Hàng trăm chung cư, tập thể cũ xuống cấp tại Hà Nội và TP.HCM đặt ra yêu cầu cấp bách về an toàn, tái định cư và chỉnh trang đô thị. Muốn đẩy nhanh tiến độ, cần tháo gỡ đồng bộ các nút thắt về quy hoạch, tài chính và quyền lợi cư dân.
Quy hoạch, cơ chế và lợi ích các bên vẫn
Những khu tập thể cũ như Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Tập thể Len Hà Đông tại Hà Nội hay các chung cư xây dựng trước năm 1975 tại TP.HCM là một phần lịch sử phát triển đô thị. Tuy nhiên, sau nhiều thập kỷ sử dụng, không ít công trình đã xuống cấp, hạ tầng kỹ thuật quá tải, không gian sinh hoạt chật hẹp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
Cụ thể, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.160 chung cư cũ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn từ thập niên 1960 đến 1980. Tỷ lệ triển khai cải tạo, xây dựng lại được phản ánh mới đạt khoảng 1-2%, cho thấy khoảng cách lớn giữa yêu cầu thực tế và kết quả thực hiện.
Khu tập thể Thành Công
Trong khi đó, TP.HCM có 474 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, trong đó 16 chung cư được xác định ở cấp độ nguy hiểm D. Theo thông tin cập nhật tháng 10/2026, thành phố đã di dời 534 hộ dân tại 9 chung cư cấp D, song vẫn còn những công trình đang di dời dang dở hoặc chưa thể triển khai.
Điểm chung của hai đô thị lớn là cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là việc phá bỏ công trình xuống cấp để xây dựng tòa nhà mới. Đây là quá trình xử lý đồng thời các vấn đề về quyền sở hữu, bồi thường, tái định cư, quy hoạch, nguồn vốn và khả năng cân đối lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp với người dân.
Tại Hà Nội, bài toán này thể hiện rõ ở Tập thể Thành Công dù xuống cấp trầm trọng nhưng vẫn chưa thể triển khai cải tạo. Hãy tại chung cư 350 Hoàng Văn Thụ - TP Hồ Chí Minh, công trình đã được tháo dỡ nhưng việc xây mới vẫn vướng mắc kéo dài. Những trường hợp này cho thấy giải phóng mặt bằng chưa đồng nghĩa với việc dự án có thể lập tức chuyển sang giai đoạn thi công.
Một trong những trở ngại lớn là bài toán hiệu quả đầu tư. Doanh nghiệp cần bảo đảm phương án tài chính khả thi, trong khi cư dân mong muốn được đền bù thỏa đáng, có căn hộ tái định cư phù hợp và hạn chế tối đa chi phí phát sinh. Nếu diện tích đất hạn chế, quy hoạch không cho phép tăng quy mô xây dựng hoặc chi phí bồi thường quá cao, việc thu hút nhà đầu tư càng khó khăn.
Ở chiều ngược lại, nếu tăng mật độ xây dựng và số tầng để tạo thêm sản phẩm thương mại bù đắp chi phí, dự án có thể làm gia tăng áp lực lên giao thông, trường học, bệnh viện, cấp thoát nước và không gian công cộng. Vì vậy, không thể chỉ giải quyết bài toán tài chính trong phạm vi một tòa nhà mà cần đặt dự án trong tổng thể quy hoạch khu vực.
Vấn đề đồng thuận của cư dân cũng rất quan trọng. Mỗi hộ gia đình có hoàn cảnh, nhu cầu và giấy tờ sở hữu khác nhau; có người mong muốn nhận căn hộ mới, có người quan tâm đến vị trí tái định cư, trong khi những hộ kinh doanh tại nhà còn phải tính đến nguồn thu nhập bị gián đoạn. Nếu phương án bồi thường, hỗ trợ tạm cư và bố trí chỗ ở mới không rõ ràng, quá trình triển khai rất dễ kéo dài.
Đẩy nhanh tiến độ nhưng phải đặt an sinh làm trọng tâm
Tại Hà Nội, chính quyền thành phố đã triển khai các bước rà soát, kiểm định chất lượng và lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Kế hoạch số 23/KH-UBND ngày 15/1/2026 đặt mục tiêu kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ theo danh mục được phê duyệt, qua đó xác định công trình cần phá dỡ, công trình cần sửa chữa, gia cố và các biện pháp bảo đảm an toàn. Kế hoạch số 172/KH-UBND ngày 26/4/2026 tiếp tục đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu, lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.
Hà Nội đặt mục tiêu khởi công cải tạo, xây dựng lại 8 khu chung cư cũ đến năm 2030, trong đó có các khu Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, Thanh Xuân Bắc và một số công trình đơn lẻ tại khu vực nội đô. Thành phố đồng thời yêu cầu rút ngắn tối thiểu 30% thời gian giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực được giao, tăng cường theo dõi tiến độ các dự án trọng điểm.
Chung cư 155-157 Bùi Viện, phường Bến Thành.
Đây là những bước đi cần thiết, song hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào khả năng chuyển các kế hoạch thành dự án có quy hoạch rõ ràng, phương án bồi thường khả thi và tiến độ thực hiện cụ thể. Công tác kiểm định cần được coi là cơ sở để phân loại mức độ nguy hiểm, xác định thứ tự ưu tiên và tổ chức nguồn lực, thay vì chỉ dừng lại ở việc hoàn thành hồ sơ.
Với các công trình nguy hiểm cấp D, ưu tiên trước hết phải là bảo vệ tính mạng người dân. Chính quyền cần tổ chức di dời khi cần thiết, bố trí nơi ở tạm an toàn, công khai phương án bồi thường và tiến độ tái định cư. Trong thời gian chờ xây dựng lại, cần có cơ chế theo dõi chất lượng công trình, hỗ trợ các hộ dân bị ảnh hưởng và xác định rõ trách nhiệm của từng đơn vị.
Đối với TP.HCM, yêu cầu đẩy nhanh cải tạo cũng đang được đặt ra ở cấp điều hành. Tháng 9/2026 vừa qua, UBND thành phố đã yêu cầu khẩn trương thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp; Sở Xây dựng được giao theo dõi và báo cáo tiến độ định kỳ hằng tháng. Tại thời điểm giữa tháng 7/2026, thành phố mới hoàn thành kiểm định 72 trong tổng số 220 lô chung cư cũ thuộc diện cần kiểm định, tương đương 32,72%. Số liệu này phản ánh một khâu nền tảng vẫn cần được đẩy nhanh để có đủ cơ sở triển khai các bước tiếp theo.
Về cơ chế đầu tư, hai thành phố cần nghiên cứu cách thức lựa chọn nhà đầu tư minh bạch, phân loại dự án theo mức độ nguy hiểm, điều kiện quy hoạch và khả năng thu hồi vốn. Những khu vực có thể cân đối hiệu quả thương mại cần được tạo điều kiện triển khai theo quy định, nhưng phải kiểm soát chặt chẽ các chỉ tiêu hạ tầng và chất lượng sống. Đối với dự án không hấp dẫn về tài chính nhưng có yêu cầu cấp bách về an toàn, cần xem xét vai trò hỗ trợ của ngân sách, quỹ nhà tái định cư và các cơ chế huy động nguồn lực hợp pháp khác.
Bên cạnh đó, cần làm rõ quyền lợi của cư dân ngay từ đầu: nguyên tắc xác định giá trị bồi thường, hệ số quy đổi diện tích, phương án nhận tiền hoặc nhận nhà, thời gian tạm cư và trách nhiệm thanh toán các khoản hỗ trợ. Thông tin phải được công khai, cập nhật thường xuyên để người dân có cơ sở giám sát và hạn chế tranh chấp.
Một hướng đi quan trọng khác là chuyển từ tư duy cải tạo từng tòa nhà sang tái thiết theo khu vực. Việc lập quy hoạch tổng thể cho các cụm chung cư có thể tạo điều kiện tổ chức lại giao thông, bổ sung trường học, công viên, không gian sinh hoạt cộng đồng và hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, tái thiết không nên đồng nghĩa với việc gia tăng tối đa diện tích thương mại; mục tiêu cần hướng tới là môi trường sống an toàn, thuận tiện và bền vững hơn.
Cuối cùng, cần gắn trách nhiệm thực hiện với từng cơ quan, đơn vị và từng mốc tiến độ cụ thể. Việc công khai danh mục dự án, tình trạng pháp lý, kết quả kiểm định, phương án lựa chọn nhà đầu tư và tiến độ di dời sẽ giúp người dân theo dõi quá trình triển khai, đồng thời tạo áp lực trách nhiệm đối với các đơn vị chậm trễ.
Cải tạo chung cư, tập thể cũ tại Hà Nội và TP.HCM là bài toán phức tạp, không thể giải quyết chỉ bằng một cơ chế ưu đãi hay một đợt rà soát thủ tục. Thành công đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch, pháp lý, tài chính, năng lực thực thi và sự đồng thuận của cư dân. Khi quyền lợi người dân được bảo đảm, nhà đầu tư nhìn thấy tính khả thi và chính quyền kiểm soát được chất lượng phát triển đô thị, những khu nhà xuống cấp mới có thể từng bước trở thành các không gian sống an toàn, văn minh và phù hợp với yêu cầu phát triển của hai thành phố lớn.
Phượng Hòa