Giá nhà tại các đô thị lớn liên tục leo thang trong khi thu nhập tăng chậm đang khiến bài toán an cư trở nên nan giải, đặc biệt với người trẻ. Thực tế này buộc cơ quan quản lý phải nhìn nhận lại cấu trúc thị trường và thúc đẩy các giải pháp kiểm soát giá, phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.
Giá nhà tăng gấp nhiều lần thu nhập, người trẻ chật vật tìm lối an cư
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều năm qua, mặt bằng giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng liên tục thiết lập các ngưỡng mới, trong khi thu nhập của người dân chỉ tăng với tốc độ chậm hơn rất nhiều. Khoảng cách ngày càng nới rộng này khiến việc sở hữu nhà ở trở thành thách thức lớn, ngay cả với nhóm lao động có thu nhập khá và cao.
Trong báo cáo chuyên đề “Nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất giải pháp” do Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thực hiện cũng chỉ ra tốc độ tăng giá bất động sản tại các đô thị lớn. Cụ thể, trong giai đoạn 2023 - 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trên thị trường sơ cấp, trong quý 3/2025, giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động ở biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới đạt 78 triệu đồng/m2, trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn.
Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, dù chất lượng và hạ tầng xung quanh không thay đổi đáng kể. Tại Hà Nội, xuất hiện phổ biến các dự án có giá hàng trăm triệu đồng/m2, hiện tượng chưa từng thấy trong các giai đoạn trước.
Cũng theo báo cáo, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh duy trì mức tăng liên tục, đặc biệt từ năm 2023 đến nay. Tính đến quý 3/2025, chỉ số giá căn hộ so với năm 2019 đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người lại tăng khá chậm so với giá nhà. Riêng tại Hà Nội, thu nhập chỉ tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương đương mức tăng trung bình khoảng 6,4% mỗi năm
Giá nhà tại các đô thị lớn đang "vượt mặt" thu nhập khoảng cách quá xa
Sự chênh lệch này khiến thời gian tích lũy mua nhà kéo dài đáng kể. Nếu tính theo mặt bằng năm 2014, một gia đình thu nhập trung bình, dành toàn bộ thu nhập để mua căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70 m2 (khoảng 1,75 tỷ đồng), cần gần 18 năm. Tuy nhiên, nếu chỉ dành 1/3 thu nhập cho nhà ở, mức được coi là hợp lý thì thời gian tích lũy sẽ kéo dài hơn 50 năm. Đến giữa năm 2025, với giá căn hộ 70 m² đã lên tới khoảng 5,3 tỷ đồng, thời gian này tăng lên gần 27 năm nếu dồn toàn bộ thu nhập và lên tới 80 năm nếu chỉ dành 1/3 thu nhập.
Ngay cả trong lĩnh vực ngân hàng – nhóm ngành có thu nhập thuộc hàng cao nhất cả nước, tốc độ tăng lương vẫn không theo kịp giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong ngành khoảng 22,5 triệu đồng/tháng, đến giữa năm 2025 tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức gấp đôi sau hơn một thập kỷ. Trong cùng giai đoạn, giá căn hộ chung cư đã tăng hơn 3 lần. Với một gia đình có hai vợ chồng đều làm ngân hàng, nếu dồn toàn bộ thu nhập thì cần khoảng 3,5 năm để mua nhà, nhưng nếu tuân thủ nguyên tắc chi tiêu an toàn 1/3 thu nhập, thời gian này kéo dài tới khoảng 10 năm, chưa kể giá nhà vẫn tiếp tục tăng.
Áp lực lớn khiến nhiều người trẻ buộc phải hoãn hoặc từ bỏ kế hoạch mua nhà, chuyển sang thuê dài hạn. Tuy nhiên, khảo sát của VARS cho thấy từ năm 2019, tỷ lệ người trẻ (25–35 tuổi) tham gia thị trường căn hộ lại có xu hướng tăng, chiếm trên 40% tổng lượng giao dịch, thậm chí có dự án lên tới 70%. VARS IRE nhận định, dù nhu cầu lớn nhờ cơ cấu dân số vàng với hơn 50% dân số dưới 35 tuổi, nhưng số người trẻ thực sự có khả năng mua nhà vẫn chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.
Bộ Xây dựng chỉ rõ nguyên nhân và loạt giải pháp “hạ nhiệt” giá nhà
Trước thực trạng giá bất động sản tăng cao, Bộ Xây dựng mới đây đã có ý kiến làm rõ nguyên nhân và các biện pháp kiểm soát đà tăng giá nhà ở, đất ở. Theo đó, giá bất động sản tăng vượt khả năng chi trả của đa số người dân xuất phát từ nhiều yếu tố. Trong đó nổi bật là chi phí đầu tư dự án gia tăng, đặc biệt tiền sử dụng đất; nguồn cung nhà ở hạn chế; cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu thực, thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
Dù hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, đấu thầu đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng trên thực tế vẫn tồn tại nhiều vướng mắc. Thủ tục hành chính ở một số khâu còn rườm rà, cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất, khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ. Công tác chấp thuận chủ trương đầu tư, bồi thường, tái định cư, xác định giá đất tại một số địa phương kéo dài, làm đội chi phí và đẩy giá bán lên cao.
Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu. Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức đến quy hoạch quỹ đất, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng để tạo quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội. Không ít dự án bị đình trệ vì vướng pháp lý, gây lãng phí nguồn lực và gián tiếp tạo áp lực tăng giá trên thị trường.
Nhà ở xã hội là một trong những giải pháp làm giảm giá nhà, nhưng lại chưa đáp ứng kì vọng
Bộ Xây dựng cũng chỉ ra tình trạng găm hàng, đầu cơ, nâng giá và nhiễu loạn thông tin của một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư và môi giới, khiến thị trường thiếu minh bạch.
Để kiểm soát giá và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó có việc xây dựng Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, trình Quốc hội xem xét. Đồng thời, Bộ thúc đẩy triển khai Nghị định về quỹ nhà ở quốc gia, Nghị quyết của Chính phủ về đột phá phát triển nhà ở xã hội, cũng như nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp để đưa vào Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở dự kiến năm 2026.
Ngân hàng Nhà nước được giao rà soát chính sách tín dụng bất động sản nhằm điều tiết phù hợp với thực tiễn, trong khi Bộ Tài chính nghiên cứu các chính sách tài chính, thuế liên quan. Các bộ, ngành và địa phương tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, với kỳ vọng từng bước “hạ nhiệt” giá nhà và đưa giấc mơ an cư trở lại gần hơn với số đông người dân, đặc biệt là người trẻ.
Lê Phong