Thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang quá trình định hình một chu kỳ phát triển mới, khi người mua ngày càng coi trọng quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, khả năng tài chính và chất lượng sống thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá. Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang kéo theo quá trình phân hóa mạnh hơn giữa các khu vực và loại hình bất động sản.
Quy hoạch, hạ tầng trở thành “bộ lọc” dòng tiền
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường bất động sản đang cho thấy sự chuyển dịch đáng chú ý từ chu kỳ phục hồi sang giai đoạn định hình tương lai. Nếu trước đây tâm lý đón đầu và kỳ vọng tăng giá từng là động lực quan trọng, thì hiện nay quyết định mua bán ngày càng dựa trên những yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và nhu cầu ở thực.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động “rất lớn” hoặc “lớn” tới thị trường bất động sản. Cùng với đó, nguồn cung đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm, bám theo các trục hạ tầng và những không gian phát triển đô thị mới.
Thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang quá trình định hình một chu kỳ phát triển mới.
Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ trọng nguồn cung ở khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng cũng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%. Theo Batdongsan.com.vn, sự dịch chuyển này phản ánh quá trình phát triển bất động sản ngày càng gắn với các hành lang hạ tầng lớn.
Không chỉ nguồn cung thay đổi, nhu cầu cũng đang dịch chuyển theo. Dữ liệu quý I/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ trọng quan tâm đến các khu vực quanh Vành đai 3 và vùng mở rộng tại TP Hồ Chí Minh tăng từ 39% năm 2023 lên 46% trong quý I/2026.
Điều này cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bởi thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm vẫn có thể thu hút người mua nếu được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, có khả năng kết nối thuận tiện và từng bước hình thành hệ thống tiện ích, cộng đồng cư dân.
Tuy nhiên, hạ tầng không còn là câu chuyện của kỳ vọng đơn thuần. Người mua ngày càng quan tâm hạ tầng đó đã hiện hữu đến đâu, khả năng tiếp cận thực tế như thế nào và có tạo ra giá trị sử dụng hay không.
Theo khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, 65% môi giới cho biết khách hàng “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” những dự án có kết nối tốt với các công trình hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai, cầu.
Cùng một câu chuyện “đón đầu hạ tầng”, nhưng thị trường đang đòi hỏi nhiều hơn về cơ sở thực tế. Những khu vực có quy hoạch rõ, hạ tầng triển khai cụ thể, dân cư hiện hữu và khả năng kết nối tốt có cơ sở thu hút nhu cầu khác với những nơi chủ yếu được giao dịch dựa trên kỳ vọng.
Từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Cùng với sự dịch chuyển theo quy hoạch và hạ tầng, hành vi người mua cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu, người mua ngày càng đặt câu hỏi về khả năng sử dụng, chất lượng sống và mức độ phù hợp với năng lực tài chính.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, chung cư đang tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định. Trong quý II/2026, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền ở mức 23% và nhà riêng 22%.
Từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2026, khoảng 66% giao dịch chung cư được ghi nhận phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi tỷ trọng giao dịch nhằm mục đích đầu tư ở mức 34%. Những dữ liệu này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tìm đến các sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác thực tế.
Các tiêu chí lựa chọn cũng ngày càng cụ thể. Người mua không chỉ xem xét giá bán và vị trí mà còn quan tâm pháp lý, chất lượng xây dựng, tiến độ bàn giao, tiện ích, không gian xanh và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
Ở góc độ thị trường, đây là quá trình sàng lọc tự nhiên sau những giai đoạn tăng nóng. Khi người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá, những sản phẩm thiếu yếu tố nền tảng sẽ khó duy trì sức hút chỉ bằng câu chuyện về tiềm năng.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, nhu cầu mua nhà không biến mất mà đang bị “nén” bởi các điều kiện về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản. Theo ông, thị trường chỉ có thể phục hồi bền vững khi các điểm kích hoạt này được tháo gỡ.
Trong bối cảnh đó, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội được xem là những phân khúc gắn nhiều hơn với nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.
Thay đổi đáng chú ý khác là người mua ngày càng chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực vùng ven hoặc đô thị mới nếu đổi lại được không gian sống, hạ tầng và mức giá phù hợp hơn. Điều này đang làm thay đổi quan niệm truyền thống về “vị trí vàng” của bất động sản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, gần 70% người được khảo sát ưu tiên các khu vực vùng ven hoặc những đô thị mới đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3-5 năm tới. Xu hướng này cho thấy người mua không nhất thiết tìm một vị trí đã là trung tâm, mà quan tâm hơn đến khả năng khu vực đó trở thành một cực phát triển mới trong tương lai.
Thiên An