Lượng khách và doanh thu du lịch tiếp tục tăng, mở ra dư địa phục hồi cho bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, khả năng khai thác thực tế, hiệu quả vận hành và tính pháp lý vẫn là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của phân khúc này.
Du lịch đang trở thành một trong những động lực quan trọng của khu vực dịch vụ, tạo thêm cơ hội cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài. Khi lượng khách quốc tế gia tăng, nhu cầu lưu trú và trải nghiệm được mở rộng, các sản phẩm như khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng có thêm điều kiện cải thiện công suất khai thác.
Du lịch khởi sắc, mở rộng dư địa khai thác
Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, năm 2025, Việt Nam đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ khoảng 137 triệu lượt khách nội địa, với tổng thu từ du lịch ước đạt 1 triệu tỷ đồng. Đây là những kết quả cao nhất từ trước đến nay của ngành du lịch, tạo nền tảng thuận lợi để các hoạt động lưu trú, nghỉ dưỡng và dịch vụ liên quan tiếp tục phát triển.
Đà tăng trưởng được duy trì trong năm 2026. Trong 9 tháng đầu năm, Việt Nam đón khoảng 17,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,5% so với cùng kỳ năm trước; lượng khách nội địa đạt khoảng 126 triệu lượt, tăng 5,8%. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt 874.000 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ. Những con số này cho thấy nhu cầu du lịch vẫn được duy trì ở mức tích cực, tạo thêm cơ hội cho các cơ sở lưu trú và điểm đến trên cả nước.
Ảnh: minh họa
Theo mục tiêu ngành du lịch đặt ra cho năm 2026, Việt Nam hướng tới đón 25 triệu lượt khách quốc tế và phục vụ 150 triệu lượt khách nội địa. Để đạt được mục tiêu này, ngành du lịch tiếp tục chú trọng mở rộng thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm, đa dạng hóa trải nghiệm và kéo dài thời gian lưu trú của du khách.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, sự gia tăng về lượng khách có ý nghĩa quan trọng bởi nhu cầu lưu trú là một trong những yếu tố trực tiếp tạo doanh thu cho khách sạn, khu nghỉ dưỡng và căn hộ du lịch. Khi lượng khách tăng, đặc biệt tại những địa phương có khả năng thu hút khách quanh năm, cơ hội cải thiện công suất phòng và doanh thu dịch vụ cũng được mở rộng.
Tuy nhiên, số lượng khách đến một địa phương chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả khai thác của các dự án bất động sản tại đó. Khách có thể chỉ tham quan trong ngày, lưu trú ngắn hạn hoặc tập trung vào một số thời điểm cao điểm. Vì vậy, khả năng chuyển hóa lượng khách thành nhu cầu lưu trú thực tế, mức chi tiêu và số đêm nghỉ mới là những yếu tố quan trọng đối với dòng tiền của tài sản nghỉ dưỡng.
Xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu phát triển sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách hàng. Khách quốc tế, khách gia đình, khách nghỉ dưỡng dài ngày hay khách kết hợp công việc với du lịch có những nhu cầu khác nhau về vị trí, tiện ích, chất lượng dịch vụ và mức giá. Những dự án đáp ứng được nhu cầu cụ thể, có khả năng tạo trải nghiệm khác biệt và duy trì chất lượng vận hành sẽ có nhiều cơ hội nâng cao sức cạnh tranh.
Thị trường phân hóa, dòng tiền có quyền chọn lựa
Thị trường đang ghi nhận sự quan tâm trở lại đối với một số sản phẩm, trong đó có căn hộ du lịch (condotel). Dòng tiền tìm đến condotel tập trung chủ yếu tại khu vực ven biển miền Trung, nơi nắm giữ phần lớn nguồn cung sơ cấp và chiếm tỷ trọng cao trong tổng lượng giao dịch toàn quốc.
Khu vực ven biển miền Trung chiếm 71% tổng nguồn cung sơ cấp condotel và đóng góp hơn 83% tổng lượng giao dịch toàn quốc. Mặt bằng giá bán sơ cấp ít biến động so với quý trước nhưng tăng 6% so với cùng kỳ năm 2025, dao động từ 42,4-220 triệu đồng/m², đã bao gồm VAT; giá bình quân đạt 91,3 triệu đồng/m².
Cho thấy sự quan tâm của thị trường đang tập trung vào một số khu vực và sản phẩm nhất định, thay vì lan tỏa đồng đều trên toàn quốc. Các điểm đến có hạ tầng giao thông thuận lợi, thương hiệu du lịch rõ nét, hệ sinh thái dịch vụ phát triển và nguồn khách ổn định có thể sở hữu lợi thế trong việc thu hút khách lưu trú cũng như nhà đầu tư.
Dẫu vậy, mức tăng giá bán sơ cấp không đồng nghĩa với mức tăng tương ứng của giá giao dịch thứ cấp hay hiệu quả khai thác. Với nhà đầu tư, điều quan trọng là đánh giá được giá mua thực tế, chi phí quản lý, tỷ lệ lấp đầy, doanh thu phòng và khả năng tạo dòng tiền sau khi trừ các khoản chi phí vận hành.
Thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng từng trải qua giai đoạn phát triển nóng, với sự xuất hiện của nhiều loại hình như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố du lịch. Khi nguồn cung tăng nhanh nhưng sức cầu đầu tư suy yếu, thanh khoản giảm và những bất cập về pháp lý, cam kết lợi nhuận bộc lộ rõ hơn, thị trường bước vào thời kỳ điều chỉnh.
Do đó, sự phục hồi của du lịch hiện nay có thể tạo điều kiện cải thiện hoạt động kinh doanh của các dự án, nhưng chưa đủ để bảo đảm toàn bộ sản phẩm nghỉ dưỡng phục hồi về giá hoặc thanh khoản. Những tài sản thiếu lợi thế cạnh tranh, phụ thuộc quá nhiều vào mùa cao điểm hoặc có chi phí vận hành lớn vẫn có thể gặp khó khăn.
Ở góc độ phát triển nguồn cung, triển vọng cũng có sự khác biệt giữa các loại hình. Khách sạn và khu nghỉ dưỡng có đơn vị quản lý chuyên nghiệp, thương hiệu tốt và tệp khách hàng ổn định có thể tận dụng trực tiếp sự gia tăng nhu cầu lưu trú. Trong khi đó, condotel cần chứng minh được hiệu quả khai thác và cơ chế phân chia doanh thu rõ ràng; biệt thự nghỉ dưỡng cần có thị trường khách phù hợp với mức giá và chi phí duy trì; còn nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng phụ thuộc nhiều vào lượng khách thực tế, sức mua và hoạt động thương mại tại điểm đến.
Về dài hạn, cơ hội của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đến từ việc xây dựng thêm cơ sở lưu trú mà còn nằm ở khả năng nâng cấp chất lượng điểm đến. Hệ thống giao thông, sân bay, kết nối liên vùng, dịch vụ vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, du lịch văn hóa và mua sắm có thể góp phần kéo dài thời gian lưu trú, tăng chi tiêu và tạo nhu cầu sử dụng tài sản ổn định hơn.
Dù vậy, các dự án mới cần được xem xét trên cơ sở nhu cầu thực tế và sức chứa của thị trường. Nếu nguồn cung tăng nhanh hơn khả năng thu hút khách, áp lực cạnh tranh về giá phòng và chi phí tiếp thị có thể làm giảm hiệu quả khai thác, ngay cả tại những địa phương có lượng khách du lịch lớn.
Đối với nhà đầu tư, tính pháp lý của sản phẩm, tiến độ hoàn thiện dự án, quyền sở hữu và thời hạn sử dụng, nghĩa vụ tài chính, hợp đồng quản lý vận hành cùng cơ chế chia sẻ doanh thu cần được kiểm tra kỹ trước khi quyết định xuống tiền. Các cam kết lợi nhuận, nếu có, cũng cần được đánh giá dựa trên chủ thể cam kết, điều kiện thực hiện và khả năng tài chính của bên có nghĩa vụ, thay vì chỉ dựa vào mức lợi nhuận quảng cáo.
Nhìn chung, đà tăng trưởng của du lịch đang tạo thêm động lực cho bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng cơ hội sẽ tập trung nhiều hơn ở những dự án có khả năng khai thác thực, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mô hình vận hành hiệu quả. Thay vì kỳ vọng một làn sóng tăng giá diện rộng, thị trường có cơ sở hướng đến giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, trong đó giá trị của tài sản được đánh giá ngày càng sát với doanh thu, công suất khai thác và chất lượng dịch vụ. Đây cũng là điều kiện cần để bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi bền vững cùng ngành du lịch.
Phượng Hòa