TS Cấn Văn Lực: Bất động sản nghỉ dưỡng không nên trông chờ tín dụng ngân hàng

Chia sẻ về khó khăn về dòng vốn của doanh nghiệp, TS Cấn Văn Lực đánh giá, bất động sản là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân. Tuy nhiên, cần phân định rõ về rủi ro này, chia rủi ro theo phân khúc bất động sản. Với bất động sản nghỉ dưỡng, không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa hoàn chỉnh.

Nguồn vốn ngân hàng là bộ khung nâng đỡ các dự án của doanh nghiệp

Tại Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” diễn ra mới đây, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup đã có những chia sẻ về nguồn vốn của doang nghiệp bất động sản.

Theo đó, từ quan điểm của doanh nghiệp, ông Thành cho rằng, đối với nhà đầu tư bất động nguồn vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu, riêng với bất động sản nghỉ dưỡng đòi hòi do tính đặc thù nên lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn. Trong khi đó, tại Việt Nam, hơn 80% doanh nghiệp nhỏ và vừa, nên không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Vì thế, nguồn vốn từ ngân hàng rất quan trọng đối với doanh nghiệp; là bộ khung nâng đỡ cho các dự án của doanh nghiệp. Đối với mỗi dự án nếu được cấp tín dụng xem như là bảo chứng cho doanh nghiệp, tạo niềm tin cho khách hàng.

Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác, trong đó có nguồn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Tuy vậy, điều kiện huy động vốn từ các tổ chức này rất khó khắt khe do liên quan đến các thủ tục pháp luật… Cho nên, ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong vấn đề vốn.

“Thời gian qua có những bất cập trong một số dự án đầu tư bất động sản, song chúng ta không nên đánh đồng các doanh nghiệp, không phải doanh nghiệp nào cũng yếu kém mà có nhiều doanh nghiệp rất chắc chắn, đủ khả năng để đảm bảo an toàn cho các khoản vay.

Mặt khác, thiết nghĩ, khi có nảy sinh những khó khăn, các đơn vị tài chính, ngân hàng cần có cách xử lý phù hợp phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của doanh nghiệp.” Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup trăn trở.

Cụ thể hơn những khó khăn về dòng tiền mà doanh nghiệp đang phải đối mặt, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động sản Việt Nam cho biết, cần phân định ra những nhóm bị ảnh hưởng khi dòng tiền trục trặc. Thứ nhất là các nhà phát triển các chủ đầu tư các dự án. Các chủ đầu tư bắt buộc có 20%, theo quy định 20% để đền bù giải phóng mặt bằng. Có mặt bằng rồi mới tính đến các vấn đề khác như: huy động vốn, đóng thuế… chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục đi vay. Trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng tiền của các nhà cung cấp và còn lại vẫn phải có vốn mồi tín dụng.

Khi các chủ đầu tư đang triển khai dự án, dự án đang trơn tru bởi dòng vốn, đến khi bị dừng lại nhất là các dự án đang dở dang sắp hoàn thành thì lập tức các dự án này cũng bị dừng lại không hoạt động, không có tiền thanh khoản chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp . Việc này dẫn đến hệ lụy, đặc biệt xảy ra nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng và có thể bị khách hàng kiện…và nhất là không thu thêm được tiền của khách hàng, việc này nghiêm trọng với doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Theo ông Đính, trong khoảng tháng 10 tới đây rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả? Vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn. Khó khăn này làm giảm nguồn cung ra thị trường….do dự án dừng lại. Thị trường đã khó khăn do các rào cản của pháp luật rồi đến cả những chủ đầu tư ra khỏi rào cản bắt đầu chạy lại phải dừng lại do trục trặc nguồn vốn.

Ông Đính cho biết, theo thống kê của hiệp hội này, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường, năm 2018 khoảng 200.000 sản phẩm mới, 2019 hơn 100.000, 2020 và 2021 xuống còn 60.000  và 6 tháng đầu năm 2022 còn hơn 20.000 sản phẩm.… Đây là sản phẩm chính thống vào thị trường, còn sản phẩm không chính thống (đất nền) tự phát ở các địa phương cũng được tung vào thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống.

Giai đoạn trước bơm tiền rất dễ vào các hoạt động mua bán sản phẩm đất nền. Cho nên, có dòng vốn bơm vào đó gây ra bong bóng và khủng hoảng của thị trường nhanh hơn. Giá cả cũng bị đẩy nhanh hơn, tăng phi mã giá bán ở nhóm đất nền này dẫn đến làn sóng tăng giá của sản phẩm thị trường chính thống. Từ đó đẩy giá cả dòng sản phẩm chính thống như chung cư, căn hộ…

Theo ông Đính, đây chính là một phần nguyên nhân mà ngân hàng phải phanh lại dòng vốn vào thị trường bất động sản. Dòng vốn chảy vào thị trường không chính thống quá dễ và ngân hàng thấy đang có bong bóng thì dừng lại, điều đó là hợp lý, ngân hàng cần bảo vệ an ninh cho hệ thống.

Nhóm đối tượng là chủ đầu tư bị ảnh hưởng và hệ lụy từ thị trường và nhóm thứ 2 là các hoạt động nằm trong sự lan tỏa của sự ảnh hưởng là các nhóm hưởng đến ngành nghề. Theo thống kê có khoảng hơn 30 ngành nghề bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản như: Vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… và các chủ dự án không có tiền thanh toán, thì các ngành nghề này cũng bị ảnh hưởng, dừng lại hoạt động do không được thanh toán để đi thanh toán cho tiền lương công nhân và các đầu vào của mình...Gây ra hậu quả kinh tế chung.

Nhóm thứ 3 là khách hàng, làm ra sản phẩm rồi mà không tiêu thụ được trong khi nhóm công nhân thu nhập thấp, đối tượng chính sách lại các không có tiền để mua và họ vẫn phải dùng đến các dòng tín dụng rất nhiều. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng đó thì đầu ra thị trường càng đi xuống.

Bất động sản nghỉ dưỡng không nên trông chờ tín dụng ngân hàng

Liên quan đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ, năm nay câu chuyện vốn trở thành vấn đề nóng của kinh tế và doanh nghiệp. Có điểm tích cực là nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân tăng lên rõ rệt, nhu cầu thực về vốn của doanh nghiệp, người dân tốt hơn những năm trước.

Đến tháng 4 và 5/2022, các tổ chức tín dụng đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ tạm thời cho các tổ chức đó, nên họ phải cơ cấu lại, thu nợ cũ, tính toán hơn cho vay mới… nên một số khoản vay thời gian qua chậm giải ngân. Vừa rồi Ngân hàng Nhà nước cấp tiếp hạn mức tín dụng cho vay để các tổ chức tín dụng cho vay tiếp các dự án còn dở dang. Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm tăng mạnh, cao hơn mức tăng cùng kỳ các năm 2021, 2020 và 2019 thời điểm trước dịch Covid-19 xảy ra.

“Có nhiều nguyên nhân khiến tăng trưởng tín dụng, kinh tế phục hồi tốt và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang được Chính phủ chấn chỉnh lại nên thị trường trái phiếu doanh nghiệp suy giảm 4-5%, dồn nhu cầu đó sang phía ngân hàng 1 lần nữa. Ngoài ra, giá cả nguyên vật liệu tăng, tỷ giá tăng, đồng Việt Nam mất giá so với USD 2,8% đây cũng là mức tích cực so với đồng tiền khác, mức mất giá thấp nhất, vì có đồng tiền mất giá hơn 10%. Rõ ràng chi chi đầu vào của doanh nghiệp tăng, nên doanh nghiệp có thêm nhu cầu vốn để bù đắp khoản tăng thêm đó.” TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Cũng theo ông Lực, lý do cuối cùng khiến tín dụng tăng cũng là lý do quan trọng, tức là giải ngân vốn đầu tư công chậm, trong khi kế hoạch giải ngân đầu tư công rất lớn, bình quân gấp rưỡi so với các nhiệm kỳ trước, giải ngân vốn đầu tư công chậm nên hệ luỵ xảy ra, dẫn đến doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau… nên tín dụng ngân hàng nóng là như vậy.

Trong khi đó, tín dụng bất động sản vẫn tăng tích cực, từ đầu năm đến nay tăng 14%, trong đó tín dụng với phân khúc nhà ở tăng 17% và bất động sản đầu tư trên 8%. Hiện tín dụng cho vay bất động sản chiếm 20,6% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, với mức này vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản, vì các quốc gia khác trên thế giới thông thường chiếm 28-30% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Hiện nay, nhu cầu vốn là khó khăn chung và lĩnh vực bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân. Tuy nhiên, cũng cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo phân khúc bất động sản. Trong đó, bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… từ đó phân tích rủi ro của từng phân khúc.

“Tuy nhiên, theo tôi, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Hơn nữa thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước.” TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.

Hồng Quang