Thị trường văn phòng Hà Nội quý III/2026 ghi nhận nhu cầu thuê cải thiện, với diện tích hấp thụ thuần tăng 34% so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ khiến tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A giảm xuống còn 74,1%, trong khi giá thuê vẫn duy trì đà tăng nhẹ.
Nguồn cung văn phòng tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy hạng A giảm xuống 74,1%
Theo báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục đón nhận nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây thành phố.
Trong quý III, thị trường ghi nhận thêm 59.724 m2 diện tích cho thuê thuần (NLA) từ một dự án văn phòng hạng A tại khu vực Starlake Tây Hồ Tây. Nguồn cung bổ sung đưa tổng diện tích văn phòng tại Hà Nội lên khoảng 1,86 triệu m2, tăng 3% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm 2025.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội đón thêm hơn 110.100 m2 diện tích văn phòng cho thuê từ 4 dự án mới, gồm 3 dự án hạng A và một dự án hạng B. Phần lớn nguồn cung tập trung tại khu vực phía Tây, nơi đang hình thành những cụm văn phòng quy mô lớn với hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Sự dịch chuyển nguồn cung cũng diễn ra song song với xu hướng doanh nghiệp mở rộng phạm vi tìm kiếm văn phòng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Việc lựa chọn những khu vực mới giúp khách thuê có thêm phương án cân đối chi phí, đồng thời tiếp cận các tòa nhà có chất lượng và tiện ích tốt hơn.
Ở phía cầu, thị trường ghi nhận 12.423 m2 diện tích hấp thụ thuần trong quý III, tăng 34% so với quý trước và 173% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 39.267 m2.
Nguồn cung mới tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ khiến tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại Hà Nội giảm mạnh
Dù hoạt động thuê có sự cải thiện, lượng diện tích mới gia nhập thị trường vẫn tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy, đặc biệt tại phân khúc văn phòng hạng A. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A trong quý III đạt 74,1%, giảm 4,9 điểm phần trăm so với quý trước và 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu là lượng nguồn cung hạng A bổ sung trong 9 tháng đầu năm tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ của thị trường. Đối với văn phòng hạng B, tỷ lệ lấp đầy đạt 83,4%, gần như không thay đổi so với quý trước nhưng giảm 5,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Phân khúc này chịu tác động từ việc có thêm 4 dự án gia nhập thị trường trong giai đoạn quý III/2025 đến quý III/2026. Tuy nhiên, nhu cầu thuê nhìn chung vẫn ổn định nhờ lợi thế về chi phí, nhất là tại những tòa nhà có vị trí thuận lợi và khả năng kết nối giao thông tốt.
Doanh nghiệp công nghệ, tài chính dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng hạng A
Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu đối với văn phòng chất lượng cao tại Hà Nội tiếp tục được thúc đẩy bởi các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và không gian làm việc linh hoạt. Đây là những nhóm khách thuê có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng vận hành tòa nhà, môi trường làm việc và các tiêu chuẩn phát triển bền vững, bên cạnh những yếu tố truyền thống như vị trí và chi phí.
Ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết nhu cầu thuê văn phòng hạng A đang được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và không gian làm việc linh hoạt. Nhóm khách thuê này ngày càng ưu tiên những tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn phát triển bền vững rõ ràng và khả năng hỗ trợ doanh nghiệp thu hút nhân tài, nâng cao trải nghiệm của nhân viên.
Trong bối cảnh khách thuê có thêm nhiều lựa chọn từ nguồn cung mới, mức giá thuê trên thị trường vẫn ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ. Giá thuê chào trung bình của văn phòng hạng A trong quý III/2026 đạt khoảng 854.000 đồng/m2/tháng, tăng 0,9% so với quý trước và 1,4% so với cùng kỳ năm 2025. Tại phân khúc hạng B, giá thuê trung bình đạt khoảng 561.000 đồng/m2/tháng, tăng 0,1% theo quý và 0,8% so với cùng kỳ.
Diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định thay vì điều chỉnh mạnh để thu hút khách thuê. Đồng thời, nhiều tòa nhà sử dụng các gói ưu đãi và cải thiện chất lượng dịch vụ nhằm gia tăng khả năng cạnh tranh.
Doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và không gian làm việc linh hoạt dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội.
Việc nguồn cung hạng A tiếp tục mở rộng, trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm, cũng khiến chất lượng vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp trở thành những yếu tố quan trọng trong cuộc cạnh tranh giữa các tòa nhà.
Theo dự báo của Cushman & Wakefield, từ nay đến năm 2028, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 340.000 m2 diện tích văn phòng mới, trong đó khu vực phía Tây đóng góp gần 250.000 m2. Với lượng nguồn cung dự kiến tiếp tục gia tăng, khu vực phía Tây sẽ duy trì vai trò quan trọng trong quá trình phát triển các cụm văn phòng ngoài trung tâm truyền thống.
Bên cạnh sự dịch chuyển về vị trí, tiêu chí lựa chọn không gian làm việc của doanh nghiệp cũng đang thay đổi. Nếu trước đây vị trí và giá thuê thường giữ vai trò chủ đạo, hiện nay các yếu tố như tiêu chuẩn công trình xanh, hiệu quả sử dụng năng lượng và chất lượng môi trường làm việc ngày càng được quan tâm.
Toàn bộ các dự án văn phòng hoàn thành trong 9 tháng đầu năm 2026 tại Hà Nội đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận LEED, một hệ thống đánh giá công trình xanh được sử dụng rộng rãi trên thế giới. Phần lớn dự án dự kiến gia nhập thị trường trong những năm tới cũng được phát triển theo định hướng tương tự. Xu hướng này phản ánh việc các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang từng bước trở thành yêu cầu trong phát triển và vận hành bất động sản văn phòng.
Sự thay đổi trong nhu cầu thuê được dự báo sẽ khiến thị trường phân hóa rõ rệt hơn giữa những tòa nhà đáp ứng được các tiêu chuẩn mới và các dự án chậm thích ứng. Đối với những tòa nhà đã đi vào hoạt động, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới có thể thúc đẩy hoạt động cải tạo, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cải thiện chất lượng dịch vụ và tái định vị sản phẩm để giữ chân khách thuê.
Ông Thuận Nguyễn nhận định, trong giai đoạn tới, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà văn phòng sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi vị trí hay giá thuê. Thay vào đó, khả năng mang lại giá trị lâu dài thông qua trải nghiệm làm việc, hiệu quả vận hành và việc đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng có vai trò quan trọng trong việc thu hút và giữ chân doanh nghiệp thuê văn phòng.
Với khoảng 340.000 m2 nguồn cung mới dự kiến gia nhập thị trường đến năm 2028, cuộc cạnh tranh giữa các tòa nhà văn phòng Hà Nội có thể tiếp tục gia tăng. Trong bối cảnh đó, khả năng chuyển lượng khách thuê quan tâm thành diện tích được lấp đầy thực tế sẽ là thước đo quan trọng đối với hiệu quả khai thác của các dự án, nhất là tại phân khúc hạng A đang chịu áp lực từ nguồn cung mới.
Lê Phong