Dù liên tục rao bán các khoản nợ, thanh lý bán đấu giá tài sản thế chấp để xử lý nợ xấu nhưng nhiều ngân hàng vẫn đang chật vật, hạ giá nhiều lần mà chưa tìm được người mua. Thế nhưng việc bán tài sản thế chấp là bất động sản không dễ và bán đi bán lại nhiều lần vẫn “ế” trong bối cảnh thị trường đang khó khăn.
Chật vật xử lý tài sản thế chấp bất động sản
Mới đây, ngân hàng VietinBank - Chi nhánh Bắc Sài Gòn vừa thông báo bán đấu giá lần thứ 16 khoản nợ của CTCP Xây dựng Công nghiệp (Descon) để xử lý thu hồi nợ vay. Tạm tính đến ngày 24/4/2024, dư nợ của khoản nợ tạm tính gần 589 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ gốc hơn 327 tỷ đồng, còn lại là lãi cộng dồn và lãi quá hạn cộng dồn.
Trong lần đấu giá này, giá khởi điểm của khoản nợ chỉ còn hơn 67 tỷ đồng, giảm hơn 250 tỷ đồng so với lần rao bán vào tháng 7/2023. Đáng chú ý, khoản nợ này đã được ngân hàng rao bán từ năm 2022.
Toàn bộ dư nợ của Descon tại VietinBank được bảo đảm bằng 18 hợp đồng bảo đảm được ký trong giai đoạn 2015 - 2018.
Trong đó là toàn bộ là quyền đòi nợ hình thành từ hợp đồng thi công công trình được ký giữa Descon và các doanh nghiệp. Đơn cử như Hợp đồng thi công ngày 20/3/2015 với Tổng CTCP Dịch vụ Tổng hợp Dầu khí (Công trình Nghi Sơn), Hợp đồng thi công ngày 28/8/2017 với Công ty TNHH Biển Ngọc - Hồ Tràm (Công trình Hamptons 1), Hợp đồng thi với CTCP Milton (Công trình Pullman), Hợp đồng thi công với CTCP Sài Gòn Cam Ranh (Công trình Melia Cam Ranh), Hợp đồng thi công với Công ty TNHH Khu Du lịch Vịnh Thiên Đường (Công trình Alma)…
Ngoài ra, tài sản bảo đảm còn có quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon tại Phường 10, TP Đà Lạt; quyền tài sản từ phát sinh từ Hợp đồng khung về chuyển nhượng Dự án Preches ngày 20/9/2015 với CTCP Đầu tư Thảo Điền; 20 quyền sử dụng đất tại huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.
(Ảnh minh họa).
Vì sao khó xử lý?
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào bất động sản. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản. Mua bất động sản phát mãi có thể là cơ hội để sở hữu món “hời", đồng thời cũng đầy rủi ro.
Theo ông Đính, hiện tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.
70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào bất động sản.
Thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.
Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong đó phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4-5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang... vì yếu tố khách quan do chưa vượt qua, khắc phục được hệ lụy của khoảng thời gian giãn cách xã hội, nay lại phải chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam", không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất.
Ông Đính cho biết thêm, mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh.
"Dù rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế nói trên. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó", ông Đính nói.
Liên quan đến vấn đề ngân hàng chật vật xử lý tài sản thế chấp bất động sản, Luật sư Trần Đình Triển, Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Hiệp hội Ngân hàng Nhà nước từng chia sẻ với báo chí, khi doanh nghiệp vay được khoản vay để đầu tư, sản xuất kinh doanh thì hệ thống ngân hàng phải đánh giá phương án sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp có sinh lời và khả năng thu hồi vốn hay không. Bên cạnh đó, để tránh trường hợp rủi ro thì Luật các tổ chức tín dụng cho phép áp dụng các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp cầm cố. Vấn đề này hầu như hệ thống ngân hàng bỏ qua, khi khát nguồn vốn doanh nghiệp sử dụng vốn đó đi đâu, làm gì cũng không theo dõi được.
Luật sư Triển phân tích, khi doanh nghiệp sử dụng vốn không đúng mục đích sản xuất, kinh doanh và không hiệu quả thì lại tìm mọi cách gia hạn nợ. Sau khi gia hạn nợ không thành, ngân hàng sẽ tính phương án lãi suất nợ quá hạn (ngân hàng sẽ đưa vào hệ thống doanh nghiệp nợ quá hạn) và doanh nghiệp đó không thể vay ngân hàng khác được nữa. Không vay được các ngân hàng, thì doanh nghiệp lớn gặp khó khăn còn doanh nghiệp nhỏ dừng đóng băng không hoạt động. Do vậy, các doanh nghiệp lớn thường thành lập một công ty khác trực thuộc công ty mẹ để vay vốn.
“Cho đến nay, thông tin hệ thống doanh nghiệp của mình với chủ đầu tư trong quản lý kinh doanh cực kỳ nới lỏng, dẫn đến nguồn vốn bị thất lạc không thể tập trung được”, Tiến sỹ Triển nói.
Cũng theo Luật sư Triển thì, khi doanh nghiệp nợ quá hạn, ngân hàng thường áp dụng nguyên tắc kiện ra tòa, thỏa thuận và áp dụng Nghị quyết Quốc hội cho 04 Ngân hàng thương mại quốc doanh, Ngân hàng Nông nghiệp, Ngân hàng Công thương và Ngân hàng Đầu tư & Phát triển được thí điểm tự bán tài sản thế chấp.
“Một là họ tự bán, hai là giữa các tổ chức tín dụng thỏa thuận với đương sự để bán đấu giá tài sản và thứ ba là theo bản án của tòa”, Luật sư Triển nói.
Thông thường khi bán tài sản bất động sản hay động sản thì không bao giờ đủ để trả số tiền gốc+lãi trong hạn+lãi nợ quá hạn của ngân hàng. Thế thì nguyên nhân từ đâu? Từ ngân hàng định giá tài sản không đúng với giá định thật, vì trong quy định của ngân hàng cho vay giá trị tài sản khoản tiền cho vay không vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hay bảo lãnh,…
Hồng Quang