Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét cả về nguồn cung, giao dịch lẫn mặt bằng giá. Dữ liệu nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm trước.
Trong đó, quy mô nguồn cung đang tiến sát giai đoạn cao điểm năm 2018 – thời kỳ được xem là “đỉnh” của chu kỳ tăng trưởng trước. Riêng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, có tới 1.759 dự án nhà đất được khơi thông, bao gồm cả dự án mới được phê duyệt và các dự án tái khởi động sau thời gian dài đình trệ.
Nguồn cung mở rộng, thị trường hấp thụ tốt
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng phục vụ phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS tháng 12/2025, hiện cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô xấp xỉ 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm hơn 70% tổng số dự án và gần 6,74 triệu tỷ đồng vốn đầu tư.
Dù nguồn cung tăng nhanh, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực. Tỷ lệ tiêu thụ tại các dự án mở bán mới đạt trên 60%, nhiều dự án ghi nhận thanh khoản cao chỉ sau thời gian ngắn. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ chính của thị trường, đồng thời dòng tiền đầu tư trung – dài hạn đang quay trở lại với tâm thế thận trọng hơn so với các giai đoạn “sốt nóng” trước đây.
Dữ liệu nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm trước.
Song hành với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục đi lên, đặc biệt tại các đô thị lớn. Theo thống kê của VARS IRE đến cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân tại Hà Nội đã tăng hơn 96%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP.HCM tăng gần 57%.
Trong cơ cấu các phân khúc, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Tại Hà Nội, có thời điểm giá bán căn hộ tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong một tháng, phản ánh áp lực cung – cầu và kỳ vọng lớn của thị trường.
Không chỉ căn hộ, các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng giá phổ biến từ 20–30% trong năm. Tuy nhiên, đà tăng không diễn ra đồng đều mà tập trung chủ yếu ở các khu vực có hạ tầng mới, quy hoạch rõ ràng và pháp lý minh bạch.
Giá chững lại nhưng chưa có dấu hiệu giảm sâu
Bước sang cuối quý IV/2025, thị trường xuất hiện tín hiệu chững lại về giá tại một số khu vực, song chưa ghi nhận xu hướng giảm trên diện rộng. Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện cục bộ ở những sản phẩm được mua với mức chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.
Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, cùng với kỳ vọng tăng trưởng kinh tế được củng cố bởi việc triển khai đồng loạt nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn, mặt bằng giá BĐS được đánh giá khó có khả năng điều chỉnh mạnh trong ngắn hạn.
Một điểm đáng chú ý khác là diễn biến tồn kho bất động sản. Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 22/34 địa phương, tồn kho trong quý III/2025 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, gấp 1,37 lần so với quý II, trong khi tồn kho đất nền lại giảm gần 69% so với năm 2024.
Theo VARS IRE, mức tồn kho gia tăng hiện nay mang nhiều ý nghĩa tích cực hơn so với các giai đoạn trước. Khác với tình trạng tồn kho là sản phẩm đã hoàn thiện nhưng khó tiêu thụ, phần lớn lượng hàng hiện nay đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch.
Thực tế này phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh pháp lý được cải thiện và thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, tạo tiền đề cho việc bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản trong giai đoạn tới.
Thị trường bất động sản năm 2025 đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, với sự tham gia thận trọng hơn của cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp. Nguồn cung tăng nhanh nhưng đi kèm yêu cầu cao hơn về pháp lý, chất lượng và tính phù hợp với nhu cầu thực.
Bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng tiếp tục duy trì xu hướng ổn định, trong đó các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, hạ tầng đồng bộ và quy hoạch rõ ràng sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, thay thế dần những chu kỳ tăng trưởng nóng thiếu bền vững trước đây.
Thiên An