Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa có khuyến nghị người mua nhà nên tận dụng lãi suất thấp để mua nhà, nhưng không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất đảo chiều.
Theo VARS cho biết, bất động sản từ lâu đã được coi là lĩnh vực hưởng lợi mạnh mẽ nhất mỗi khi nền kinh tế được bơm dòng tiền “rẻ”. Tuy nhiên, đây cũng chính là ngành nhạy cảm và chịu tác động lớn nhất khi dòng tiền trở nên “khó khăn” và chi phí vốn tăng cao. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, thị trường bất động sản đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển bền vững.
Sau một giai đoạn dài duy trì ở mức thấp, sự gia tăng của lãi suất huy động đang tạo ra sức ép không nhỏ lên lãi suất cho vay. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn đang giữ chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ rõ rệt qua kênh tín phiếu, áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới đã thu hẹp đáng kể dư địa duy trì lãi suất thấp. Trong môi trường này, bất động sản – một lĩnh vực phụ thuộc sâu sắc vào tín dụng – phải đối mặt với nhiều thách thức.
Lãi suất ngân hàng nhích tăng đang tạo áp lực thanh khoản lớn lên thị trường BĐS.
Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, hệ quả đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm về thanh khoản trên toàn thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm phải sử dụng vốn vay, buộc phải cân nhắc lại nghiêm túc kế hoạch tài chính và khả năng trả nợ. Cùng lúc đó, các nhà đầu tư bất động sản trở nên thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng từ tài sản có thể không đủ bù đắp chi phí vốn đang leo thang.
Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, đây là lúc họ phải đối mặt với rủi ro kép. Một mặt, chi phí tài chính cho các khoản vay triển khai dự án tăng lên. Mặt khác, sức cầu trên thị trường lại suy giảm do người mua khó tiếp cận vốn vay, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước.
Để chọn nhà mua, VARS khuyến nghị người dân chọn các dự án có chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính tốt, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công.
Theo VARS, trong quá khứ, thị trường bất động sản từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường "đóng băng" kéo dài, giá nhà đất nhiều khu vực giảm mạnh.
Bên cạnh đó, với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.
Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.
Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời, khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng chưa trả đồng vốn nào nhưng lãi đã tăng gấp đôi.
Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.
Theo khảo sát của VARS, hiện lãi suất ngân hàng đang duy trì ở mức khá thấp và chỉ tối đa 36 tháng, sau đó thả nổi.
Trong đó, Agribank đang cho vay cố định 6,5% trong 2 năm đầu, thả nổi trong các năm tiếp theo.
BIDV cho vay từ 5 - 5,5%/năm trong 6-12 tháng đầu; Vietcombank cho vay 5,5 - 5,7%/năm, duy trì 6 - 36 tháng đầu, sau đó thả nổi theo thị trường.
VietinBank cho vay 70 - 100% giá trị hợp đồng, lãi vay trung và dài hạn từ 5,6%/năm; ABBANK cho vay 100% giá trị hợp đồng, lãi vay 9,65%/năm; BAC A BANK cho vay 100% nhu cầu vốn, lãi suất từ 6,6%/năm.
Các gói vay mua nhà của hầu hết các ngân hàng có thời hạn cho vay tối đa lên tới 35 năm, nhưng lãi suất thấp chỉ duy trì tối đa trong 3 năm, khiến VARS lo ngại người mua nhà sẽ chịu sức ép trả lãi lớn khi lãi suất đảo chiều, tăng mạnh trong thời gian tới.
Theo số liệu công bố gần nhất của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ bất động sản tính tới cuối tháng 8 năm nay khoảng 4,1 triệu tỉ đồng, trong đó dư nợ đầu tư kinh doanh bất động sản khoảng 1,82 triệu tỉ đồng.
Thiên An