Kênh trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi khi giá trị phát hành riêng lẻ trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 148.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, áp lực chưa giảm khi khoảng 39.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn ngay trong quý IV, trong bối cảnh giao dịch sụt giảm và lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng.
Hơn một nửa lượng trái phiếu đáo hạn thuộc về bất động sản
Sau thời gian thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hoạt động huy động vốn của nhóm doanh nghiệp bất động sản đã xuất hiện những tín hiệu cải thiện trong năm 2026.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng được Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) tổng hợp, riêng tháng 7/2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 5.000 tỷ đồng trái phiếu. Sang tháng 8, giá trị phát hành tăng lên khoảng 20.000 tỷ đồng, chiếm hơn 36% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong tháng. Đến ngày 18/9, thị trường ghi nhận thêm khoảng 11.950 tỷ đồng.
Hơn một nửa lượng trái phiếu đáo hạn thuộc về bất động sản.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đạt 370.572 tỷ đồng. Riêng nhóm bất động sản phát hành khoảng 148.228 tỷ đồng, chiếm 40% và đứng thứ hai trong các nhóm ngành.
Con số này cho thấy kênh huy động vốn qua trái phiếu đang từng bước mở lại đối với doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn vốn vẫn có sự phân hóa và chủ yếu tập trung vào một số doanh nghiệp quy mô lớn.
Ở chiều trả nợ, tình hình xử lý các khoản chậm thanh toán cũng ghi nhận chuyển biến. Trong quý III, tỷ lệ thu hồi nợ đạt 51,5%, tăng 3,8% so với quý trước; hơn 11.000 tỷ đồng đã được hoàn trả cho nhà đầu tư.
Dù vậy, áp lực lớn đang nằm ở lượng trái phiếu chuẩn bị đến hạn. Theo báo cáo, khoảng 39.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý IV/2026, tương đương 55,7% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong giai đoạn này. Như vậy, cứ 100 đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong quý cuối năm thì gần 56 đồng thuộc về doanh nghiệp bất động sản.
Áp lực này xuất hiện đúng thời điểm dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp chưa thực sự thuận lợi. Khi sản phẩm bán chậm, doanh nghiệp vừa phải tìm nguồn thanh toán các khoản nợ đến hạn, vừa phải duy trì vốn cho những dự án đang triển khai.
Thanh khoản giảm, gần 52.000 sản phẩm tồn kho
Sức ép trái phiếu càng đáng chú ý khi những chỉ báo mới nhất cho thấy thanh khoản thị trường bất động sản trong quý III có dấu hiệu suy yếu.
Theo Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công trong quý III/2026, chỉ bằng 92% quý trước, tương ứng giảm khoảng 8%. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, bằng khoảng 86% quý II; giao dịch đất nền đạt 69.157 nền, bằng khoảng 94%. Tính chung 9 tháng, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công.
Trong đó, giao dịch giảm đi cùng với lượng hàng tồn kho gia tăng. Báo cáo của 27/34 địa phương cho thấy lượng bất động sản tồn kho tại các dự án trong quý III vào khoảng 51.950 căn, lô/nền. Bộ Xây dựng lưu ý đây mới là lượng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo, chưa phản ánh toàn bộ lượng sản phẩm trên thị trường thứ cấp cũng như nguồn vốn đang nằm tại các dự án dở dang.
Sức ép trái phiếu càng đáng chú ý khi những chỉ báo mới nhất cho thấy thanh khoản thị trường bất động sản trong quý III có dấu hiệu suy yếu.
Trong tổng lượng tồn kho được thống kê có 15.319 căn hộ chung cư, 17.089 căn nhà ở riêng lẻ và 19.542 nền đất. So với quý II, tồn kho căn hộ tăng 19,5%, nhà ở riêng lẻ tăng 11,6%, trong khi đất nền tăng tới 75,3%.
Khi tốc độ bán hàng chậm lại, nguồn tiền thu về từ khách hàng giảm trong khi nghĩa vụ tài chính không dừng lại. Doanh nghiệp vẫn phải thanh toán nợ vay, trái phiếu đến hạn, chi phí xây dựng và tiếp tục bố trí vốn để duy trì tiến độ dự án. B5
Trong khi đó, thanh khoản không phân bổ đồng đều giữa các dự án. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi. Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II nhưng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Điều này cũng tạo ra sự phân hóa về khả năng tạo dòng tiền giữa các doanh nghiệp.
Những chủ đầu tư sở hữu dự án có pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và khả năng bán hàng tốt sẽ có nhiều dư địa hơn để xoay vòng vốn. Ngược lại, doanh nghiệp có dự án vướng pháp lý, lượng tồn kho lớn hoặc sức tiêu thụ thấp có thể chịu sức ép lớn hơn khi các nghĩa vụ nợ đến hạn.
Vì vậy, lượng trái phiếu 39.000 tỷ đồng đáo hạn trong quý IV có thể trở thành một phép thử đối với sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp bất động sản.
Ở góc độ dài hạn, HoREA cho rằng thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng, trong khi các kênh cung cấp vốn trung và dài hạn khác chưa phát triển tương xứng. Điều này đặt ra yêu cầu phát triển thị trường vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư phù hợp, nhằm tạo thêm nguồn vốn trung, dài hạn cho lĩnh vực bất động sản. B5
Việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trở lại hơn 148.000 tỷ đồng trái phiếu trong 9 tháng là tín hiệu cho thấy kênh huy động vốn đang dần cải thiện. Nhưng ở chiều ngược lại, 39.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn ngay trong quý cuối năm, cộng với thanh khoản bất động sản còn thấp và tồn kho gia tăng, khiến bài toán dòng tiền chưa thể sớm hạ nhiệt.
Thiên An