Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, các nội dung bổ sung trong dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện. Từ đó, chỉ ra 4 điểm nghẽn cần dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tháo gỡ.
Bổ sung quy định về xử lý vi phạm trong giao dịch nhà ở xã hội
Sáng 5/6, tại phiên làm việc của Kỳ họp thứ 5, Quốc hội đã nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, dự thảo luật bổ sung quy định về: Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức phát triển nhà ở xã hội; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Đất để xây dựng nhà ở xã hội..
Ngoài ra, bổ sung mới một số quy định như: Nguồn vốn của nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung quy định về xử lý vi phạm trong giao dịch nhà ở xã hội trên cơ sở kế thừa quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở và bổ sung thêm quy định của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28.1.2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Dự thảo luật nêu rõ, Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán cho các đối tượng quy định.
Đặc biệt, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho đoàn viên Công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở hoặc liên doanh/ hợp tác đầu tư cùng doanh nghiệp, hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Điểm cần tháo gỡ để di dời người dân khỏi chung cư cũ
Trình bày báo cáo thẩm tra về dư thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho rằng, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.
Tiếp thu ý kiến của UBTVQH, dự thảo Luật trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng.
Tuy nhiên, ông Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, cơ quan thẩm tra cho rằng, các nội dung bổ sung trong dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.
Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo luật về vấn đề này cần phải tháo gỡ được 4 điểm nghẽn.
Thứ nhất, không di dời được người dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ. Hiện dự thảo chưa quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế, dẫn đến khó khăn trong công tác triển khai.
"Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm?", Ủy ban Pháp luật đặt vấn đề và đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có các biện pháp cưỡng chế cần thiết, phù hợp để khắc phục tình trạng này.
Cơ quan thẩm tra cũng đưa ra gợi ý: "Ví dụ, hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng, cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời theo tiến độ".
Thứ hai, không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư.
Thứ ba, không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Thứ tư, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của cả Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là một vướng mắc cần phải khắc phục.
Quang cảnh kỳ họp.
Đề nghị cắt điện, nước các hộ dân không chịu di dời khỏi chung cư có nguy cơ sập đổ
Để tháo gỡ các điểm nghẽn này, Ủy ban Pháp luật đồng tình với đề xuất của Chính phủ về lựa chọn nhà đầu tư.
Về trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở...), cơ quan thẩm tra yêu cầu phải quy định rõ việc này trong luật, nếu không sẽ khó triển khai.
Bởi, nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm. Vì vậy, Chính phủ cần quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có biện pháp cưỡng chế cần thiết để khắc phục tình trạng này.
Ủy ban Pháp luật cho rằng, hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng, cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.
Vì vậy, theo cơ quan thẩm tra, nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời.
Về phương án bồi thường, tái định cư, dự thảo luật quy định, trường hợp chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn.
Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật yêu cầu làm rõ một số vướng mắc như việc chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào. Thực tế hiện nay nhiều quyết định của hội nghị nhà chung cư hay hội nghị các chủ sở hữu nếu cần sự đồng thuận 100% thì rất khó triển khai.
Hay như trường hợp nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư, việc triển khai sẽ xử lý ra sao?
Để khắc phục, Ủy ban Pháp luật đề nghị xác định trong luật tỷ lệ biểu quyết chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ và bổ sung quy định sau một thời gian nhất định mà không thống nhất được phương án thì bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định.
Việc này thực hiện trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự như quy định của dự thảo luật với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.
Hồng Quang