Thay vì chỉ mua một căn nhà, người dân ngày càng quan tâm đến cả hệ sinh thái sống xung quanh. CBRE Việt Nam nhận định, xu hướng phát triển các khu đô thị tích hợp, đa chức năng và mô hình “15-minute city” đang ngày càng rõ nét, khi nhu cầu sống, làm việc, học tập, mua sắm và chăm sóc sức khỏe được đặt trong cùng một không gian.
Từ một căn nhà đến cả hệ sinh thái sống
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi trong cách người mua đánh giá một sản phẩm nhà ở. Nếu trước đây vị trí, diện tích và khả năng tăng giá thường là những yếu tố được đặt lên hàng đầu, thì nhu cầu hiện nay ngày càng mở rộng sang môi trường sống, tiện ích, khả năng làm việc, giáo dục, chăm sóc sức khỏe và không gian cộng đồng.
Theo CBRE Việt Nam, người mua ngày nay không chỉ lựa chọn một ngôi nhà mà đang lựa chọn một phong cách sống. Môi trường sống xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên quy mô lớn, hệ thống giáo dục, chăm sóc sức khỏe và không gian sinh hoạt cộng đồng ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà.
Điều này đang tạo ra một yêu cầu mới đối với mô hình phát triển bất động sản. Một dự án có thể sở hữu sản phẩm nhà ở nhưng nếu thiếu tiện ích, thiếu không gian công cộng hoặc không tạo được cộng đồng cư dân thực tế, khả năng đáp ứng nhu cầu dài hạn sẽ bị hạn chế.
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi trong cách người mua đánh giá một sản phẩm nhà ở.
Ngược lại, những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ có thể cung cấp nhiều chức năng trong cùng một không gian, từ đó giảm sự phụ thuộc của cư dân vào các khu vực bên ngoài. Theo khảo sát toàn cầu của PwC “Remote Working: Thriving under this New Model of Work” được CBRE Việt Nam dẫn lại, khoảng 80% doanh nghiệp cho rằng mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp đã trở thành một chuẩn mực mới của thị trường lao động.
Khi việc phải có mặt tại văn phòng mỗi ngày không còn là yêu cầu tuyệt đối đối với một bộ phận người lao động, khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc cũng được nhìn nhận khác trước. Người mua có thêm lý do để cân nhắc những nơi ở có diện tích rộng hơn, môi trường yên tĩnh hơn và khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu sống, làm việc và nghỉ ngơi.
Trong bối cảnh đó, mô hình “15-minute city” trở thành một trong những xu hướng đáng chú ý. Theo CBRE Việt Nam, đây là mô hình trong đó những nhu cầu thiết yếu của cư dân như giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí và làm việc đều có thể tiếp cận trong vòng 15 phút di chuyển.
Theo đó, mô hình này nằm ở việc đưa nhiều chức năng đô thị vào cùng một không gian thay vì phân tách hoàn toàn khu ở với nơi làm việc, thương mại hay dịch vụ. Đối với người dân, điều này có thể giúp giảm thời gian di chuyển và tăng khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Còn đối với thị trường bất động sản, mô hình này cũng làm thay đổi cách đánh giá một dự án. Giá trị không chỉ nằm trong căn hộ, nhà phố hay biệt thự mà còn được tạo ra từ hệ thống tiện ích, cảnh quan, trường học, dịch vụ y tế, thương mại và không gian cộng đồng xung quanh.
CBRE Việt Nam cho rằng, việc tích hợp đa dạng loại hình nhà ở, thương mại, giáo dục, cảnh quan và không gian cộng đồng trong cùng một khu vực có thể góp phần nâng cao chất lượng sống, tăng sự gắn kết cộng đồng và gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian. Nếu giai đoạn trước gắn nhiều với những dự án đơn lẻ hoặc khu đô thị vệ tinh quy mô hạn chế, mô hình tương lai được CBRE Việt Nam đề cập là những đô thị đa chức năng, nơi cư dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong cùng một hệ sinh thái.
TP Hồ Chí Minh hướng tới cấu trúc đa cực
Xu hướng này đặc biệt đáng chú ý tại TP Hồ Chí Minh khi không gian đô thị đang mở rộng cùng với sự phát triển của hệ thống hạ tầng. Theo CBRE Việt Nam, thành phố này đang bước vào quá trình chuyển đổi từ mô hình đô thị đơn tâm sang mô hình siêu đô thị đa cực. Hạ tầng liên vùng, metro, các tuyến vành đai và sự hình thành của nhiều cực tăng trưởng mới đang tạo động lực cho quá trình chuyển đổi này.
Khi đô thị phát triển theo mô hình đa cực, khái niệm “trung tâm” cũng có thể được mở rộng. Một khu vực có thể trở thành cực tăng trưởng không chỉ vì tập trung nhà ở mà còn bởi khả năng tạo việc làm, thương mại, dịch vụ, giáo dục và giải trí. Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với bất động sản. Những dự án nằm trong các khu đô thị có đầy đủ chức năng có thể giảm sự phụ thuộc vào các tiện ích bên ngoài và tạo ra môi trường sống hoàn chỉnh hơn.
Xu hướng này đặc biệt đáng chú ý tại TP Hồ Chí Minh khi không gian đô thị đang mở rộng cùng với sự phát triển của hệ thống hạ tầng.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ tạo ra giá trị bền vững.
Như vậy, cuộc cạnh tranh giữa các dự án nhà ở đang mở rộng sang cuộc cạnh tranh về hệ sinh thái. Một dự án có thể sở hữu vị trí tốt nhưng nếu cư dân vẫn phải di chuyển xa để tiếp cận trường học, bệnh viện, mua sắm hoặc các dịch vụ thiết yếu thì lợi thế vị trí có thể không còn đủ để tạo khác biệt. Ngược lại, một khu đô thị nằm ngoài khu vực lõi nhưng có hạ tầng kết nối tốt và tích hợp nhiều chức năng có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nhóm khách hàng tìm kiếm cuộc sống cân bằng giữa công việc và gia đình.
Sự phát triển của mô hình đô thị tích hợp cũng đặt ra yêu cầu lớn hơn đối với doanh nghiệp bất động sản. Thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm và tiến độ bán hàng, việc xây dựng cộng đồng cư dân, vận hành tiện ích và duy trì chất lượng môi trường sống trở thành một phần của giá trị dự án.
CBRE Việt Nam nhận định, trong giai đoạn tới, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh hơn giữa các dự án đơn lẻ và những khu đô thị được quy hoạch bài bản. Những dự án có kết nối hạ tầng tốt, không gian xanh quy mô lớn, hệ thống tiện ích đầy đủ, khả năng vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ được kỳ vọng tiếp tục thu hút người mua ở thực.
Ở chiều ngược lại, các dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân thực tế sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Thiên An