngày càng mỏng dần theo từng ngày thường vắng khách.

Mô hình cũ chật vật trước hành vi tiêu dùng mới

Ở tầng sâu hơn, vấn đề không chỉ nằm ở thiết kế trung tâm thương mại, mà đến từ sự thay đổi căn bản trong hành vi tiêu dùng. Người mua ngày nay không còn cần đi xa để mua sắm. Thương mại điện tử, bán hàng qua mạng xã hội và dịch vụ giao hàng nhanh trong vài giờ đã khiến việc đi trung tâm thương mại để mua đồ không còn là nhu cầu thiết yếu.

Người tiêu dùng vẫn đến trung tâm thương mại, nhưng mục đích đã khác. Họ tìm kiếm trải nghiệm nhiều hơn là sản phẩm, ưu tiên gặp gỡ, ăn uống, giải trí, chụp ảnh và tận hưởng không gian thay vì chi tiêu cho hàng hóa vật chất như trước.

Trong khi đó, không ít chủ đầu tư vẫn phát triển dự án theo tư duy cũ với diện tích bán lẻ lớn, gian hàng tiêu chuẩn và kỳ vọng dòng tiền ổn định từ cho thuê mặt bằng. Sự lệch pha giữa mô hình phát triển và nhu cầu tiêu dùng thực tế khiến hiệu quả khai thác ngày càng suy giảm.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, sự dịch chuyển hành vi tiêu dùng hiện nay không mang tính nhất thời mà đã trở thành xu hướng cấu trúc của thị trường bán lẻ. Khi thương mại điện tử và mô hình mua sắm đa kênh phát triển mạnh, trung tâm thương mại không còn cạnh tranh bằng số lượng gian hàng, mà bằng khả năng tạo ra trải nghiệm khác biệt. Không gian bán lẻ vật lý chỉ có thể tồn tại nếu mang lại những giá trị mà mua sắm trực tuyến không thể thay thế.

Từ góc độ kinh tế, các chuyên gia cho rằng chính sự lệch pha giữa tư duy phát triển truyền thống và nhu cầu mới của người tiêu dùng đang làm suy giảm hiệu quả khai thác mặt bằng. Việc tiếp tục mở rộng diện tích bán lẻ trong khi động lực chi tiêu đã dịch chuyển sang trải nghiệm và dịch vụ khiến nhiều trung tâm thương mại rơi vào thế bị động trước thị trường.

Điều đáng nói là trong bối cảnh hiệu suất vận hành chưa được cải thiện, thị trường vẫn chứng kiến làn sóng mở mới trung tâm thương mại tại nhiều địa phương. Nguồn cung gia tăng nhanh hơn sức mua khiến miếng bánh bán lẻ ngày càng bị chia nhỏ.

Trước áp lực cạnh tranh, nhiều trung tâm thương mại buộc phải chạy đua bằng ưu đãi thuê, miễn phí mặt bằng, hỗ trợ truyền thông cho gian hàng. Cuộc đua giữ khách thuê vô hình trung làm gia tăng áp lực tài chính cho chính chủ đầu tư, trong khi hiệu quả kinh doanh cốt lõi chưa được cải thiện.

Ở không ít nơi, trung tâm thương mại tồn tại không hẳn vì hiệu quả kinh doanh ngắn hạn, mà nhằm giữ hình ảnh dự án, nâng giá trị bất động sản xung quanh hoặc phục vụ chiến lược dài hạn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi hành vi khách hàng đã thay đổi, những mục tiêu này ngày càng khó bù đắp cho sự suy giảm dòng tiền thực tế.

Từ thực tế đó, câu hỏi lớn đang đặt ra cho thị trường bất động sản bán lẻ là mô hình trung tâm thương mại truyền thống liệu còn phù hợp hay không. Khi mua sắm không còn là động lực chính, khi doanh thu phụ thuộc nặng vào ăn uống và giải trí, khi khách chỉ đông vào cuối tuần, trung tâm thương mại rõ ràng đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ.

Nếu không thay đổi tư duy phát triển và cách thức vận hành, nhiều công trình sẽ tiếp tục tồn tại trong trạng thái quen thuộc, sáng đèn nhưng thiếu sức sống thật. Nơi người ta đến để giết thời gian, chứ không tạo ra dòng tiền bền vững.

Sau tất cả, bài toán của thị trường bất động sản bán lẻ không còn nằm ở việc xây thêm bao nhiêu trung tâm thương mại, mà ở cách những không gian đã có được vận hành trong một bối cảnh tiêu dùng hoàn toàn khác trước. Khi ánh đèn sáng không còn đồng nghĩa với hiệu quả kinh doanh, mô hình trung tâm thương mại truyền thống đã đi đến giới hạn.

Trong một thị trường mà người tiêu dùng đã bước sang nhịp sống mới, ánh đèn cuối tuần sẽ không đủ để nuôi một mô hình kinh doanh kéo dài suốt bảy ngày. Và khi sức mua không còn chờ đợi, những trung tâm thương mại chậm thích nghi sớm muộn cũng phải đối diện với câu hỏi căn bản nhất: tồn tại bằng giá trị thật, hay chỉ đứng đó như những khối nhà sáng đèn giữa một thị trường đang đổi thay từng ngày.

Quang Anh