Dù được coi là giải pháp tăng nguồn cung và hỗ trợ người thu nhập thấp, nhà ở xã hội vẫn chưa đủ sức hạ nhiệt thị trường bất động sản. Sự khác biệt về nhóm khách hàng và mục tiêu lợi nhuận khiến việc hình thành một mặt bằng giá chung đi xuống trở nên khó khăn.
Cung vẫn đuối hơn cầu
Nhà ở xã hội được kỳ vọng là giải pháp để “hạ nhiệt” giá bất động sản, nhưng thực tế tác động này vẫn còn hạn chế. Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại cuộc họp về Quỹ nhà ở quốc gia cuối tháng 9/2025, ngay cả khi hoàn thành Đề án 1 triệu căn hộ, nguồn cung mới chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu thực tế.
Sức hút của nhà ở xã hội thể hiện rõ ở các dự án đang mở bán tại Hà Nội. Tại phường Bồ Đề, mỗi ngày hàng trăm hồ sơ đăng ký mua được gửi tới chủ đầu tư, số lượng tăng không ngừng.
Nhân viên xét duyệt hồ sơ phải làm việc tới tận đêm, nhiều ngày về nhà sau 22 giờ đã trở thành chuyện “như cơm bữa”. Ngay cả các dự án ở khu vực xa trung tâm cũng không giảm sức hấp dẫn. Trong 10 ngày thí điểm hỗ trợ lưu động thủ tục mua nhà ở xã hội tại Đông Anh, các cán bộ tiếp nhận khoảng 2.000 bộ hồ sơ, trong khi trên địa bàn chỉ có một dự án mở bán với vỏn vẹn 466 căn.
Những ví dụ này phản ánh một thực tế: nhu cầu nhà ở xã hội tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đang ở mức rất cao, nhưng nguồn cung lại “hụt hơi”. Theo Nghị quyết số 18/NQ-HĐND, giai đoạn 2021-2025 Hà Nội cần phát triển khoảng 20.800 căn, nhưng báo cáo mới nhất của Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội cho thấy mới hoàn thành 11.334 căn, đạt 54,4% mục tiêu.
Số căn còn lại dự kiến hoàn thiện trong năm 2025 nhưng chưa có gì đảm bảo sẽ kịp tiến độ. Trên toàn quốc, 9 tháng đầu năm 2025, chương trình phát triển nhà ở xã hội mới hoàn thành 43.681/100.275 căn, đạt 43,6% kế hoạch cả năm.
Nguồn cung hạn chế còn bị giới đầu cơ nhòm ngó. Ông Lê Quang Huy, Phó tổng giám đốc CTCP BIC Việt Nam, chủ đầu tư nhà ở xã hội tại Hà Nội cho biết, nhiều sàn môi giới rao bán suất mua nhà cho người ngoại tỉnh.
Một số cá nhân thậm chí chi tiền để các công ty xác nhận bảng lương trái quy định, nhằm lách điều kiện về thu nhập, giành suất mua nhà. Hiện tượng này không chỉ làm méo mó cơ chế phân phối nhà ở xã hội mà còn đẩy những người thực sự có nhu cầu ra xa hơn, khiến thị trường càng thêm khan hiếm.
Trong khi đó, áp lực từ nhu cầu thực tế vẫn rất lớn. Nhiều gia đình trẻ, người lao động thu nhập thấp phải xếp hàng đăng ký hồ sơ, chờ đợi suốt nhiều tháng, thậm chí nhiều năm, mới có cơ hội mua được căn hộ phù hợp. Sự mất cân bằng giữa cung và cầu không chỉ kéo dài thời gian tiếp cận nhà ở cho người dân mà còn khiến áp lực lên giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, dù nhà ở xã hội liên tục được triển khai.
Dù được coi là giải pháp tăng nguồn cung và hỗ trợ người thu nhập thấp, nhà ở xã hội vẫn chưa đủ sức hạ nhiệt thị trường bất động sản.
Khó kỳ vọng thị trường hạ nhiệt
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định bất động sản là loại hàng hóa đa phân khúc, mỗi phân khúc hướng tới nhóm khách hàng riêng. Ông ví von: “Trong siêu thị, cùng là mì gói nhưng có loại 5.000 đồng, loại 20.000 đồng hay cao hơn. Việc gói mì 5.000 đồng giảm xuống 3.000 đồng sẽ không ảnh hưởng tới giá gói 20.000 đồng.”
Theo ông, nhà ở xã hội giúp tăng cung cho phân khúc bình dân, đặc biệt là người lao động có thu nhập thấp, nhưng khó có tác động đến giá nhà liền kề, shophouse, đất nền hay chung cư cao cấp vốn phục vụ khách hàng riêng và hướng tới lợi nhuận lớn.
Về cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp mà Bộ Xây dựng đề xuất, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định hiệu quả chưa đột phá so với chính sách nhà ở xã hội hiện nay. “Bản chất doanh nghiệp là lợi nhuận. Khi có quỹ đất, họ ưu tiên dự án trung cấp trở lên để hưởng lãi cao hơn. Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá phù hợp, Nhà nước nên là chủ thể chính trong việc này,” ông nhấn mạnh.
PGS-TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế quốc dân, cảnh báo quy định lợi nhuận tối đa 20% tổng vốn đầu tư có thể làm méo mó cấu trúc chi phí, giảm tính minh bạch. Một số chủ đầu tư có thể tìm cách “đẩy” chi phí để tăng lợi nhuận tuyệt đối hoặc thậm chí áp dụng cơ chế bán hai giá, tạo khe hở pháp lý. Ông Phạm Thế Anh cho rằng, nếu không đồng bộ các giải pháp, cơ chế giới hạn lợi nhuận có thể không phát huy hiệu quả, thậm chí tạo ra cơ chế ngầm bất lợi cho người mua nhà.
Ngoài ra, vị chuyên gia chỉ ra rằng, để kiểm soát giá bất động sản một cách thực chất, cần kết hợp nhiều công cụ quản lý, từ minh bạch thông tin thị trường, giám sát dòng vốn, tăng nguồn cung, quản lý tín dụng tới chính sách thuế. Các loại thuế như thuế giao dịch ngắn hạn, thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở lên, thuế găm giữ bất động sản bỏ hoang… là những công cụ giúp hạn chế đầu cơ, ổn định giá. Khi các giải pháp này đi cùng với nguồn cung đủ lớn và phân bổ hợp lý, mới có thể tạo ra tác động thực chất tới giá bất động sản.
Thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM cho thấy, nhu cầu ở thực, đặc biệt cho phân khúc bình dân, vẫn tăng mạnh, trong khi nguồn cung cao cấp tiếp tục hấp dẫn giới đầu tư. Điều này càng củng cố nhận định rằng nhà ở xã hội là công cụ quan trọng để giải quyết nhu cầu an cư của người lao động, nhưng khó trở thành “cú hạ nhiệt” cho toàn bộ thị trường bất động sản, vốn chịu tác động mạnh từ dòng vốn đầu cơ và tâm lý thị trường.
Bình Minh