Bất động sản TP Hồ Chí Minh phục hồi nhưng nguồn cung vẫn lệch pha

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc trong 9 tháng năm 2026, với doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng, tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài cùng tăng mạnh. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trung - cao cấp, trong khi nhà ở trung cấp chiếm tỷ trọng thấp và chưa có phân khúc nhà ở bình dân.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có báo cáo về thị trường bất động sản và kết quả tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng hợp từ báo cáo của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và UBND TP Hồ Chí Minh.

Nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc giá cao

Bức tranh chung cho thấy thị trường đang tiếp tục quá trình phục hồi, nhưng mức độ cải thiện có sự phân hóa. Trong khi dòng vốn vào bất động sản tăng và hàng trăm dự án vướng mắc được xử lý, thanh khoản trên phạm vi cả nước lại có dấu hiệu chậm lại, lượng tồn kho tăng và giá nhà vẫn cao so với thu nhập của người dân. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, sự phục hồi của thị trường thể hiện khá rõ ở một số chỉ tiêu.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, GRDP thành phố tăng 9,06%, riêng quý 3 tăng 9,86%. Doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ; giá trị tăng thêm của ngành kinh doanh bất động sản tăng 4,82%.

Dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn đạt 1.618.113 tỷ đồng, chiếm 28,5% tổng dư nợ và tăng 19,91% so với cùng kỳ.Đáng chú ý, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 4,47 tỷ USD, gấp 9,65 lần cùng kỳ. Dòng vốn và doanh thu tăng nhưng một trong những điểm nghẽn đáng chú ý của thị trường TP Hồ Chí Minh vẫn là cơ cấu nguồn cung nhà ở.

Theo báo cáo được HoREA dẫn lại, nguồn cung trên địa bàn thành phố hiện tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu không chỉ gia tăng số lượng dự án mà còn phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân. Đây cũng là vấn đề nổi lên trên bình diện thị trường cả nước.

Trong quý 3/2026, Bộ Xây dựng ghi nhận giá căn hộ chung cư có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn trong bối cảnh chi phí xây dựng và chi phí vốn gia tăng.

Giá biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực cũng giảm nhẹ. Người mua có xu hướng tập trung nhiều hơn vào những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.

Đối với đất nền trên thị trường thứ cấp, giá nhìn chung tiếp tục xu hướng điều chỉnh giảm, đi kèm thanh khoản suy yếu. Nguyên nhân chủ yếu được xác định là chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định. Đáng chú ý, thanh khoản toàn thị trường đã có dấu hiệu chậm lại.

Trong 9 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, gồm 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền. Riêng quý 3/2026 có khoảng 92.004 giao dịch thành công, chỉ bằng 92% quý trước, tương ứng giảm 8%. Trong đó, số căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công đạt 22.847 căn, giảm 14%; đất nền ghi nhận 69.157 giao dịch, giảm 6% so với quý 2.

HoREA cho rằng sức mua suy giảm có thể khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, giảm hoặc mất thanh khoản, từ đó tiềm ẩn tác động dây chuyền tới các tổ chức tín dụng. Áp lực này cũng phản ánh qua lượng hàng tồn kho.

Theo báo cáo của 27/34 địa phương, tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án trong quý 3 có xu hướng tăng so với quý trước, lên khoảng 51.950 căn, nền. Trong đó có 15.319 căn hộ chung cư, tăng khoảng 19,5%; 17.089 căn nhà ở riêng lẻ, tăng khoảng 11,6% và 19.542 nền nhà, tăng tới 75,3%. Ngoài ra, lượng tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú vào khoảng 1.046 căn.

723 dự án tại TP Hồ Chí Minh đã hoàn thành tháo gỡ vướng mắc

Một chuyển động đáng chú ý khác tại TP Hồ Chí Minh là tiến độ xử lý các dự án tồn đọng. Theo UBND TP Hồ Chí Minh, tính đến ngày 5/9/2026, có tổng cộng 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài được đăng ký trên Hệ thống 45 của Sở Tài chính, với quy mô 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng.

Trong đó có 417 dự án đã được xử lý theo Kế hoạch 34/KH-UBND; 421 dự án chuyển tiếp và 500 dự án được bổ sung, đăng ký mới theo Chỉ thị số 45/CT-UBND ngày 5/5/2026. Ở giai đoạn đầu, trước khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16, TP Hồ Chí Minh đã xử lý 417 dự án với khoảng 17.000 ha đất và tổng giá trị đầu tư 206.000 tỷ đồng.

Giai đoạn tiếp theo, thành phố tập trung xử lý 921 dự án, gồm 421 dự án chuyển tiếp và 500 dự án bổ sung mới. Sau hơn ba tháng, có thêm 306 dự án hoàn thành tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Tính chung hai giai đoạn, 723 dự án đã hoàn thành tháo gỡ, tương đương 54%. Còn lại 619 dự án, chiếm 46%, đã được các sở, ngành đề xuất phương án xử lý trong thời gian tới.

Việc xử lý những dự án tồn đọng được xem là một trong những giải pháp quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, đồng thời tạo điều kiện bổ sung nguồn cung cho thị trường. Trên phạm vi cả nước, tiến độ xử lý các dự án tồn đọng cũng có chuyển biến.

Tính đến ngày 27/9/2026, Bộ Tài chính tổng hợp 4.846 dự án khó khăn, vướng mắc kéo dài được đăng ký trên Hệ thống 751, với quy mô sử dụng đất 208.882 ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,499 triệu tỷ đồng.

Trong đó, 4.372 dự án, chiếm 90,2%, với tổng mức đầu tư hơn 2,38 triệu tỷ đồng đã được xử lý ở các mức độ khác nhau. Có 842 dự án đã đi vào hoạt động, khai thác; 1.835 dự án hoàn thành xử lý vướng mắc thủ tục pháp lý; 564 dự án bị thu hồi hoặc chấm dứt hoạt động và 1.131 dự án đang tiếp tục được các bộ, ngành, địa phương xử lý theo thẩm quyền.

Theo định hướng thời gian tới, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ về thủ tục mà còn phải sớm đưa những dự án đã được xử lý vào vận hành, khai thác thực tế, qua đó bổ sung nguồn cung nhà ở, đặc biệt là những sản phẩm có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Cùng với đó, việc phát triển nhà ở cần dựa trên đánh giá thực chất về quan hệ cung - cầu, không chỉ nhìn vào tổng số sản phẩm đưa ra thị trường mà phải phân tích nhu cầu của từng phân khúc, từng khu vực và từng nhóm người mua gắn với thu nhập, khả năng chi trả.

Với TP Hồ Chí Minh, đây càng là yêu cầu đáng chú ý khi thị trường đang xuất hiện hai chuyển động song song: Dòng vốn và hoạt động kinh doanh bất động sản phục hồi, nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn chưa theo kịp nhu cầu nhà ở vừa túi tiền.

Thiên An