Bất động sản tồn kho tăng, hơn 5,2 triệu tỷ đồng tín dụng đang chảy vào thị trường

Thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản khi lượng tồn kho trong quý III/2026 có xu hướng tăng, trong khi giá nhà tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao. Đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt 5,21 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Tồn kho tăng, thanh khoản vẫn thấp

Sáng 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn.

Phiên họp tập trung đánh giá diễn biến thị trường bất động sản, tình hình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, tín dụng bất động sản, đồng thời nhận diện những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn và giá nhà để đề xuất giải pháp trong thời gian tới.

Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cả nước hiện thống kê có 2.221 dự án bất động sản, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng.

Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 92% so với quý trước. Diễn biến này cho thấy sức mua trên thị trường chưa thực sự phục hồi mạnh.

Trong đó, giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp đã có xu hướng giảm so với quý II/2026, nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản tiếp tục ở mức thấp và có sự phân hóa rõ rệt. Giao dịch chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, trong khi nhiều sản phẩm khác vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm người mua.

Một chỉ dấu khác phản ánh sức ép của thị trường là lượng bất động sản tồn kho đang gia tăng. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, đến quý III/2026, lượng tồn kho vào khoảng 51.950 căn, lô/nền, có xu hướng tăng so với quý trước.

Tuy nhiên, con số trên chưa phản ánh toàn bộ lượng hàng hóa và nguồn vốn đang bị “găm” lại trên thị trường.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý, 51.950 căn, lô/nền mới chỉ là lượng bất động sản tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Bên cạnh đó, còn một khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án, trong khi hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đang gặp nhiều khó khăn.

Hiện, thị trường bất động sản đang đứng trước bài toán kép. Một mặt, giá tại nhiều đô thị lớn vẫn ở mức cao; mặt khác, thanh khoản suy giảm và lượng tồn kho có chiều hướng gia tăng. Điều này tiếp tục đặt áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp cũng như quá trình luân chuyển vốn trong toàn thị trường.

Cùng với diễn biến của thị trường thương mại, phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là một trong những nội dung trọng tâm được Chính phủ thúc đẩy.

Theo Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong đó, 363 dự án với 216.626 căn đã hoàn thành; 293 dự án với 363.065 căn đang triển khai xây dựng và 291 dự án với 331.242 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội.

Đối với phân khúc nhà ở cho thuê, đến hết quý III/2026, cả nước đã hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm có thể hoàn thành khoảng 18.049 căn, tương đương 105% kế hoạch.

Một chuyển động đáng chú ý là nguồn cung nhà ở cho thuê đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong các dự án mới. Từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với tổng quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.

Tín dụng bất động sản vượt 5,2 triệu tỷ đồng

Trong khi lượng tồn kho tăng và thanh khoản còn thấp, quy mô tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục mở rộng. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025.

Trong đó, dư nợ bất động sản hiện chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế. Quy mô này cho thấy mối liên hệ ngày càng lớn giữa diễn biến của thị trường bất động sản với hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Đối với các chương trình cho vay nhà ở xã hội, tổng dư nợ hiện đạt hơn 51.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tại Ngân hàng Chính sách xã hội đạt hơn 26.000 tỷ đồng và tại các ngân hàng thương mại hơn 25.000 tỷ đồng.

Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 33/NQ-CP cũng đã được mở rộng quy mô từ 120.000 tỷ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với sự tham gia của 11 ngân hàng thương mại.

Đến ngày 31/8/2026, số tiền cam kết cho vay theo chương trình đạt khoảng 50.300 tỷ đồng. Doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025. Trong số vốn đã giải ngân, khoảng 15.000 tỷ đồng được dành cho các chủ đầu tư và khoảng 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà. Mặc dù dòng vốn tín dụng tiếp tục được khơi thông, Ngân hàng Nhà nước cũng lưu ý về sự chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn vốn và nhu cầu vốn của thị trường.

Theo Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh, đầu tư bất động sản mang tính dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn. Sự chênh lệch này tiềm ẩn rủi ro thanh khoản nếu thị trường tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Do đó, cùng với việc bảo đảm nguồn vốn tín dụng phù hợp, thị trường cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, qua đó hình thành nguồn vốn trung và dài hạn bền vững hơn cho hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản.

Trên cơ sở các báo cáo, phiên họp tiếp tục tập trung làm rõ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp lý, tín dụng, giá nhà, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội và doanh nghiệp không chỉ phản ánh chung chung mà phải nêu cụ thể những bất cập đang tồn tại, đồng thời đề xuất phương án tháo gỡ và xác định rõ trách nhiệm, thẩm quyền giải quyết.

Thiên An