Trong bối cảnh giá nhà không ngừng tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng bị thu hẹp, việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia được kỳ vọng sẽ mở ra hướng đi mới để ổn định thị trường và hiện thực hóa giấc mơ an cư của hàng triệu người Việt.
Người dân chuyển hướng sang thuê dài hạn do không theo kịp giá nhà
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc sở hữu nhà ở ngày càng trở thành bài toán nan giải đối với phần lớn người dân đô thị. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, đến cuối quý 3/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư đã tăng mạnh tại ba thành phố lớn: Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP.HCM tăng 56,9% so với năm 2019.
Giá bán trung bình hiện đạt mức 78,9 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 67,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 81,6 triệu đồng/m2 tại TP.HCM. Đặc biệt, TP.HCM đang trên đà thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tích lũy dài. Trong khi đó, thị trường Hà Nội và Đà Nẵng đang có dấu hiệu đi ngang nhưng vẫn neo ở mức cao, do nhà đầu tư chưa chịu nhiều áp lực tài chính và kỳ vọng tăng giá vẫn hiện hữu.
Trái ngược với giá nhà tăng nhanh, thu nhập bình quân của người lao động chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Theo ước tính, một cặp vợ chồng trẻ sẽ mất khoảng 10 năm tiết kiệm mới có thể gom đủ phần vốn mua nhà, nhưng trên thực tế, tốc độ tăng giá nhà luôn vượt xa khả năng tích lũy. Tình trạng “tiền tiết kiệm không đuổi kịp giá nhà” khiến xu hướng thuê nhà dài hạn trở nên phổ biến hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Quỹ đất cạn kiệt, giá nhà tăng nhanh khiến nhiều người chuyển hướng sang thuê dài hạn (Ảnh minh họa)
Tuy nhiên, thị trường cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện nay vẫn thiếu chuyên nghiệp, thiếu ổn định và gần như chưa đáp ứng được nhu cầu an cư bền vững. Dù đã có nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH), kết quả thực tế vẫn chưa đạt kỳ vọng.
Tính đến quý 3/2025, cả nước mới triển khai 692 dự án NOXH với khoảng 633.000 căn, trong đó số căn hoàn thành chỉ chiếm hơn một phần tư mục tiêu của giai đoạn đầu Đề án 1 triệu căn.
Quỹ Nhà ở Quốc gia – đòn bẩy mới cho giấc mơ an cư và cân bằng thị trường
Nguyên nhân của tình trạng thiếu hụt NOXH xuất phát từ việc hiện nay phần lớn các dự án phụ thuộc vào doanh nghiệp, trong khi biên lợi nhuận thấp, thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi không ổn định khiến nhiều đơn vị không mặn mà tham gia.
Trước thực trạng đó, VARS IRE cùng nhiều chuyên gia kiến nghị cần chuyển mô hình phát triển NOXH theo hướng Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, từ khâu quy hoạch, bố trí quỹ đất đến triển khai và vận hành. Trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, chính thức thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia.
Quỹ sẽ hoạt động theo mô hình hai cấp: cấp Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và cấp địa phương do UBND các tỉnh, thành phố thành lập và điều hành. Nguồn vốn hình thành quỹ khá đa dạng, gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công, nguồn thu từ đấu giá đất, đóng góp tự nguyện từ tổ chức cá nhân trong và ngoài nước cùng các nguồn hợp pháp khác.
Để phát triển nhà cho thuê như một giải pháp an cư thực sự bền vững, VARS IRE khuyến nghị cần thúc đẩy mô hình hợp tác công – tư (PPP), trong đó doanh nghiệp xây dựng dự án, còn Nhà nước mua lại hoặc thuê lại để vận hành. Bên cạnh đó, cần sớm ban hành bộ tiêu chuẩn về nhà ở cho thuê như giới hạn mức tăng giá hằng năm, hợp đồng thuê dài hạn, minh bạch điều kiện điều chỉnh giá, đồng thời bổ sung các chính sách ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp và cộng đồng tham gia.
Về dài hạn, nếu nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập được cải thiện, đặc biệt là phân khúc nhà cho thuê và nhà ở giá hợp lý thì một phần nhu cầu sở hữu có thể chuyển sang nhu cầu thuê. Khi đó, thị trường sẽ dần ổn định theo hướng cân bằng cung – cầu, giảm áp lực tăng giá và tiến tới vận hành minh bạch, bền vững hơn. Quan trọng hơn cả, đó là mở ra cơ hội an cư thật sự cho người dân trong bối cảnh giá nhà liên tục lập đỉnh.
Lê Phong