Những nhà đầu tư lớn, sở hữu dòng tiền 20–50 tỷ đồng và tầm nhìn dài hạn, đang rục rịch trở lại các điểm nóng vùng ven Hà Nội, góp phần giúp phân khúc biệt thự, liền kề tiếp tục khởi sắc cả về thanh khoản lẫn giá bán.
Giá không ngừng tăng
Thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét ở phân khúc nhà thấp tầng. Theo dữ liệu từ CBRE, trong quý II/2025, hơn 1.000 căn biệt thự và nhà liền kề đã được tung ra thị trường. Con số này tuy giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm 2024 cho thấy mức độ sôi động trở lại của phân khúc này.
Tính lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung mới của biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đã chạm mốc 2.500 căn, tăng gần 9 lần so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư sau thời gian dài thị trường trầm lắng và khan hiếm nguồn cung.
Đáng chú ý, thay vì chỉ tập trung vào khu vực nội đô như trước đây, các dự án mở bán hiện nay đang có xu hướng lan rộng ra các vùng ven như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, Đan Phượng… Những khu vực này đang được hưởng lợi rõ nét từ quá trình giãn dân đô thị và làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn.
Dù nguồn cung được cải thiện, giá bán lại chưa có dấu hiệu “giảm nhiệt”. CBRE cho biết, trong quý II, giá bán sơ cấp của biệt thự và liền kề tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 230 triệu đồng/m² đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản chiết khấu), tăng gần 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây được xem là mức tăng đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong giai đoạn “lọc cung”.
Việc giá nhà thấp tầng tiếp tục leo thang phần nào cho thấy nhu cầu đầu tư vẫn hiện hữu. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiện ích đồng bộ và vị trí đắc địa vẫn là đích ngắm của giới đầu tư. Đồng thời, thị trường cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét trong chiến lược đầu tư không chỉ săn hàng trung tâm, mà nhà đầu tư bắt đầu “dịch chuyển” ra vùng ven, nơi còn dư địa tăng giá và tiềm năng phát triển mạnh về hạ tầng.
Những nhà đầu tư lớn, sở hữu dòng tiền 20–50 tỷ đồng và tầm nhìn dài hạn, đang rục rịch trở lại các điểm nóng vùng ven Hà Nội.
Ghi nhận trên thị trường cho thấy, dòng tiền đầu tư dài hạn đang có dấu hiệu quay trở lại phân khúc biệt thự, liền kề. Nhiều nhà đầu tư lớn, sở hữu tài chính mạnh đang bắt đầu “xuống tiền” tại các điểm nóng có tiềm năng sinh lời cao trong trung – dài hạn.
Đơn cử như ông Nguyễn Mạnh Hùng, nhà đầu tư chuyên phân khúc biệt thự cao cấp tại Hà Nội cho biết đã bắt đầu “quay lại đường đua” sau gần một năm đứng ngoài quan sát. Theo ông Hùng, những tín hiệu vĩ mô tích cực, đặc biệt là bộ ba luật liên quan bất động sản bắt đầu có hiệu lực, đang tạo sự chuyển động mạnh trong tâm lý thị trường.
Đầu tháng 7, ông Hùng liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập tại xã Hoài Đức (mới), quy mô gần 170 căn. Các căn biệt thự trong dự án này có diện tích phổ biến từ 275 – 315 m², thiết kế 3 tầng nổi, mặt tiền rộng 17,5 m, giá niêm yết dao động trong khoảng 38 – 71 tỷ đồng.
Một căn biệt thự rộng 315 m² tại đây từng được rao bán cắt lỗ sâu 4,5 tỷ đồng do chủ nhà gặp áp lực tài chính. “Tuy nhiên, khi tôi đến xem và thương lượng, chủ cũ cho biết mức giá đó là từ trước. Nay nếu có thiện chí mua, họ sẽ giảm từ 38 tỷ xuống còn 37 tỷ đồng, tương đương khoảng 117 triệu đồng/m²,” ông Hùng chia sẻ.
Không riêng ông Hùng, bà Lê Quỳnh Mai, một nhà đầu tư từng sở hữu nhiều bất động sản liền kề tại khu vực Cầu Giấy cho biết đã “đặt cọc giữ chỗ” một căn song lập trong dự án mới tại Đông Anh. “Tôi quan tâm đến khả năng cho thuê và tăng giá trong 3–5 năm tới. Nhìn vào quy hoạch cầu Tứ Liên và tuyến metro số 4, khu vực này có rất nhiều dư địa,” bà Mai nhận định.
Trong khi đó, anh Trần Duy Khang, một nhà đầu tư trẻ chuyên lướt sóng bất động sản vùng ven cũng đang nghiên cứu thị trường Gia Lâm. Theo anh, các dự án có pháp lý sạch, hạ tầng kết nối thuận tiện, giá từ 25–35 tỷ/căn vẫn là lựa chọn phù hợp với dòng tiền dưới 30 tỷ đồng. “Tôi không mua để ở, nên quan trọng là tính thanh khoản. Những khu vực có dòng cư dân mới đang hình thành sẽ là cơ hội trong 1–2 năm tới,” anh Khang chia sẻ thêm.
Giới nhà giàu không ngại xuống tiền
Không chỉ tại Hoài Đức, khảo sát tại nhiều huyện vùng ven khác như Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì… cũng cho thấy giá biệt thự đang có xu hướng leo thang mạnh mẽ. Mức tăng bình quân dao động từ 7–25% chỉ trong vòng hơn một năm qua, bất chấp thị trường chung vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Đáng chú ý, ở một số khu vực, hoạt động môi giới diễn ra sôi động, thậm chí đã xuất hiện những cơn “sốt cục bộ”.
Tại Hà Đông, anh Lâm, một môi giới “thổ địa” chuyên dòng biệt thự liền kề, cho biết các sản phẩm có giá từ 30–40 tỷ đồng đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. “Có dự án mới tung ra khoảng 100 căn, chỉ trong ngày mở bán đã có hàng chục căn được đặt cọc. Tốc độ hấp thụ cho thấy thị trường không hề nguội như nhiều người nghĩ,” anh Lâm chia sẻ.
Hiện giá biệt thự tại Hà Đông phổ biến quanh mức 150 triệu đồng/m² là một mức giá không hề thấp. Tuy nhiên, so với các khu vực trung tâm như Mỹ Đình hay Tây Hồ, vẫn còn rẻ hơn khoảng 20–35%. Đây chính là lý do khiến nhiều nhà đầu tư xem Hà Đông như “vùng trũng tiềm năng”, nơi còn dư địa tăng giá trong trung – dài hạn.
Tại Đông Anh, anh Nguyễn Văn Thái, một nhà đầu tư từ TP.HCM, cho biết vừa xuống tiền mua một căn biệt thự song lập trị giá hơn 28 tỷ đồng tại một dự án nằm sát tuyến đường Võ Nguyên Giáp. “Giá đã tăng khoảng 15% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng tôi tin vẫn còn room tăng khi sân bay quốc tế và cầu Tứ Liên đi vào vận hành,” anh Thái phân tích.
Trong bối cảnh niềm tin thị trường chưa hoàn toàn hồi phục, việc kỳ vọng lướt sóng là rất rủi ro.
Khảo sát của Avison Young cũng cho thấy mặt bằng giá bán biệt thự, liền kề trên toàn Hà Nội vẫn đang trong xu hướng đi lên nhẹ theo tháng, dao động từ 7.700–13.460 USD/m² (tương đương khoảng 200–350 triệu đồng).
Đặc biệt, một số dự án cao cấp nằm ở trung tâm như Tây Hồ, Cầu Giấy thậm chí đã vượt mốc 15.400 USD/m² (khoảng 400 triệu đồng). Dù giá cao, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức 60–70%, chủ yếu đến từ nhóm khách hàng trung – thượng lưu và các nhà đầu tư “tay to” đang săn hàng độc.
Tại huyện Gia Lâm, chị Phạm Thảo, một nhà đầu tư cá nhân kiêm môi giới độc lập cho biết nhiều sản phẩm biệt thự trong các dự án gần cầu Thanh Trì hoặc đường 5 kéo dài đều đang trong tình trạng “chào là có người hỏi”. “Thậm chí có căn vừa vào sổ đã được nhà đầu tư từ Hải Phòng chốt mua ngay với mức chênh 2 tỷ đồng so với giá gốc,” chị Thảo nói thêm.
Từ thực tế giao dịch, có thể thấy phân khúc biệt thự, liền kề đang dần đi vào chu kỳ phục hồi. Dòng tiền đầu tư dài hạn đã bắt đầu quay lại với tâm lý sẵn sàng “găm hàng”, bất chấp bối cảnh thị trường chung còn thận trọng. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn đưa ra cảnh báo dành cho những nhà đầu tư mới muốn nhảy vào phân khúc này.
Theo chuyên gia bất động sản Phan Hữu Quang, biệt thự là phân khúc có giá trị lớn và chu kỳ thanh khoản dài. Trong bối cảnh niềm tin thị trường chưa hoàn toàn hồi phục, việc kỳ vọng lướt sóng là rất rủi ro. “Nhà đầu tư cần xác định rõ kế hoạch tài chính từ 5–10 năm, đặc biệt tránh sử dụng đòn bẩy quá mức, nếu không sẽ rơi vào tình trạng ‘ôm cục nợ’ dài hạn,” ông Quang khuyến cáo.
Bên cạnh đó, các cơn sóng cục bộ cũng đang bị một bộ phận môi giới và đầu cơ lợi dụng để tạo hiệu ứng đám đông. “Không ít trường hợp các sàn bất động sản tự giao dịch qua lại để đẩy giá, tạo cảm giác ‘cháy hàng’, đánh lừa nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ bị cuốn vào sóng ảo và chôn vốn dài hạn,” một chuyên gia thị trường nhận định.
Quang Anh