Mặc dù mặt bằng giá tiếp tục leo thang và thị trường chung xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, song không ít nhà đầu tư vào phân khúc liền kề, biệt thự triệu đô vẫn rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan – bán không xong, cho thuê cũng không hiệu quả do lợi nhuận mang lại quá thấp.
Giá tăng mạnh nhưng vẫn “ế sưng”, nhà đầu tư ôm nợ
Giữa năm 2022, bà Nguyễn Thị Thanh Mai, một nhà đầu tư bất động sản đến từ Bắc Giang, mạnh tay chi 21 tỷ đồng mua một căn biệt thự 3 tầng diện tích 250 m² tại khu đô thị Vinh Hoa Riverside (quận Hà Đông, Hà Nội).
Trong đó, có tới 11 tỷ đồng là vốn vay ngân hàng với ưu đãi lãi suất trong 18 tháng đầu. Tuy nhiên, từ đầu năm 2024, bà Mai bắt đầu phải "gồng mình" trả cả gốc và lãi mỗi tháng hơn 170 triệu đồng – một áp lực tài chính nặng nề.
Mô hình “mua kỳ vọng, bán tương lai” từng giúp bà Mai thắng lớn ở các dự án trước đây, nhưng hiện tại lại khiến bà sa lầy. Trong thời gian chờ giá tăng, bà cho thuê biệt thự với giá chỉ 28 triệu đồng/tháng – tương đương lợi suất hơn 1,5%/năm, không đủ bù lãi vay.
Tương tự, ông Lê Quốc Huy, doanh nhân đến từ Quảng Ninh, đầu tư 17 tỷ đồng vào một căn liền kề tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội). Sau gần hai năm, ông Huy cho biết khu nhà vẫn vắng bóng người ở, còn việc cho thuê gần như bất khả thi. “Bán thì không ai mua, cho thuê thì không ai thuê. Tôi đang chôn vốn và chịu lỗ hàng trăm triệu mỗi tháng”, ông Huy thở dài.
Một căn biệt thự liền kể tại khu vực quận Hà Đông bị bỏ hoang đang có dấu hiệu xuống cấp.
Trong khi các nhà đầu tư ngồi trên "núi nợ", nhiều ngân hàng bắt đầu có động thái siết tín dụng bất động sản để phòng ngừa rủi ro. Một lãnh đạo cấp cao của ngân hàng thương mại cổ phần tại Hà Nội cho biết:“Chúng tôi đang rà soát lại danh mục cho vay bất động sản, đặc biệt là những khoản vay mua nhà ở phân khúc cao cấp, biệt thự, liền kề. Những khách hàng không còn đủ năng lực trả nợ sẽ bị đưa vào diện cảnh báo. Từ quý I/2025, ngân hàng sẽ hạn chế giải ngân vào các dự án ở khu vực có thanh khoản kém.”
Không chỉ cắt giảm giải ngân, nhiều ngân hàng cũng đang rục rịch điều chỉnh định giá tài sản đảm bảo. Một số căn biệt thự trước đây được định giá 20-25 tỷ đồng, nay chỉ còn khoảng 70-80% mức cũ. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đang đứng trước nguy cơ bị "call margin" – buộc phải nộp thêm tài sản thế chấp hoặc bán tháo để trả nợ.
Theo chuyên gia tài chính – bất động sản TS. Trần Minh Đức, thị trường biệt thự – liền kề đang rơi vào trạng thái mất cân đối nghiêm trọng giữa giá trị đầu tư và khả năng khai thác dòng tiền.
“Đây là hệ quả của giai đoạn tăng trưởng quá nóng và đầu cơ quá mức. Nếu không có sự điều chỉnh phù hợp, làn sóng vỡ nợ diện rộng hoàn toàn có thể xảy ra trong 1-2 năm tới”, ông Đức cho biết thêm.
Tuy nhiên, cũng có những điểm sáng tiềm năng. Một số chuyên gia dự báo, trong trung và dài hạn, khi lãi suất hạ nhiệt và thị trường điều chỉnh về mức giá hợp lý hơn, nguồn cầu thực có thể quay trở lại.
Cùng với đó, việc Chính phủ đang thúc đẩy các chính sách hỗ trợ thanh khoản, tái cấu trúc nợ vay, và phát triển hạ tầng đô thị cũng có thể mở ra cơ hội phục hồi cho phân khúc cao cấp vào giai đoạn 2026–2027.
Dẫu vậy, trong bối cảnh hiện tại, thị trường biệt thự – liền kề vẫn đang ở thế “tiến thoái lưỡng nan”: người mua không dám xuống tiền, người bán không thể rút vốn, còn ngân hàng thì ngày một thắt chặt dòng tiền. Giấc mộng “lãi khủng” từ bất động sản triệu đô đang trở thành cơn ác mộng tài chính của không ít nhà đầu tư cá nhân.
Dư địa đầu tư vẫn còn, nhưng không dành cho tất cả
Báo cáo mới nhất từ CBRE cho thấy, quý I/2025 chứng kiến nguồn cung biệt thự liền kề lớn nhất từ trước đến nay tại Hà Nội, với hơn 1.500 căn được tung ra thị trường, chủ yếu từ các đại dự án đô thị tại huyện Đan Phượng.
Trên thị trường sơ cấp, giá bán biệt thự hiện đang ở mức trung bình 226 triệu đồng/m² (bao gồm chi phí xây dựng, chưa tính VAT), tăng 3% so với quý trước và tăng tới 17% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mới đều được chào bán ở mức giá cao, phản ánh kỳ vọng từ các yếu tố như hạ tầng được đầu tư mạnh, kế hoạch sáp nhập đơn vị hành chính hay bảng giá đất điều chỉnh tăng.
Theo ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property, nguyên nhân khiến biệt thự liền kề tăng giá mạnh phần nào đến từ hiệu ứng dây chuyền của mặt bằng giá căn hộ cao tầng trong khu vực.
Từ đầu năm 2024, khu vực phía Tây Hà Nội chứng kiến loạt chung cư mới được mở bán với giá dao động 60–80 triệu đồng/m², thậm chí có dự án vượt mốc 100 triệu đồng/m², kéo theo tâm lý tăng giá ở phân khúc thấp tầng liền kề xung quanh.
Trước đà tăng cả về giá và thanh khoản, một bộ phận nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn đang bắt đầu quay trở lại với phân khúc biệt thự. Đơn cử như anh Đinh Mạnh Ninh – một nhà đầu tư chuyên "săn" biệt thự tại Hà Nội – đang chủ động tìm hiểu các dự án mới sau thời gian dài quan sát thị trường. Gần đây, anh Ninh đang thương lượng để mua một căn biệt thự đơn lập diện tích 275 m² tại Hoài Đức, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền rộng 17,5m, giá vào khoảng 38 tỷ đồng – chưa bao gồm chi phí phát sinh.
Các chuyên gia cho rằng, dư địa của phân khúc biệt thự liền kề vẫn còn nhưng không dành cho tất cả.
Bình luận về thực trạng nhiều nhà đầu tư gặp khó do lợi suất cho thuê thấp hoặc "mắc kẹt" khi muốn chốt lời, anh Ninh cho rằng đây chủ yếu là hệ quả của việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức hoặc mua vào lúc thị trường đang “nóng sốt”.
Ngược lại, với những người đầu tư bằng nguồn vốn tự có, họ sẵn sàng nắm giữ tài sản vài năm mà không chịu áp lực lớn, bởi ngay cả khi lợi suất cho thuê chỉ đạt 2–3%/năm, hoặc bằng 0% do bỏ trống, thì giá trị tài sản vẫn tăng thêm cả tỷ đồng mỗi năm.
Dù phân khúc biệt thự liền kề đang từng bước phục hồi, các chuyên gia vẫn đưa ra khuyến cáo thận trọng đối với những nhà đầu tư mới.
Đặc thù của phân khúc này là giá trị tài sản lớn và thanh khoản thấp trong ngắn hạn, đặc biệt khi niềm tin thị trường chưa hoàn toàn trở lại. Việc tham gia đầu tư biệt thự hiện nay đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, dòng tiền ổn định và tránh xa đòn bẩy tài chính.
Một chuyên gia cảnh báo thêm: “Dù thị trường đang có dấu hiệu tan băng, đã xuất hiện các nhà đầu tư thực quay trở lại, nhưng cũng không thiếu trường hợp các sàn giao dịch hoặc giới đầu cơ tự tạo sóng, đẩy giá để kích thích tâm lý mua vào. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ bị cuốn vào các ‘cơn sóng ảo’.”
Quang Anh