Thị trường bất động sản 2025 đang hồi phục về lượng nhưng méo mó về chất. Nguồn cung mới chủ yếu nằm trong tay các “ông lớn”, tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở trung cấp, bình dân tiếp tục khan hiếm, đẩy người mua ở thực ra xa giấc mơ an cư và đặt ra thách thức lớn về tính cân bằng, bền vững của thị trường.
“Nhà giàu” chiếm ưu thế
Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần khép lại năm 2025 với những tín hiệu hồi phục rõ nét sau quãng thời gian dài trầm lắng. Nguồn cung mới nhúc nhích tăng trở lại, nhiều dự án từng “đắp chiếu” được tái khởi động, dòng vốn cũng bắt đầu lan sang các địa phương ngoài hai đô thị lớn, nơi được kỳ vọng trở thành động lực mới cho phát triển nhà ở và khu đô thị.
Theo báo cáo mới nhất của VARS, nguồn cung nhà đất năm 2025 đã đa dạng hơn về mặt địa lý. Các dự án không còn co cụm trong lõi trung tâm mà mở rộng ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí đầu tư “dễ thở” hơn cho doanh nghiệp.
Xét theo vùng miền, miền Bắc tiếp tục giữ vai trò đầu tàu khi chiếm 49% nguồn cung mở bán trong quý III. Miền Nam đứng thứ hai với 27%, trong khi miền Trung gây chú ý khi vươn lên chiếm 23%. Tuy nhiên, sự cải thiện về số lượng không đồng nghĩa với một cấu trúc thị trường lành mạnh.
Thực tế cho thấy phân khúc trung cấp và bình dân, vốn là nhu cầu cốt lõi của đại đa số người mua nhà, gần như “bốc hơi” khỏi thị trường. Trong 9 tháng năm 2025, nhóm này chỉ chiếm vỏn vẹn 6% nguồn cung, chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội hiếm hoi. Hệ quả là những cảnh tượng người dân xếp hàng xuyên đêm chỉ để… lấy số thứ tự mua nhà tiếp tục tái diễn, phản ánh khoảng trống lớn giữa cung và cầu thực.
Ngược lại, dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang vẫn chiếm thế áp đảo. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã leo lên mức 86 triệu đồng/m2. Cơ cấu nguồn cung cho thấy 62% thuộc phân khúc cao cấp và 38% là hạng sang, theo báo cáo của One Housing.
Đáng chú ý hơn, thị trường Thủ đô đang tập trung cao độ vào tay một nhóm rất nhỏ chủ đầu tư. Chỉ 5 cái tên gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group đã chiếm tới 74% lượng hàng mở bán.
Bức tranh tại TP. HCM cũng không khác nhiều. Cấu trúc “lệch pha” hình thành rõ rệt khi Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes nắm giữ hơn 80% nguồn cung mới, với trọng tâm vẫn là các dự án cao cấp và hạng sang.
Nhìn trên toàn thị trường, mức độ áp đảo của các “ông lớn” càng thể hiện rõ. Trong 9 tháng năm 2025, theo VARS, nhóm doanh nghiệp quy mô lớn như Vingroup, Masterise, MIK, Sun Group, Phát Đạt, Hoàng Huy chiếm tới 64% tổng nguồn cung. Riêng trong quý III, các chủ đầu tư lớn vẫn kiểm soát hơn 54% lượng hàng mở bán.
Những con số này cho thấy thị trường đang rơi vào trạng thái phụ thuộc ngày càng lớn vào một nhóm doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vượt trội. Nguồn hàng, cơ cấu sản phẩm và mặt bằng giá vì thế bị dẫn dắt chủ yếu bởi chiến lược của các tập đoàn lớn, đặt ra bài toán không nhỏ về sự cân bằng và tính bền vững của thị trường trong trung và dài hạn.
Thị trường bất động sản 2025 đang hồi phục về lượng nhưng méo mó về chất.
Từ đa dạng sang tập trung
Theo các chuyên gia, sự “lệch pha” của thị trường bất động sản hiện nay không xuất hiện ngẫu nhiên, mà là hệ quả trực tiếp của những thay đổi pháp lý trong vòng 3–5 năm trở lại đây. Hệ thống quy định ngày càng chặt chẽ, thủ tục dự án phức tạp hơn, yêu cầu cao về năng lực tài chính và quỹ đất đã khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần hụt hơi. Khi vốn bị siết, tín dụng khó tiếp cận, còn khả năng tích lũy đất đai hạn chế, không ít doanh nghiệp buộc phải đứng ngoài cuộc chơi.
Ở chiều ngược lại, các tập đoàn lớn lại nổi lên với những lợi thế vượt trội mà doanh nghiệp nhỏ khó có thể sánh kịp. Họ sở hữu hệ sinh thái tài chính khép kín, mối liên kết chặt chẽ giữa ngân hàng và doanh nghiệp, khả năng huy động vốn dài hạn, cùng năng lực thực hiện các thương vụ M&A quy mô lớn và triển khai những dự án hàng trăm hecta.
Thị trường vì thế đang chứng kiến sự tập trung nguồn lực ngày càng rõ nét vào tay một số chủ đầu tư có “hậu phương” tài chính mạnh. MIK gắn với VPBank, Masterise được Techcombank hậu thuẫn, Geleximco đi cùng ABBank… là những ví dụ điển hình cho cấu trúc liên kết ngân hàng – bất động sản đang định hình lại cuộc chơi.
Việc ngân hàng tham gia hậu thuẫn trực tiếp cho chủ đầu tư đã tạo ra một cấu trúc thị trường mới. Nguồn cung bất động sản không còn đến từ hàng trăm doanh nghiệp với quy mô và chiến lược đa dạng như trước, mà chủ yếu được dẫn dắt bởi các tập đoàn nắm trong tay cả vốn, quỹ đất lẫn chuỗi phát triển, vận hành và phân phối dự án.
Theo chuyên gia kinh tế Trần Khánh Quang, sự áp đảo của các tập đoàn lớn là kết quả tất yếu của cơ chế thị trường trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, việc thị trường bị dẫn dắt bởi một nhóm nhỏ doanh nghiệp lớn lại mang tính hai mặt.
Ở góc độ tích cực, sự hiện diện mạnh mẽ của các “ông lớn” giúp thị trường duy trì tiến độ xây dựng, đảm bảo chất lượng dự án và hạn chế nguy cơ đổ vỡ tài chính. Những dự án quy mô lớn, được triển khai bài bản, có thể hình thành các cực tăng trưởng mới, tạo ra những đại đô thị với hạ tầng đồng bộ, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại nhiều địa phương.
Nhưng ở chiều ngược lại, cấu trúc tập trung này đang tạo ra một sự mất cân đối đáng lo ngại. Khi phần lớn sản phẩm nằm trong tay các tập đoàn có xu hướng ưu tiên phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, nhu cầu nhà ở thực của đại đa số người dân gần như bị bỏ ngỏ.
Thị trường vì thế rơi vào một vòng luẩn quẩn: doanh nghiệp lớn tiếp tục đổ vốn vào nhà cao cấp vì biên lợi nhuận hấp dẫn, trong khi doanh nghiệp nhỏ không đủ điều kiện tham gia. Hệ quả là phân khúc trung cấp, bình dân ngày càng khan hiếm, còn giá nhà tiếp tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình.
Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng lợi thế của các doanh nghiệp lớn là điều không thể phủ nhận, song sự tập trung quá mức lại làm suy yếu môi trường cạnh tranh. Khi quyền lực thị trường nằm trong tay một nhóm nhỏ, giá cả có nguy cơ bị neo ở mức cao, người mua nhà và nhà đầu tư bị phụ thuộc vào chiến lược của các tập đoàn, còn doanh nghiệp nhỏ dần bị đào thải, khiến thị trường mất đi tính đa dạng vốn có.
Bức tranh bất động sản năm 2025 vì vậy vừa sáng vừa tối. Trong bối cảnh này, yêu cầu đặt ra là các chính sách vĩ mô, quy hoạch đô thị, cơ chế tín dụng tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án cần được điều chỉnh theo hướng khuyến khích đa dạng hóa nguồn cung, tái cân bằng cấu trúc thị trường, qua đó mở rộng cơ hội an cư cho người dân và tạo nền tảng phát triển bền vững hơn cho toàn ngành.
Bình Minh