Cho rằng quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể ảnh hưởng đến quyền lợi người mua và sức hấp dẫn của phân khúc này, HoREA kiến nghị cho phép bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm.
Đề xuất tính cả chi phí lãi vay khi bán lại nhà ở xã hội
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản số 147/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, góp ý về điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
HoREA cho rằng, dự thảo đã đưa ra nhiều cơ chế, chính sách nhà ở xã hội phù hợp, nhưng quy định về bán lại, chuyển nhượng nhà ở xã hội trong và sau thời hạn 5 năm vẫn còn những điểm chưa sát thực tiễn.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua được chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu.
Đề xuất tính cả chi phí lãi vay khi bán lại nhà ở xã hội.
Đề xuất này được HoREA lý giải nhằm bảo đảm tính đồng bộ với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, kể cả trường hợp nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn 5 năm, HoREA kiến nghị cho phép người mua được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng không chỉ dừng ở mức giá gốc ghi trong hợp đồng với chủ đầu tư.
Cụ thể, Hiệp hội đề xuất giá bán lại tối đa được xác định bằng giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng ban đầu, cộng với chi phí lãi vay tín dụng để mua nhà, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và phần trượt giá CPI hằng năm tính trên tổng các khoản chi phí này.
Đối với chi phí vốn của khoản tiền ứng trước, HoREA đề xuất tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định pháp luật về thuế.
Theo Hiệp hội, cách tính này nhằm ghi nhận những khoản chi phí thực tế mà người mua đã bỏ ra trong quá trình sở hữu nhà ở xã hội. Bởi khi mua nhà, nhiều người phải sử dụng vốn tự có hoặc vay mượn để thanh toán đợt đầu, đồng thời chịu chi phí lãi vay trong quá trình trả nợ. Nếu bán lại chỉ được tính bằng giá gốc trong hợp đồng, người bán có thể phải chịu thiệt hại do không được tính đến các khoản chi phí đã phát sinh.
HoREA cũng cho rằng quy định giá bán lại chỉ bằng giá gốc có thể dẫn đến tình trạng giao dịch không minh bạch. Hiệp hội dẫn thực tế từng xuất hiện hiện tượng bên bán và bên mua ký hợp đồng chính thức với giá đúng quy định, nhưng thỏa thuận thêm khoản tiền chênh ngoài hợp đồng. Cách giao dịch này không chỉ khiến Nhà nước có nguy cơ thất thu thuế mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường.
Với trường hợp bán lại sau 5 năm, HoREA đề nghị người mua được bán nhà ở xã hội cho đối tượng đủ điều kiện theo quy định nếu đã có giấy chứng nhận; trường hợp chưa có giấy chứng nhận thì được chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.
Trong đó, Hiệp hội đưa ra hai phương án về nghĩa vụ tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội và đề nghị lựa chọn phương án thứ hai. Theo phương án này, mọi trường hợp bán lại nhà ở xã hội đều phải thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất, không phân biệt nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư.
HoREA cho rằng, quy định hiện nay có sự khác biệt khi người bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi người bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ phải thực hiện nghĩa vụ này theo quy định của Chính phủ. Hiệp hội kiến nghị cần xem xét lại để bảo đảm sự công bằng giữa các loại hình nhà ở.
Lo ngại ảnh hưởng sức mua và nguồn cung nhà ở xã hội
Bên cạnh việc đề xuất điều chỉnh cách tính giá bán lại, HoREA phân tích những tác động có thể phát sinh nếu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục hạn chế quyền chuyển nhượng của người mua nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm.
Theo Hiệp hội, nhu cầu bán lại nhà ở xã hội có thể xuất phát từ nhiều lý do chính đáng. Người mua có thể chuyển địa bàn sinh sống, làm việc; gặp sự cố bất khả kháng hoặc có thu nhập tăng lên theo thời gian, không còn thuộc nhóm thu nhập thấp và muốn chuyển sang căn nhà có diện tích, tiện ích phù hợp hơn.
Tuy nhiên, cũng có trường hợp người mua không có nhu cầu ở thực, chỉ tìm cách hưởng lợi từ chính sách và chênh lệch giá. HoREA cho rằng cần kiểm soát chặt nhóm đối tượng này ngay từ khâu xét duyệt điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, thay vì áp dụng những hạn chế có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua thực sự.
Đề xuất tính cả chi phí lãi vay khi bán lại nhà ở xã hội.
Để tăng khả năng sàng lọc, Hiệp hội đề nghị bổ sung điều kiện về cư trú tại điểm c, sau điểm b, khoản 3 Điều 59 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đề xuất, người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp chưa có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương đó. Sau khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, người dân phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà này.
HoREA đồng thời đề nghị giao Công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú, tương tự việc xác nhận điều kiện thu nhập đối với người lao động tự do không có bảng lương khi đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Theo Hiệp hội, nếu có đủ chứng cứ xác định người mua, thuê mua không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, cơ quan chức năng cần kiên quyết thu hồi nhà ở, kể cả áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định pháp luật.
HoREA cho rằng, việc hạn chế quyền bán lại theo giá thị trường có thể khiến người dân e ngại khi quyết định mua nhà ở xã hội. Người mua phải chuẩn bị khoản tiền ban đầu, trả lãi vay, phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng và lệ phí trước bạ để được cấp giấy chứng nhận. Trong khi đó, nếu cần chuyển nhượng, họ có thể không được tính đầy đủ các khoản chi phí đã bỏ ra.
Hiệp hội dẫn ví dụ với khoản vay 1 tỷ đồng, nếu lãi suất vay là 5,9%/năm thì riêng tiền lãi trong năm đầu khoảng 59 triệu đồng, tương đương gần 4,9 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính phần trả nợ gốc. Theo HoREA, nếu người mua không được bán lại theo giá thị trường khi có nhu cầu, quyền lợi tài chính của họ có thể bị ảnh hưởng đáng kể.
Một vấn đề khác được Hiệp hội đặt ra là quyền định đoạt tài sản. Trường hợp người mua đã được cấp giấy chứng nhận nhưng không được bán lại nhà ở xã hội theo giá thị trường, việc sử dụng căn nhà làm tài sản bảo đảm để vay vốn cũng có thể phát sinh vướng mắc. Nếu khoản vay trở thành nợ xấu, tài sản thế chấp có thể bị xử lý, chuyển sang chủ sở hữu mới không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
HoREA cho biết, đã nhận được kiến nghị của Công ty Cổ phần Tập đoàn Kim Oanh và văn bản kiến nghị tập thể của 4 doanh nghiệp gồm Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Đại Bái, Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hưng Lộc và Công ty Cổ phần Kim Ngân Thuận Thành. Các doanh nghiệp này hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, trong đó có phát triển nhà ở xã hội.
Theo phản ánh được HoREA dẫn lại, một số người đã rút đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội sau khi biết dự thảo luật đề xuất thay đổi quy định về chuyển nhượng sau 5 năm.
Từ góc độ chủ đầu tư, Hiệp hội nhận định nếu sức mua giảm, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn về dòng tiền và thanh khoản. Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm tại một dự án nhà ở xã hội thường có khoảng 80% căn để bán, cho thuê mua và 20% căn để cho thuê. Vì vậy, thay đổi chính sách chuyển nhượng có thể tác động đến khả năng tiêu thụ sản phẩm, phương án cơ cấu nguồn vốn và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
HoREA lo ngại những tác động này có thể làm giảm động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội, ảnh hưởng đến mục tiêu của Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị tổng kết các chính sách nhà ở đã thực hiện trong hơn 70 năm qua để tiếp tục hoàn thiện chính sách phù hợp với giai đoạn phát triển mới. Trong đó, HoREA nhấn mạnh cần quan tâm đến mô hình nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, bên cạnh nhà ở xã hội.
Thiên An