VCCI: Doanh nghiệp tự thỏa thuận thu hồi đất làm nhà ở thương mại là không khả thi

VCCI cho rằng quy định doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại… là không khả thi, khiến quá trình thực thi dự án gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, cần thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất.

Doanh nghiệp tự thỏa thuận thu hồi đất làm nhà ở thương mại là không khả thi

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi tổng hợp các ý kiến từ doanh nghiệp. Theo văn bản này, VCCI đưa ra 4 cụm đề xuất, góp ý liên quan đến: Thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; Việc chuyển hình thức từ trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền thuê đất hàng năm; Tài chính về đất đai, giá đất và Thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đáng chú ý, VCCI cho rằng, nên có cơ chế để Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất cho doanh nghiệp với những trường hợp khó thoả thuận, "ách tắc" trong việc thu hồi...

Cụ thể, theo dự thảo Luật Đất đai hiện tại, cơ chế thiết lập quỹ đất cho nhà ở thương mại sẽ đi theo hai hướng. Thứ nhất, với dự án sử dụng đất không phải đất ở, Nhà nước sẽ thu hồi để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án.

Thứ hai, với đất ở và các loại đất không phải đất ở, doanh nghiệp sẽ đi thoả thuận để chuyển mục đích sử dụng sang đất đô thị, nhà ở thương mại. Trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất.

Các doanh nghiệp cho rằng, cơ chế tự thoả thuận với người dân là không khả thi, khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Bởi lẽ trong nhiều trường hợp, giải phóng mặt bằng bị ách tắc chỉ vì một ít hộ dân không muốn thoả thuận hoặc yêu cầu giá quá cao.

"Thực tế, doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn", VCCI nêu và nhìn nhận, để có thể triển khai dự án, doanh nghiệp cần sự hỗ trợ của nhà nước trong thu hồi đất.

Theo đó, VCCI đề xuất thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (ví dụ có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).

Mặt khác, VCCI cho rằng, việc dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất dựa vào tính chất của đất (đất không phải là đất ở) còn nhà đầu tư thoả thuận đất ở và các loại đất không phải đất ở, dường như chưa phù hợp.

Vì có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và đất này phù hợp với quy hoạch nhưng không thể thực hiện dự án bởi theo quy định đất đó phải có một phần là "đất ở". Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.

Trên thực tế, đề xuất Nhà nước thu hồi đất cho dự án đô thị, nhà ở thương mại nhận được nhiều quan điểm trái chiều thời gian qua. Về bản chất, doanh nghiệp "thích" được Nhà nước thu hồi, giao đất sạch để tiết kiệm thời gian, chi phí. Còn người đang sử dụng đất lại mong muốn doanh nghiệp trực tiếp giao dịch, đàm phán để có giá bồi thường theo thoả thuận.

Doanh nghiệp cũng từng bày tỏ nguyện vọng này trong các lần đóng góp ý kiến với dự thảo. Ví dụ, Chủ tịch Tập đoàn BRG hôm 8/3 trong hội thảo có sự tham gia của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đề xuất, khi đạt thoả thuận với đa số người dân, chủ đầu tư được yêu cầu các cơ quan nhà nước thu hồi, cưỡng chế. Mức đa số ở đây, theo doanh nghiệp, có thể tính là trên 50%.

Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Tài nguyên & Môi trường - cơ quan soạn thảo thời cho rằng dự thảo luật đã quy định rất rõ những trường hợp nào Nhà nước sẽ thu hồi, trường hợp nào quy định thoả thuận thì sẽ không can thiệp biện pháp hành chính.

Một vấn đề khác, liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, giữa Điều 128 và Điều 78, VCCI cho rằng đang được quy định chưa thống nhất.

Cụ thể, khoản 2 Điều 128 Dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là “việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này”.

Điều này có nghĩa là những đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 78, nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận. Tuy nhiên, tại khoản 5 Điều 78 Dự thảo lại quy định “các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”.

"Như vậy, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 Dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?", VCCI nêu thắc mắc.

Cho phép doanh nghiệp chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm

Từ những vấn đề nêu trên, VCCI cho biết, để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đã đề nghị cân nhắc sửa đổi một số nội dung trong quy định về tạo lập quỹ đất.

Thứ nhất, bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78; “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128.

Thứ hai, thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).

Thứ ba, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Ngoài ra, cũng trong văn bản góp ý này, VCCI cho biết, các doanh nghiệp đề nghị cho phép doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều này tùy thuộc vào tình hình tài chính và phương án kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc quy định trường hợp các dự án thương mại, dịch vụ. Đặc biệt là đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ…, thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Đồng thời, Nhà nước cần có các chính sách mang động lực kinh tế để khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm.

Theo VCCI, so với quy định hiện hành, Dự thảo đã có sự điều chỉnh khá lớn đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần.

Theo đó chỉ có một số trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, như sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Như vậy, những dự án thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp, dự án kinh doanh khác sẽ phải chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm. Sự thay đổi lớn này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại.

Nêu lý do, VCCI cho rằng, doanh nghiệp trước khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh phải xây dựng phương án tài chính và yếu tố chi phí tiền thuê đất là một trong những yếu tố tài chính quan trọng phương án tài chính này. Việc phải trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất có thể thay đổi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro số tiền thuê đất tăng đột biến, phá vỡ các phương án tài chính của doanh nghiệp.

Mặc dù, khoản 4 Điều 154 Dự thảo quy định, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 5 năm để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, tuy nhiên lại không có giới hạn nào cho mức tăng sau mỗi kỳ ổn định 05 năm.

Theo VCCI, trong chu kỳ đầu tư, kinh doanh thường luôn dài hơn 5 năm. Vì vậy, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với những rủi ro về tài chính do nguy cơ tăng cao của các đợt tăng tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng lo ngại về những rủi ro và tranh chấp pháp lý đối với một số lĩnh vực kinh doanh mà kỳ hạn trả tiền thuê đất và mua tài sản khác nhau.

Ví dụ, trong nhiều loại hình kinh doanh bất động sản thì người mua có thể phải nộp tiền trước cả kỳ hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư lại trả tiền thuê đất hàng năm (ví dụ: các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, …), điều này có thể dẫn đến rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất khi chủ đầu tư phá sản, giá đất tăng cao khiến cho dự án bị lỗ không có khả năng chi trả …

Như vậy, trong trường hợp này thì Nhà nước sẽ không biết phải thu tiền của ai. Do đó, trong trường hợp này, VCCI đề xuất đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch (các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ …) nên thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần.

Hồng Quang