Trước kỳ vọng 5 huyện ngoại thành Hà Nội được nâng cấp lên quận, nhiều nhà đầu tư ồ ạt "ôm" đất với hy vọng đổi đời. Thế nhưng, khi đề án sắp xếp lại địa giới hành chính được công bố, cơn sốt đất nhanh chóng nguội lạnh, giấc mộng sinh lời hóa thành cơn đau cắt lỗ.
Khi giấc mơ lên quận hóa cơn ác mộng tài chính
Tháng 8/2024, chị Nguyễn Thị Thu Hằng (trú tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) quyết định "xuống tiền" mua một lô đất 60m² tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức (nay thuộc xã Sơn Đồng sau sáp nhập), với giá 7,5 tỷ đồng, tương đương 125 triệu đồng/m². Mức giá này cao hơn hẳn mặt bằng chung thời điểm đó, nhưng chị Hằng vẫn không do dự.
Lý do khiến chị mạnh tay đầu tư bắt nguồn từ lời khẳng định đầy chắc nịch của một môi giới tên T., tự nhận là “người bản địa”, nắm rõ quy hoạch từng mét đất. “Sang năm 2025, Hoài Đức lên quận là chắc. Đất khu này sẽ không dưới 150 triệu đồng/m². Giữ vài tháng là lời vài tỷ, dễ như trở bàn tay” môi giới liên tục thúc giục, đẩy chị vào trạng thái hưng phấn, đầy kỳ vọng.
Với tâm lý “đón đầu quy hoạch”, chị Hằng dồn toàn bộ khoản tiết kiệm tích cóp gần chục năm, cộng với khoản vay ngân hàng hơn 3 tỷ đồng, đặt cược tất tay vào thương vụ này với niềm tin rằng mình sẽ “lướt sóng” thành công.
Thế nhưng, giấc mộng phất lên từ đất nhanh chóng sụp đổ ngay sau Tết Nguyên đán 2025, khi Hà Nội không những không công bố nâng cấp Hoài Đức lên quận, mà còn ban hành đề án tổ chức lại đơn vị hành chính theo mô hình hai cấp: thành phố và xã/phường, chính thức bỏ cấp quận/huyện.
Những khu đất một thời "làm mưa làm gió".
Cú chuyển hướng này khiến chị Hằng choáng váng. Không còn "sóng lên quận", lô đất từng được tung hô là “tọa độ vàng” bỗng trở thành món hàng khó bán, gần như đóng băng. “Tôi rao bán cắt lỗ gần 1 tỷ mà cả tháng trời không có nổi một người hỏi. Đất giờ thuộc xã Sơn Đồng sau sáp nhập vị trí bị đẩy ra xa trung tâm, giá thì cao, tiềm năng thương mại lại kém. Nhiều môi giới thậm chí còn từ chối nhận bán hộ vì… không có khách”, chị chua chát chia sẻ.
Câu chuyện của chị Hằng không phải là trường hợp cá biệt giữa cơn sốt đất kỳ vọng “lên quận” rồi vỡ mộng. Anh Phạm Đức Thịnh, một nhà đầu tư nhỏ đến từ Cầu Giấy, cũng đang "mất ăn mất ngủ" vì thương vụ mua đất tại xã La Phù, nơi từng được đồn đoán sẽ là “cửa ngõ phát triển” khi Hoài Đức lên quận.
Năm 2024, sau khi bán căn nhà cũ 35m² ở Yên Hòa được gần 3 tỷ đồng, anh Thịnh vay thêm hơn 4 tỷ để gom một mảnh đất 60m² tại La Phù, với tổng giá trị lên tới 7,2 tỷ đồng. “Môi giới nói chắc nịch, chỉ cần lên quận là lời to. Tôi thuê nhà ở tạm, dồn toàn bộ vốn liếng vào miếng đất này như một khoản đầu tư chiến lược dài hạn”, anh Thịnh nhớ lại.
Thế nhưng thực tế phũ phàng nhanh chóng ập đến. La Phù không những không lên quận, mà còn bị sáp nhập vào phường Dương Nội (quận Hà Đông), một khu vực vốn không có lợi thế hạ tầng, kết nối hay thương mại nổi bật. Mọi kỳ vọng về giá đất tăng theo quy hoạch đều tiêu tan.
“Mỗi tháng tôi đang gánh hơn 55 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Đất thì đóng băng, môi giới gọi điện cũng không thèm nghe máy. Cứ như bị đưa vào một canh bạc mà mình không biết luật chơi, giờ chỉ biết ngồi đếm từng ngày trả nợ”, anh Thịnh nghẹn giọng.
Khi kỳ vọng quy hoạch trở thành cú sốc tâm lý
Từ năm 2023 đến đầu 2024, thông tin râm ran về việc Hà Nội sẽ nâng cấp hàng loạt huyện ngoại thành như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Đan Phượng lên quận đã thổi bùng làn sóng đầu cơ đất nền ở vùng ven. Những khu đất nằm gần trụ sở hành chính, trục đường lớn hay các điểm được đồn đoán sẽ trở thành “trung tâm mới” đều tăng giá gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi chỉ trong vài tháng.
Trong cơn sốt đó, đất chưa kịp “lên đời”, giá đã kịp bứt phá khỏi thực tế. Hàng loạt nhà đầu tư đổ xô gom đất theo tin đồn, đón đầu kỳ vọng hạ tầng đồng bộ, giá trị tăng mạnh khi “lên quận”. Tuy nhiên, điều họ không lường tới là một sự thay đổi mang tính bước ngoặt về thể chế: Hà Nội không nâng cấp các huyện lên quận như kỳ vọng, mà chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp, thành phố và xã/phường đồng nghĩa với việc bỏ hoàn toàn cấp trung gian quận/huyện.
Cú “đánh lái” bất ngờ này không chỉ xóa tan các kỳ vọng ngắn hạn về giá đất, mà còn khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Theo các chuyên gia bất động sản, việc điều chỉnh địa giới hành chính khiến hiệu ứng lan tỏa từ “lên quận” bị triệt tiêu. Hạ tầng không được ưu tiên, quy hoạch bị điều chỉnh, dòng vốn đầu tư công dàn trải, dẫn tới tâm lý e dè của nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Duy Anh, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hoài Đức (cũ) thẳng thắn nhìn nhận: “Nhiều khu đất từng được định vị là ‘điểm nóng tăng giá’ giờ bỗng trở thành vùng trũng đầu tư. Xã sáp nhập, tên gọi thay đổi, vị trí hành chính bị định danh lại tất cả khiến giá trị kỳ vọng sụp đổ. Thị trường hiện tại rất khó thanh khoản, nhất là với những lô đất từng bị ‘bơm giá’ dựa trên tin tức mập mờ”.
Khi đề án sắp xếp lại địa giới hành chính được công bố, cơn sốt đất nhanh chóng nguội lạnh, giấc mộng sinh lời hóa thành cơn đau cắt lỗ.
Không chỉ nhà đầu tư cá nhân thiệt hại nặng nề, nhiều môi giới bất động sản cũng rơi vào thế bí. Thị trường "ngủ đông", giao dịch gần như tê liệt. Một môi giới hoạt động tại khu vực Hoài Đức chia sẻ: “Vân Canh, An Khánh, La Phù từng sôi động một thời. Nay khách cắt lỗ vài trăm triệu vẫn không bán được. Môi giới thì xoay sang thị trường khác, bỏ luôn những lô đất đã từng là ‘gà đẻ trứng vàng’”.
Ở góc nhìn thể chế, ông Nguyễn Văn Quê, Chủ tịch G6 Group, phân tích: Khi còn giữ mô hình hành chính ba cấp, việc nâng cấp một huyện thành quận thường tạo hiệu ứng rộng khắp trên toàn địa bàn, kéo theo quy hoạch, ngân sách, hạ tầng được điều chỉnh đồng bộ. Nhưng với mô hình hai cấp hiện nay, việc nâng cấp chỉ diễn ra theo từng xã, từng khu vực đạt chuẩn, thay vì “nâng cả huyện một lần”. Do đó, kỳ vọng “ăn theo” quy hoạch trên diện rộng không còn phù hợp.
Tuy nhiên, ông Quê cũng nhìn nhận mặt tích cực của cải cách: “Việc chia nhỏ đơn vị để đánh giá sẽ tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa các xã. Những xã nào hội tụ đủ điều kiện về hạ tầng, mật độ dân cư, dịch vụ công sẽ được ưu tiên lên phường trước. Nghĩa là nếu đầu tư đúng chỗ, đúng thời điểm, lợi nhuận thậm chí sẽ đến sớm hơn kỳ vọng trước đây”.
Ông khuyến nghị nhà đầu tư cần điều chỉnh tư duy, hướng tới trung – dài hạn, thay vì đánh cược theo tin đồn ngắn hạn. Những người có tầm nhìn quy hoạch, nghiên cứu kỹ lưỡng về dòng vốn đầu tư công, định hướng phát triển vùng sẽ vẫn có cơ hội sinh lời nhưng không thể đi theo “bóng ma” của cơn sốt đất trước kia.
Trong khi đó, một chuyên gia độc lập khác thì thẳng thắn cảnh báo: “Nếu đã xác định không thể đi đường dài, tốt nhất nên giảm sâu để thoát hàng. Càng gồng càng lỗ. Cắt lỗ sớm còn cơ hội giữ vốn để đầu tư chu kỳ mới”. Theo vị này, sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt là không tính đến chi phí cơ hội và quá bám víu vào “giá vốn”, trong khi thị trường đã thay đổi hoàn toàn.
Quang Anh