Thời gian qua, những phiên đấu giá đất tại Hà Nội liên tục lập đỉnh khiến thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu trong thời gian tới. Chuyên gia VARS vừa đề xuất 5 biện pháp giúp kiểm soát những vấn đề tồn tại của thị trường đất đấu giá.
Trong năm thị trường bất động sản cho tín hiệu phục hồi, Hà Nội trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bởi đợt sốt chung cư vào giữa năm và dậy sóng đấu giá đất vùng ven nửa cuối năm.
Sau nhiều năm thiếu hụt nguồn cung, loạt dự án mới lần lượt được tung ra thị trường với giá bán phổ biến trên 70 triệu đồng/m2, vượt xa so với mức 30 - 40 triệu đồng/m2 trước đó. Thậm chí một số dự án có giá bán 100 - 130 triệu đồng/m2 như ở Đông Anh hay 165 - 270 triệu đồng/m2 ở Tây Hồ.
Khi cơn sốt chung cư chưa kịp hạ nhiệt thì đất nền vùng ven bắt đầu dậy sóng, khởi điểm là huyện Hoài Đức. Chỉ trong vòng vài tháng, nhiều lô đất đã tăng thêm 15 - 20 triệu đồng/m2, kéo lượng lớn môi giới, nhà đầu tư đổ dồn về khu vực này.
Phiên đấu giá đất ở Thanh Oai với hàng nghìn người tham gia nộp hồ sơ và diễn ra xuyên đêm đã mở màn cho hàng loạt phiên đấu giá đất ở Thạch Thất, Sóc Sơn… sau đó. Ngoài việc giá trúng hàng trăm triệu đồng/m2, cao gấp hàng chục đến hàng trăm lần giá khởi điểm, các phiên đấu giá đất còn ghi nhận có nhiều “tay to” gom nhiều lô.
Sau sự kiện trên, chính quyền Hà Nội đã vào cuộc rà soát những dấu hiệu bất thường, điển hình là 5 người đấu giá 30 tỷ đồng/m2 đất ở Sóc Sơn đã bị tạm giữ để điều tra vào đầu tháng 12.
Giữa tháng 12, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu chấn chỉnh đấu giá đất, trong đó đánh giá công tác tổ chức tại một số địa phương vẫn còn hiện tượng người tham gia đấu giá trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thổi giá, hoặc thông đồng, cấu kết thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Tại diễn đàn Diễn đàn Bất động sản Việt Nam (VREF 2025) mới đây, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS nhìn nhận: "2024 là năm chứng kiến sự biến động đột biến của giá bất động bản, đặc biệt là thị trường Hà Nội. Nhiều phiên đấu giá đất liên tục lập đỉnh về giá trúng, tạo ra những kỷ lục, nhiều vị trí có giá đất được trả lên tới hàng trăm triệu đồng cho một mét vuông".
Vị này cho rằng có 6 nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên. Một là kết quả phục hồi của thị trường chung. Hai là mức giá khởi điểm thấp. Ba là nguồn cung vẫn hạn chế. Bốn là tâm lý đầu cơ. Năm là kỳ vọng giá tiếp tục tăng khi quy hoạch đô thị và hạ tầng được mở rộng. Sáu là quy định xử phạt vi phạm liên quan chưa cụ thể và đủ răn đe.
Ông Lê Đình Chung. (Ảnh: Di Anh)
Theo chuyên gia, hàng loạt hệ lụy có thể xảy ra, bao gồm ảnh hưởng tới sự nghiêm túc của một giải pháp có tính công khai, minh bạch; gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và tổ chức lại sau đó. Ngoài ra, thực trạng này còn khiến thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu trong thời gian tới. Về lâu dài, sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai.
Trong bối cảnh đó, ông Chung đề xuất 5 biện pháp giúp kiểm soát những vấn đề tồn tại của thị trường đất đấu giá.
Thứ nhất là thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá. Qua đó, xác định giá khởi điểm ở mức phù hợp hơn. Thứ hai, xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc. Thứ ba, đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Thứ tư, xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá. Đưa các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách blacklist (danh sách đen) để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá. Cuối cùng, xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá đất.
Trung Anh (t/h)