Thời điểm này, thị trường gặp nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý, tín dụng, do đó nhà đầu tư chỉ nên đầu tư trung hoặc dài hạn vào một số phân khúc. Tuy nhiên, nỗi lo lạm phát, nhu cầu tích lũy tài sản, trong đó có tài sản bất động sản lên cao, khiến nhu cầu bất động sản đầu tư tăng trưởng, thúc đẩy mặt bằng giá tại một số phân khúc.
Phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy quá nửa nguồn cung bất động sản nhà ở thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Bất động sản căn hộ có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay. Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.
Cùng với đó, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền. Những yếu tố nói trên dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm 2022 sẽ gặp khó về nguồn cung.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, thực tế hầu hết các doanh nghiệp thành viên trong hiệp hội bất động sản phản ánh đã không tiếp cận được vốn vay trong thời gian vừa rồi.
“Nhiều người hỏi về vấn đề thị trường bất động sản có thuận lợi hay không? Tôi cho rằng, không thuận lợi khi đang có tác động của nhiều vấn đề như lạm phát, giá xăng dầu tăng, xung đột Nga - Ukraine,...”, ông Đính nói.
Trong khi đó, nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trưởng. Trước nguy cơ lạm phát trên toàn cầu, những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền. Lạm phát cũng đồng thời thúc đẩy người dân mua bất động sản để nắm giữ giá trị, trong đó đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên.
Cơ cấu tín dụng bất động sản (Nguồn VARS).
Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa được phục hồi trở lại sau hai năm bị gián đoạn bởi Covid-19. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên. Nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng.
Kết quả khảo sát của VARS với các hội viên là nhà môi giới cho thấy, có tới 90% nhà môi giới nhận định giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tỷ lệ các nhà môi giới tin rằng giao dịch sẽ trở nên sôi động chỉ ở mức 53% cho dù nỗi lo lạm phát khiến 83% nhà môi giới cho rằng nên đầu tư bất động sản.
Trong khi đó, với phân khúc căn hộ cho thuê, dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý 2/2022 cho thấy, tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TPHCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%.
Giá rao bán cũng như nhu cầu tìm thuê căn hộ ở Hà Nội và TPHCM đều tăng, lợi suất cho thuê loại hình này ở các đô thị lớn liệu có tăng tương ứng trong quý 2/2022? Dữ liệu của Batdongsan.com.vn thể hiện lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội và TPHCM trong năm 2021 đều giảm so với năm 2020. Nếu như năm 2020, lợi suất cho thuê căn hộ ở hai thành phố này lần lượt là 5,1% và 4,9% thì năm 2021 lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn 4,3% (Hà Nội) và 4,1% (TPHCM).
Phân khúc căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay.
Báo cáo thị trường BĐS quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn sẽ phân tích bài toán cho thuê chung cư Hà Nội và TPHCM năm 2022 và cung cấp những dữ liệu chi tiết về mức độ quan tâm, nguồn cung cũng như lợi suất cho thuê của loại hình đang ngày càng thịnh hành tại các đô thị lớn này.
Nhiều cơ hội với bất động sản công nghiệp
Cũng tại báo cáo này, VARS cho rằng, với bất động sản công nghiệp, Nghị định 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành cuối tháng 5 được các nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng sẽ thúc đẩy tốc độ cấp phép các dự án khu công nghiệp và khu kinh tế trong thời gian tới.
Cùng với đó, cuộc chiến giữa Nga và Ukraine cùng với chính sách “Zero Covid” của Trung Quốc khiến nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng; chuỗi sản xuất đứt gãy, chi phí và thời gian vận tải tăng cao... Qua đó, thúc đẩy nhu cầu cao về kho bãi và nhà xưởng ngay tại các thị trường tiêu thụ. Việt Nam là một trong những quốc gia được hưởng lợi thế so sánh đáng kể trong tình hình địa chính trị thế giới ngày càng bất ổn và phức tạp.
Đến nay Apple đã dời 11 nhà máy sản xuất của hãng này từ Đài Loan sang Việt Nam. Samsung, doanh nghiệp chiếm tỷ trọng xuất khẩu lớn nhất cả nước cũng đã quyết định xây dựng trung tâm nghiên cứu và phát triển lớn nhất Đông Nam Á ngay tại Hà Nội với mức đầu tư 220 triệu USD, đồng thời lên kế hoạch mở rộng nhà máy tại Bắc Ninh, Thái Nguyên.
Trong nửa cuối năm, mảng bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ khởi sắc cả về nguồn cung lẫn nhu cầu. Tỷ lệ lấp đầy từ 80 - 85% tại các khu công nghiệp sẽ tiếp tục được duy trì trong nửa cuối năm nay, trong khi mức giá cho thuê được dự báo không thay đổi đáng kể.
Trong nửa cuối năm, mảng bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ khởi sắc cả về nguồn cung lẫn nhu cầu.
Đáng chú ý, VARS cho hay, nửa cuối năm nay, những thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng sau đại dịch khiến tình hình thuê và cho thuê shophouse gặp nhiều khó khăn. Mức giá cho thuê shophouse được dự báo sẽ tiếp tục giảm khoảng 15 - 20% trong nửa cuối năm nay.
Mặc dù vậy, shophouse vẫn là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc. Tuy nhiên, trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.
Nhận định về thị trường bất động sản nửa cuối năm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam chia sẻ với báo chí, giá bất động sản đặc biệt là phân khúc nhà ở sẽ không có nhiều thay đổi và tiếp tục tăng cao do nguồn cung hạn chế, ngân hàng thắt chặt tín dụng.
"Trong thời gian qua, nguồn cung nhỏ giọt và nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, chi phí đầu vào, cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga - Ukraine đã khiến giá bất động sản leo thang ở nhiều phân khúc", ông nói.
Ông Khương cho biết hiện nay, giá bất động sản tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Nghĩa là tăng vài phần trăm hàng tháng nhưng khi tổng nhìn lại thì giá sẽ tăng khoảng 20-25% trong một năm. Khác với những năm trước là giá bất động sản sẽ tăng nóng một thời điểm khoảng 10-15%.
"Việc siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Hơn nữa, tính pháp lý trong việc phê duyệt dự án chậm, thường mất thời gian 3-5 năm. Chỉ khi những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ được cải thiện và vấn đề pháp lý được giải quyết thì thị trường mới có dấu hiệu tích cực hơn".
Hồng Quang